答:
相信社會上正增加德仔一類既個案，賣左居屋後套番舊錢「吊吊fi
但居屋住戶同私樓業主不一樣，
德仔個案係將自住樓(亦都係唯一間樓)賣出，
5%係租樓洗費，原因為租金每年約樓價的4%，
你可能問點解仲成日提居屋呢? 如果德仔用哂130做首期買間私樓自住原可七成上會，而樓價可達
仲有，假設德仔買左層2.0mil自住，因供款已佔人工既一半，
如果我係德仔，我會搵間銀行開個保險箱，係櫃面A提五十萬cas
寄語所有居屋業主，當你賣樓賺一百幾十萬後你就要投入私樓市場，
答:
其實阿勇你都好識諗，對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制，另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息，犯不著走上大陸賺多1%。
你儲多半年錢，睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春，反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既，你可以趁呢段時間出去執死雞。
樓市係有循環，不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公，想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買，有以下方法:
一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬，用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既，開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ，一個細兩房賣約2.6mil，七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單，會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ，二百萬左右可用六十萬按七成上會，印花稅只一百蚊，租出去有七千蚊收，供又係七千蚊，還左本金當儲錢。
方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住，當做孝敬下父母，比一成首期二至三十萬上會，再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住，呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓，咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔，都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o，另一間都供左一半。
總括咁講想做「包租公」冇咁易，不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取，孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間，可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己，成日住係村屋，不過識計數既人都知自住間樓最殘，最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客，自己想想吧。
Hi 鄭小姐，
先講你想睇既目標物，再談點融資去買。葵涌其實分兩部份，葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻，葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村，情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人，而係區中根本冇由下而上的換樓階梯，留住發財想換大屋既居民，係咁既情況下該區只會「聚唔到人」，樓價至地鋪都行慢人一步。
葵涌當然勝在租金較平，買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異，係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊，如果你買起間鋪就唔使比租，但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低，一般租金回報3%，你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期，借埋(亦都係最盡)另一半，分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計，用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租，到退休多左間鋪係手。
地鋪真係好睇人流位置，街鋪定係商場鋪。融資能力較低，現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現，又將全間樓賺到既錢放落鋪度，恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程，葵涌區本身發展既情況，仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類，都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪，或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴，再加上買鋪投資成份較高既情況下，筆者不太建議
另外如你真係買左間鋪，你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生，你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近，你會受雙重打擊。
你可考慮將手上收租樓賣出，再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年，係第二區物色鋪頭都未遲，趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店，比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃，行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落，未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。
就好似你97年買了貴樓，而家有個別屋苑已大大升穿九七價，而荃灣區只係平手或稍勝，你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移，年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素，祝你身體健康，萬事如意。
答:
第一係你供緊層樓收既息應該好平，借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾，而家每月還$3200既你，年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法，再用自住樓套60萬出黎，至少都可多退休層樓收租。
再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變，新套60萬會好似另一條loan咁，收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」，去到3.20mil唔難。
三個月前購入156萬，叫價185萬?
根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園，現叫價185，升幅達20%。你睇佢可以好高興，但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升，咁等同將注碼押係大細一樣，贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租，收租求還本 ; 係SSD，樓市風高浪急之時，此為上策。
當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅，一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂，入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價，留意不要為叫價大驚小怪，再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢，咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」，仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事，你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧，係淡市攞多單生意。
炒樓都要學，仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客，勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左，你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成，睇一次樓再返頭已經比人買左，所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友，就見外面有人成日執到筍盤，其實買樓既幾分鐘，係台下十年功的!
點解最好係港島區?
你談及想買港島區，係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市，你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎，可以做三成首期買間沙田河畔花園，一般沙田大屋苑都幾好租。
如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季，補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心，幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題，如想樓齡輕些少而又符合budget既，只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。
答Hi CY,
正所謂心誠則靈，雖然諗樣唔係神仙，不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心，其實你身上擁有幾項優勢，慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作，將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。
雖說「好仔不論爺田地」，不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓，且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩，為未來鋪路。
談credibility
諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸，購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係credibility低既一種，即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility，其一就係去返design co.打工，一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!)，不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做，先搵個事務律師去開間有限或私人公司去接job，再要去銀行開公司戶口同埋整autopay，每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦，獅子一腳就掃你出門口。
如唔識律師請在網上search全包宴，收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數，保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選擇，交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!
談進修
除非你諗住走番出去打工，我諗你讀building degree或design course用處不大。因為廿八歲既人要比錢及時間讀書實在涉及莫大既機會成本，HKXspace猛咁話讀書有前途係呃你的。當然我唔係阻你充實自己，只不過想提出人到三十靠讀書幫手已經越黎越唔見效，請唔好對讀書有太大期望。
你做左野四年，應該同好多人一樣諗緊自己呢行適唔適合自己。其實諗樣想講人人都係「做個行憎個行」，你都係唔好坐係度「坐這山望那山」，小心「一事無成」。趁自己仲係廿幾歲開始利用你所有network幫自己搵生意，用晚上時間part-time進修下design course亦可，比心機用腦去做就算倒垃圾都可以賺到成張台都係錢(真人真事)。對於「廿到尾」既你，請你望更遠睇一睇第時結左婚生埋仔「走唔甩」既景象，你就知道自己仲有幾少時間為自己事業而奮鬥了。
庸才一定要搵人幫
如果想一起共患難，叫你女友搵份正職吧! 兩個人一個搞生意，一個part-time冇咩入息，呢個「組合」銀行係唔會幫你既。都講過庸才一定要搵人幫! 如果銀行成世都幫唔到手，你仲要幫返屋企，再咁落去不太樂觀吧!
