長實趙國雄：招標賣樓被發展商濫用
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GS(14)@2019-04-21 08:45:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4993&issue=20190418
【明報專訊】新盤招標成風惹市場關注， 長實（1113）執行董事趙國雄坦言，招標售樓被濫用，因買家未能掌握資料，亦缺乏透明度，他表示，現時地產建設商會已發出指引，集團未來推售項目將按商會指引進行，長遠而言，認為發展商自律會較合適。
指「納米樓」一定不是豪宅
雖然地產建設商會未就豪宅作出定義，但趙國雄指，「納米樓」一定不是豪宅，相信市場一定有個定義，如集團旗下中半山波老道項目屬超級豪宅，而深水埗愛海頌則為大眾化樓盤。趙國雄表示，愛海頌尚未獲批預售，若獲批後便隨即推售，而波老道1期則已獲批入伙紙，現正搭建現樓示範單位，完工後便開放參觀。
瑧樺開放式戶204呎起 短期開價
另市場有多個樓盤預備推出，新世界（0017）、恒地（0012）合作發展的何文田瑧樺，昨已上載樓書，消息指，項目預計於短期內開放示範單位及展銷廳，並有機會短期內開價，最快月內推售，項目提供240伙單位，實用面積由204至526方呎，涵蓋開放式戶、1房戶及2房戶。
市場消息又指，瑧樺地下及一樓商舖近1萬方呎樓面，獲周大福教育集團承租，有傳租約期長達10年，據知預計最快2021年底運作，周大福教育集團目前全資擁有維多利亞教育機構，營運8間維多利亞幼兒園、幼稚園及Victoria Playpark。周大福教育集團發言人接受查詢時表示，近日已承租瑧樺的商舖，至於營運細節有待容後公布。
海日灣II兩日收560票超額近倍
同由恒地及新世界合作的元朗大棠尚悅．嶺，恒地營業(一)部總經理林達民表示，項目周二發售的101伙，即日售出33伙，樓盤開售至今已累售407伙，佔全盤504伙約8成，套現約18.5億元，平均成交實呎16,071元。他續稱，項目1房已近沽清，現積極推售2房單位，2房單位周內料有加價空間，加幅約5%內。
此外，億京大埔白石角海日灣II，周一公布首批295伙，過去兩日累計收逾560票，超額接近1倍。
首季二按破千宗 金額創新高 分析：因樓價飈首期增 發展商減高成數一按
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GS(14)@2019-05-02 11:00:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9130&issue=20190501
【明報專訊】首季樓價回暖，發展商積極推盤，並普遍向買家提供二按，帶動二按數字急升。金管局的數據顯示，今年首季涉及第二按揭計劃的貸款超過50億元，涉及逾千宗二按，分別創歷來及14年新高。分析估計因發展商積極推盤所致，同時亦因發展商減少提供一按，以致數據集中體現在二按。
明報記者 廖毅然
據金管局最新數據顯示，3月份涉及第二按揭計劃的貸款達20.84億元，涉及406宗，以金額計為歷來最多，以宗數計為2005年初以來最多。總結首季，涉及第二按揭計劃的貸款54.64億元，合共1063宗。二按金額佔整體新批按揭6%，但佔新批一手按揭達25%，亦是2005年以來最高。
3月二按21億元同創新高
業內人士指，這些數字主要來自於發展商為新盤買家提供的二按服務，由於買家的一按是由銀行提供，因此銀行會有發展商提供的二按紀錄，再上報予金管局。如果直接由發展商提供一按，反而不會向金管局呈報。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，二按增加反映買家首期不足問題，在現時限制按揭的措施下，只有少數新盤能夠承做按保，以致發展商普遍提供二按予買家，而今年首季隨著樓價回升，發展商亦增加推盤速度，造就二按金額創新高。另一方面，她認為發展商減少提供俗稱「呼吸Plan」的高成數一按，而改為只提供二按，這策略上的改變，亦使數據集中體現在二按上。
另外，樓價回升亦使負資產宗數減少。據金管局數字，負資產住宅按揭貸款宗數由去年第四季的262宗，減至今年首季的44宗。涉及的金額由去年第四季的11.9億元，減至今年首季的2.3億元。金管局指出，首季的負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產按季大減至44宗
