孫耀威陳美詩明日行禮
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GS(14)@2017-07-29 03:40:49■孫耀威與陳美詩已於美國註冊，明日在香港佑寧堂行禮。資料圖片
教徒孫耀威和陳美詩今年4月被爆到墨爾本影婚照，當時兩人仍不認結婚，其後老孫簽約星娛樂才自爆已於美國註冊，他昨在社交網宣佈明天假香港佑寧堂舉行婚禮，正式步入愛的故事完結篇：「我將會和美詩在上帝面前舉行婚禮儀式。UNION CHURCH是我在香港的第一個教會，我有很多回憶在那裏，這次慶幸能在她被拆建前舉行我的婚禮，真的非常感恩！」老孫指因佑寧堂地方不大，主要邀請親友。兄弟團則有莊家彬、鄺文珣丈夫應德榮、薛世恆、林新健；姊妹團包括李亞男、鄺文珣、王君馨、陳佩思。
■孫耀威慶幸在佑寧堂重建前舉行婚禮儀式。資料圖片
位於堅尼地道的佑寧堂有逾60年歷史，今年3月古諮會將其評級為三級歷史建築，5月教會跟發展商恒基合作，重建後有教堂、幼稚園和住宅。撰文：皓騫
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170728/20103820
Celine妹妹明日再戰《一叮》
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GS(14)@2017-08-02 06:15:18九歲小巨肺譚芷昀（Celine），早前在美國才藝節目《全美一叮》獻唱Celine Dion名曲《My Heart Will Go On》成功晉級，成為首位晉身AGT香港人，於香港時間明天早上，美國會播出新一集賽事，Celine妹妹將會再次出場。
■Celine和妹妹Dion感情好好，經常一齊玩。
據知，Celine妹妹為了今次演出做足功課，每日放學都有練歌、跳舞、彈鋼琴，同時亦有抽時間和3歲妹妹Dion玩，老闆蕭定一更送了長腳鷸毛公仔給小姊妹，Dion以為毛公仔是真雀仔，不時跟公仔傾偈，Celine妹妹都覺得好笑。撰文：小米
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170801/20107686
陳增濤：「茹藘酒莊」打造明日紅酒之星
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GS(14)@2018-01-15 01:50:03【明報專訊】如果說波爾多的古堡級酒莊名滿天下、勃艮第的修道院紅酒不少是稀有珍釀，那麼法國地中海沿岸朗格多克（Languedoc）地區生產的紅酒都是最普通尋常百姓的家常粗釀。一直以來，波爾多和勃艮第葡萄園寸金尺土，朗格多克廉宜得令人難以相信的葡萄園，終於吸引了許多新一代天才釀酒人。
朗格多克省會Montpellier以北山區，中央山脈南麓的丘陵地帶既有片頁岩土質的紅酒法定產區 Faugères，又有以石灰岩黏土混合礫石的土壤，Domaine de la Garance（茹藘酒莊）的葡萄園就屬於後者。莊主Pierre Quinonero在1998年才開始釀造紅酒，酒莊幾乎沒有任何歷史的沉澱。但在十幾個歲月裏，每公頃不到2000公升產量的8公頃葡萄園，變成了巨大的釀酒實驗室，著名的《法國紅酒雜志 RDV》冠以二星酒莊。這次來探幽攬勝，就是親身經歷法國紅酒明日之星的光芒。
浸漬3個月 顯釀酒工藝
剛採完葡萄的佳麗娘（Carignan）正沉睡在已經失去熱量的秋日艷陽中。酒莊就是農舍，裝瓶機器在一大棚。使人想起翻天覆地的高科枝革命，不就是一些充滿激情的年輕人在極其簡陋的平房中開天闢地嗎？
「這款叫Les Armieres的2014年紅酒是用90%的老藤佳麗娘和10%的西拉（Syrah）配釀的。3個月的浸漬，再加兩年半在橡木桶中的培養……」個子粗獷看起來像個普通農民的莊主熱情地向我解釋他多年來累積的釀酒秘密，似乎一種滿足感洋溢在他平凡的聲音中。一般的紅酒只浸漬兩星期，一個月的浸漬已經是相當極限了，更何况是3個月！釀酒的巧妙工藝都在細節中呀！
美加息阻嚇作用已不大
似乎這款酒把火熱、細膩和口感的豐富都揉合在一起。我就喜歡這種極富個性的紅酒，結實的酸度，單寧已經柔順可口，平衡而和諧。
自2008年華爾街金融風暴以來，世界列強央行大印鈔票，以至資產價格高處不勝寒。但至今人人麻木習以為常，全球的總負債和GDP的比例更超越金融風暴前的水平不少。
在央行會隨時隨地重新印鈔救市的信念下，美國聯儲局加息對金融和資產市場的衝擊已起不了任何的阻嚇作用，其實說穿了就是市場炒風有信心能夠牽着央行的鼻子走。
股市的走勢是單一方向的，房地產又何嘗不是？只有在地緣政治出現突發情况時，金融市場才似乎會發生巨大震盪；但似乎又沒有人相信大國間政治的博弈不會不把握好分寸，雖鬥而是不破；太理性了，似乎歷史再不會令人驚訝似的。
投資及品酒專家/Délifrance創辦人
[陳增濤 品酒論投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4688&issue=20180108
陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作
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GS(14)@2018-10-14 08:26:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告，當晚美股急瀉，翌日港股曾跌近千點，可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實，將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面，但一向要求增加房屋供應的政客又有異議，最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備！
有時候，香港同一批政客的評論可以不斷改變立場，如果香港政府限制造地賣地，庫房地價收益大漲，他們會批評只顧高地價政策，不理民間疾苦，反過來若用公帑大規模填海造地，又會掉轉槍頭說政府亂花錢。
公私營房屋比例 不會推高樓價