好彩父母為你提供一個腹地，就係間洋樓。第時結左婚不妨先屈就，比返$3200蚊屋企人租埋現時租客間房，係舊樓暫住儲錢先。洋樓太舊，按比銀行都唔可以攤長還，但係分十年還又令你負擔太重，按比邦民利息高達6%! 都係用黎自住唔好諗按啦。鋪頭你又沒全部業權，不如當留比自己十幾年後既錢，到時無論自己有幾唔好彩，都可以賣出自己半份換重新機會。
CY請趁呢幾年做好工作，提升自己credibility。現時用家人資產置業及增加收入對你來說太冒險，亦犯不著用父母淨低比你既業權攞出去再投資。你可以努力幾年，用幾千蚊洗費住係洋樓仲慳埋個裝修。每月同女友夾埋儲一萬蚊的話幾年後都可以有三十幾萬。由於你本身有資產係手，每儲到三四十萬就可以出擊買樓。如幾年內月入不增，你就要懲罰自己屈係洋樓度，用儲到既錢買間上車盤(二百萬)七成上會再租比人，再儲到錢又買。你亦可利用本身懂裝修設計優勢，買間爛樓返黎執靚佢賣比人賺十幾廿萬都可以，好多裝修師傅都有同agent拍住做的，或極熱衷將舊樓間房分租比人。裝修行業同樓宇買賣息息相關，只要你執靚「自己盤數」，靠樓宇買賣累積財富，成功個案多的是!
答:
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，
可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-
套出的六十萬，
當然你可以堅持將新都城轉比自己，
當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。
十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨，
答:
首先大家可能唔太慣睇平方米，你可以大約將做39平方米當做390呎。
個案讀者現利用優勢為住係舊樓，反而將新樓租比人求更佳回報。諗樣係庸才免費有屋住都提過將新樓租出而自己住係舊樓既方法令新樓收番黎既租金夠支付自住舊樓既部份按揭還款，但咁做先決條件係你間樓租出有4%回報或以上。因新樓租金太少，連支付新樓自己按揭都有問題。係呢個case租金回報得2.2%，比起港幣既無風險回報(三個月定期1.4%p.a.)好不了多少。咁低租金回報一係就買得太貴又或自己租得太平，故建議新買樓係8/2013收番自己住冇咁嬲。
舊樓諗樣會賣出。除非你間樓係極旺地點如沙田中心、荃灣市中心或旺角舊樓，否則舊樓一到三十年身價會打折。請在26歲樓齡將佢賣出。打折原因係下手接貨個人較難上會，或只上到十幾廿年既會。一間樓可以住之餘，亦係可以向銀行借錢既抵押品。如可抵押能力下降，該物品既價值都會下降。當然香港有十幾個大型屋苑可以反呢個「地心吸力」既，惟本身樓價有所反映，所以本樣成日叫你人後生錢少最好買大屋苑。
個案讀者賣出舊樓，現市值1.5mil欠銀行0.65mil，應該可以實收約80萬，夾埋自己手上20萬cash即係有1.0mil現金。諗樣見讀者買既樓都係少於3.5%回報，比香港以至國際平均為低，需知外國或台灣買樓收租有6-7%年回報是大有可能的! 收番1.0mil cash建議去買一隻和記黃埔出既債券，2019年到期年息7.25%，計埋賣價每年實收約6.25%，到期前賣一般97折收錢。讀者有左呢隻bond可月收$5208，夠幫佢新樓每月要還的$8625大部份。
而家降低左供樓出支後，收租少左$4800，供樓少左$5408，債券每月均收$5208，即係每月可儲多$5816。諗樣認為為讀者要養車，不如慳返哂幾次搬屋後要裝修既支出。當然花兩至二萬塗下油磨淨地板就冇問題。由於新樓租金回報實在太低，出現了收$4800租都唔夠佢該樓按揭比利息($3721)既問題，所以不如收番自己住。
最後，請專心儲起每月$5816淨多了的錢，如市況許可(即最少低於最高價一至兩成，而你又可比到三成首期情況下)，諗樣建議讀者再去買番間樓，可比自己住或出租，但租金回報最少要係4%，如果唔係就唔好買。咁錢壓哂係債券點比首期? 其實隻和記黃債券可以抵押比銀行借到七至九成市價出黎的! 借出年息計4-5%左右，咁佢咪將債券自己派息setoff抵押比銀行借錢比既息。攞番70-80萬，加埋手上些少現金，買番間十幾年樓齡既三房，應該都可以等到!
如購買力許可，買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高，
當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力，於旺市先求蝸居暫住，
以讀者實力可以每月用五萬元供樓，假設冇任何負債，
反而德福未夠麗港城咁大改變，
深圳前海有不少人聽過，但到過既人未必好多。
咁前海攪乜春呢? 前海係塊平地，暫時只有住宅，
講返老本行，即樓市。你有冇收過風而家前海樓房賣幾錢呢?即寶安
留意比價必須用香港之實用呎價同大陸比，因大陸賣樓係100%實
前海現時都未發展，他日升番三到四成，不足為奇。
當然，大部份年青人到此都好心傷，認定自己一世都買唔到樓。
下午更深入去探討樓市與深圳發展之影響。可留言作亙動討論。
上回提及深圳發展如何影響香港，前海發展更推高兩地樓價。
當然政府加左15%BSD係有效抑止內地人買樓的，
再講國情，現時深圳請一個大學生已經要12000-15000蚊
當你一出深圳到「二線」，價錢係會下跌的。野食由38人仔午飯跌
再講深圳人，其實佢地都係覺得樓價太貴，會搬出市中心，