負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由去年第四季的5800萬元，減少至今年首季的600萬元。銀行自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，今年首季樓市升勢明顯，樓市交投量回升，且一手及二手樓價又重現零議價、反價或加價等現象，若情况持續，第二季的負資產個案或會減至零。
整體按揭方面，3月份新申請住宅按揭貸款個案較2月份按月增加55%至15703宗，3月份新批出的按揭貸款額按月增加43%至373億元。3月份新取用按揭貸款額較2月份增加20.7%至199億元。H按比例進一步增加至86.1%，而P按佔比則減至10.8%。
新盤市場本月首9天11宗撻訂 涉10新盤 發展商共殺訂逾1200萬
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GS(14)@2019-05-10 08:30:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1483&issue=20190510
【明報專訊】中美貿易戰况突然惡化，令近日本港股市大幅波動之際，本報統計，新盤市場5月份首9天累積錄得約11宗撻訂，涉及10個主要新盤，意味平均每日有多於一宗取消交易個案，相關撻訂個案遭發展商沒收的訂金總額共1228萬元，相等於港島指標屋苑太古城一個實用面積約600方呎的兩房單位樓價。
明報記者 林可為
本月迄今新盤市場錄得的11宗撻訂，來自10個主要新盤，涵蓋類型甚為廣泛，既包括貴價豪宅如沙田九肚澐灃、太子道西明寓，大型屋苑將軍澳日出康城LP6、大埔白石角海日灣II，亦有主打「納米」單位的新盤如深水埗AVA228等，單位成交價由520萬至5074萬元不等。
至於上述11宗撻訂個案中，買家遭發展商沒收訂金，介乎26萬至507萬餘元，沒收金額共涉1228萬元。
上月全月20宗撻訂
可留意的是，本月暫時錄得兩宗撻大訂個案，最新一宗為「保齡王大王」楊氏家族持有的土瓜灣翰畋，當中21樓A室原於2017年12月以721.16萬元售出、買家亦已簽署正式買賣合約，但買家昨日取消交易即撻大訂，料遭沒收10%訂金、涉逾72萬元。
另本月迄今涉殺訂金額最大一宗，為永泰（0369）牽頭發展的沙田九肚澐灃的H3號屋，去年10月原以5074.1萬元售出，買家日前撻大訂，料遭沒收10%訂金涉近507萬元。
AVA228錄兩撻訂 發展商沒收56萬
另外兩宗新撻訂來自深水埗AVA228，兩個實用面積同為249方呎的細單位，早前分別以520萬及592.4萬元售出，兩名買家同告撻訂，遭發展商沒收5%訂金、分別涉26萬和29.6萬元，即合共涉及55.6萬元。
綜合市場資訊，新盤市場本月迄今暫錄約1490宗成交，相對目前錄得11宗撻訂，比率為0.74%。至於4月份，新盤市場錄約2100宗成交，同期錄約20宗撻訂，比率為0.95%。值得一提的是，新盤市場近期撻訂比率最高的時間，為去年10至11月、即市場氣氛最差劣之際，期內主要新盤合共錄得約52宗撻訂，相對同期整體一手成交量約1480宗，撻訂比率高見3.5%。
業界指不排除與貿戰惡化有關
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，本月份新盤撻訂情况有所增加，不排除與中美貿易戰發展惡化有關，因為中美貿易談判突然生變，華府威脅要向中國商品大幅加徵懲罰關稅，對本港商家影響較大，加上股市近日大波動急挫，亦影響部分買家資金調動出現問題，導致要撻訂收場。
三藩市發展商Angela Cheung：4產業支撐 三藩市樓價續升
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GS(14)@2019-05-23 08:19:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2628&issue=20190523
【明報專訊】NBA班霸金州勇士本周以4:0橫掃波特蘭拓荒者，連續5年成為西岸冠軍強勢打入總決賽，而勇士下一季將搬遷到三藩市新球場，而這也是近年樓價表現最好的美國城市之一。三藩市房地產發展商Pillar Capital Real Estate總裁Angela Cheung接受訪問時表示，三藩市的科技、金融、生物科技及旅遊四大產業發展蓬勃，當地居民收入水漲船高，帶動當地樓價屢創新高，相信升浪未完，具備投資價值。