其實，縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地，但之後透過賣地也能回籠不少，當然，至於堅持要先發展棕地，最後才填海，那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢，更難推動，反而本欄一早提過，如政府先動手大規模填海，不論棕地也好，農地及鄉郊地的業主也好，自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題，以免他日填海土地到位，其土地價值大跌。
林鄭的施政報告，還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三，有評論擔心反而會推高私人住宅樓價，但看看新加坡的例子，縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成，但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應，當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港？
數據滯後 CCL跌勢趨急
本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容，中原樓價指數也進一步下挫，製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調信號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應，樓巿實况將較現時指數反映的更差，稍後指數再跌的速度和幅度，將會更急勁！
香港股巿大跌， 樓巿也開始跟隨，最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化，加上美息上升而香港終也加息，自然不利樓巿。
不過，雖然美股在周三和周四也開始急跌，但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別，筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓（Houston）及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目，卻少見當地人談論貿易戰，似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。
當然，貿易戰起，加上中國政府加強控制資金外流，自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告，主題為《挑戰中，尋機遇》 ，看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元，但今年以來卻減至232.4億美元（圖1），而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌（圖2）。
不過，正如萊坊的報告主題《挑戰中，尋機遇》 ，投資致勝之道便是人棄我取，就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓，其經濟少受貿易戰影響，最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁（圖3），地產發展興旺，以至當地工作職位增長達3.8%，建造業職位增長達27%！
「藏富於外」先掌握正確資訊
李兆峰對筆者表示，侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一，數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤，中資減少投入美國，反而是發展良機，他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個，並會配合推出相關的投資移民（EB-5）計劃，相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。
事實上，在香港樓價高企的情况下，樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解，筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈，剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》，其中的序言頗有參考價值，現摘錄部分如下：
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』，但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了12年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下，考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。
對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計，不及股票債劵等流動資產方便。
考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情况。」
[陸振球 樓市解碼]
尚悅‧嶺兩日收180票 最快明日加推
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GS(14)@2018-10-29 10:38:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5988&issue=20181029
【明報專訊】新盤銷情放緩，加上剛過去周末未有大型新盤銷售，剛過去周末一手市場共錄15宗成交，連續兩周於低位徘徊。不過，有新界上車盤正準備登場，恒地（0012）及新世界（0017）合作的元朗尚悅‧嶺，計劃本周二加推新一批單位，料最快下月初開售。
暫輕微超額認購
恒地及新世界合作的元朗尚悅‧嶺，發展商上周二公布首張價單，剛過去周末正式向公眾開放設於尖沙嘴美麗華廣場一期的示範單位。恒地營業（一）部總經理林達民表示，周末兩日合共有約6000人參觀示範單位，料最快明天加推單位，計劃下月初開售，將會推售整體的三成單位（以全盤504伙計，即最少151伙）。雖然近期開售新盤的大手客減少，林續稱，元朗區買家一向以用家為主導，加上有不少年輕上車客，故不擔心銷情。市場消息指，項目收票兩天接獲逾180票，以首批101伙計，即輕微超額認購。
一手低迷 周末僅15宗成交
另恒地旗下北角木星街項目維峯‧浚匯，今日公布最新銷售部署，發展商早前表示，料本周會開放交樓標準示範單位及公布首張價單。
至於永泰（0369）等發售的沙田九肚澐灃，日前連沽3幢洋房和1伙複式特色戶，單日套現2.2億元，發展商伙拍賓利香港 - 錦龍於項目展出超豪華轎跑車，永泰發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，項目上周起開放現樓預約參觀，亦顯示市場對超級豪宅有需求；發展商亦會於今日公布最新銷售部署。
澐灃開放現樓參觀 今公布銷售部署
總結剛過去周末的15宗一手成交，集中新界西北3個新盤為主，已佔整體六成，包括莊士中國（0298）屯門弦海錄5宗成交、萬科（香港）屯門掃管笏上源及華懋旗下元朗朗城滙各錄2宗。可留意的是，一手成交已連續兩周於低位徘徊，是自農曆新年以來最差的兩個周末，農曆新年周末僅錄5宗一手成交。
前新界地政專員蘇振顯：「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼
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GS(14)@2019-03-28 18:21:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8727&issue=20190328
【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃，有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議，港府可以透過發出Letter M（money）方式向新界棕地及農地業主「以地換地」，指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。
土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告，棕地發展不論在問卷（87%）或電話調查（79%）均是市民最支持的造地選項，其次是利用私人的新界農地儲備，但港府在上述兩項暫無新政策出台，反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外，運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比，令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙，結果樓價今年以來已掉頭回升，一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。
蘇振顯接受訪問時表示，本港土地短缺問題嚴重，結果是公私營房屋捉襟見肘，港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境，各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後，他支持以明日大嶼計劃增加土地供應；但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調，不應低估明日大嶼的發展難度。
明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火
根據蘇振顯的分析，港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作，至少需時兩年，跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲，仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程，由填海、動工至地皮落成料需時3年，地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋，再加上4至5年的樓宇建築期，項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示，明日大嶼最快2032年有首批居民入伙，與蘇振顯上述預測一致。
蘇振顯續稱，明日大嶼填海所創造出來的土地，「附近甚麼也沒有」，港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水，「全部基建都要重頭去起」，他擔心假如有關基建出現延誤，首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。
綜合上述分析，蘇振顯認為，明日大嶼「供應最快在10多年後才到位，而且有很多不明朗因素」，稱此計劃屬「遠水」，不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火；作為比較，他建議港府根據土地小組的報告，優先發展新界棕地及農地，認為這是更有效短期增加土地供應的方法，有關社區亦更適合港人居住。
發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母
蘇振顯表示：「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊，只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目；而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母，他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅，抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢？這問題是很容易有答案的。」
可發展農地棕地達2300公頃
根據土地小組報告的資料，現時新界約有1300公頃的棕地，大部分由私人擁有；各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。