德意志銀行近日發表《2019年全球物價報告》（Mapping the World's Prices），是連續8年根據全球各大城市的商品及服務價格，計算當地市民的購買力及生活質素，是次報告指香港兩房單位月租高達3685美元，超越三藩市的3631美元及紐約的2909美元，成為全球租屋最貴的城市；三藩市居民去年平均月薪高達6526美元，屬全球最高，而香港居民平均月薪僅排全球27位。由此可見，三藩市租金對於當地居民來說遠比本港居民容易負擔，加上將有金州勇士此一當紅NBA球隊進駐，當地樓市值得留意。
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Angela近日來港推介旗下三藩市樓盤，並且接受訪問介紹當地樓市概况。她表示，三藩市現時人口超過88.4萬，過去7年增長超過7%，在美國屬人口高增長的地區，而就業人口約57.5萬， 過去7年增長超過23%，表現更加突出。她解釋，近年不少總部位於三藩市的新興科技公司如WeWork、Uber及Lyft冒起，在當地創造不少就業機會。
科技金融生科旅遊 產業結構平衡
除了科技業外，Angela指出，三藩市尚有另外三大支柱產業，包括金融、生物科技及旅遊，均為當地創造不少財富，「美國的金融中心東岸是紐約，西岸便是三藩市，不少著名金融機構如嘉信理財（Charles Schwab）及股神巴菲特的愛股富國銀行（Wells Fargo）總部均落戶當地；至於生物科技，美國醫療領域最佳五間大學之一的加州大學三藩市分校（UCSF）正在當地興建癌症治療中心；旅遊業方面，金門大橋及漁人碼頭均是著名景點，故三藩市是美國本土最受歡迎的旅遊城市」。
Angela引述調查指出，在三藩市的88.4萬人口中，有75名身家達10億美元或以上的超級富豪，僅次於紐約及香港排全球第三，故此當地豪宅市場備受追捧，例如一個五層高、實用面積逾1萬方呎的獨立屋最近便以3000萬美元成交。
金州勇士主場 下季搬至三藩市
本港去年人口達739萬，土地面積1106平方公里；三藩市去年人口88.4萬，土地面積121.4平方公里。換言之，本港人口及土地面積分別是三藩市8.36倍及9.11倍，人口密度相若。Angela指出，三藩市的住宅需求不止當地居民，因為三藩市與鄰近的聖利安卓（San Leandro）全郡、聖馬刁（San Mateo）及阿拉米達（Alameda）部分郡統稱為矽谷，再加上其他5個郡均是三藩市灣區，整個灣區人口達775萬，是美國第五大人口的地區。她續說，目前不少在三藩市工作的人，居住在三藩市以外的灣區其他郡，他們若儲夠錢的話，不少人有興趣在三藩市置業，而金州勇士的球場在本球季後便會由阿拉米達群搬到三藩市，更提高了三藩市在灣區的吸引力。
規劃限制多 年均供應僅1900伙
由於具備上述眾多優勢，三藩市的置業需求強勁，惟供應卻十分緊張，Angela指出，三藩市過去20年每年平均新增住宅供應僅1900伙，原因是當地土地發展政策與本港一樣由規劃主導，變相控制供應。她解釋，三藩市大部分地區的建築物有高度限制，只可興建兩至三層高，而小部分地區即使可建高樓大廈，但審批過程長達數年，而且住宅難以申請拆卸重建，近年新增住宅供應主要由寫字樓、貨倉，甚至是油站改建，每個項目一般僅提供100至200個單位。
供不應求自然推升租金及樓價，根據Compass Real Estate 數據顯示，三藩市租金叫價中位數是全美國最高，由2011年底每單位2800美元，穩步上升33.9%至今年初每單位3750美元；複合住宅大樓（10至15個單位）出租物業的售價中位數由2011年的264萬美元， 漲至2018年的570萬美元，短短7年勁升116%（見圖）。樓價升幅遠遠跑贏租金，可見美國聯儲局量寬（QE）不止推高本港樓價，對當地大城市的樓價亦推波助瀾。
樓價7年漲逾倍 遠跑贏租金
Angela提到，內地資金在2011年至2015年的確曾增加投資三藩市樓市，故當地樓價期內升勢尤其凌厲，但過去3年內地資金因為種種原因已減少流入，以旗下新盤為例，內地客佔成交為例僅2%至3%，本地人才是購買主力。因此，她相信即使近月中美貿易戰升溫，亦不會影響三藩市樓價長期向好的趨勢。
入場費50萬美元 租金回報3厘
至於三藩市住宅的租金回報率，Angela以一個入場費約50萬美元的單位為例，指可每年收租2.4萬美元，未扣除開支前的回報率高達4.8厘；惟她提醒，業主須繳付管理費、稅項及其他雜費，扣除這些稅費後的回報率僅約3厘。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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