因此，新界棕地及農地面積至少達2300公頃，已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍，如何釋放前兩者的價值，發展住宅項目，實在值得港府及社會各界聚焦研究。
棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，其並非閒置用地，大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途，包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。
Letter M提供誘因 由棕地業主收地
蘇振顯指出，雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客，有關租約亦一般僅3至5年，但政府若要把棕地作住宅發展用途，往往需要收回及清理棕地，過程需時，而棕地作業者亦不時有重置的訴求，屬重大發展阻力。
他認為，若要解決此一問題，港府可以提供誘因，讓業主自己向租客收回及清理棕地，料更有效，「若棕地作業者的談判對手是政府，肯定會對政府開天殺價要求巨額補償；但若由市場機制處理，棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約，作業者自己便會去找解決方法」。
至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢？蘇振顯就此有破格建議，指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」，在新界收回棕地時發行Letter M，給業主現金賠償以外的一個選擇，「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書，面值相等於收地當日現金賠償額，例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元，業主持有100萬呎棕地，便獲發等同10億元的Letter M，日後可用於政府土地有關的付款，例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外，Letter M亦可在市場上自由買賣」。
收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍
蘇振顯指出，目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金，每年調整兩次，過去20年大漲小回，從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元，累升2.6倍，複合年增長率達14.52%；正正由於特惠補償金增幅如此可觀，業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地，寧願坐地等升值。因此，他強調，Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次；持有者日後向政府繳付土地款項時，就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。
若要進一步增加Letter M的吸引力，蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備，「若發展商想要這些土儲，便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢？
不花庫房分毫 符合審慎理財原則
蘇振顯指出，只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地，根本不用擔心缺乏土地儲備，而且亦可坐享巨大的土地增值，「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地，涉資10億元；跟着以5倍地積比率發展住宅，可建樓面面積達500萬方呎，每呎售價5000元，賣地收益是250億元」。他續說，港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫，而明日大嶼填海則涉資6240億元，從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊，亦屬顯然易見。
蘇振顯總結，由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施，他相信此舉不需要立法會審批，只要政府內部有共識，特首會同行政會議拍板，可以在短期內執行。他強調，本港土地短缺問題十分嚴峻，Letter M是短期有效的解決方法，他擬把Letter M詳細建議提交政府，希望社會各界討論，港府也能就此回應。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-03-28 18:21:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9304&issue=20190328
【明報專訊】本港於1997年7月1日回歸中國後，當年10月亞洲金融風暴令股市樓市雙雙急跌，加上時任特首董建華在當年施政報告推出「八萬五」房屋政策（即每年提供85,000個公私營住宅單位），樓市展開漫長跌浪，至2003年第二季始見底，累積跌幅近七成。
港府在2002年11月為了穩定樓價，由當時任房屋及規劃地政局孫明揚推出俗稱為「孫九招」的一系列救市措施，包括結束居屋計劃，停售停建居屋。
「孫九招」沒諮詢房委 屬行政命令
蘇振顯當年是負責興建居屋的房委會委員，他在是次專訪中，表示自己當時聽到停售停建居屋此一消息，已認為是「很大的錯誤」，「因為當時地產市道很差，政府若繼續出售居屋會推冧樓市，故停售居屋屬合理，但我認為不應該停建，因為香港經濟上落很快，即使暫時處於谷底，可能半年後便可以嘭嘭聲彈返上來」。
蘇振顯強調，他當年支持房委會繼續興建居屋，等市况好轉才出售，但「孫九招」屬沒有向房委會委員諮詢的行政命令，「This is an order」。
他表示，雖然現在重提逾16年前舊事屬事後孔明，但由於該政府失誤房策的後遺症延續至今，他對此現仍不無感慨。
[名人樓市論壇]
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