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BigTeaRice：買完景福再買「勞」 勝曉嵐

1 : GS(14)@2013-01-05 13:36:55

好陳承龍篇野
http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20130104/165882'昨日已經提過嘅fundmen要大手掃貨，差唔多乜貨都要，都幾堅呀！昨日成交接近900億元，而且唔係淨係旺大價股，好多唔同板塊都掃到甩轆，家電、光伏、鋼材、珠寶鐘錶等，全部炒到飛起，而且有價有量，無花無假，反映班fundmen真係乜貨都要！所以昨日睇個指數係冇意思，啲錢根本係乜股都買，尤其之前弱勢嗰啲！好似昨日提過嘅中國遠洋（1919），昨日個市回緊嗰陣時，佢一樣照升上去！走勢靚仔！
昨日再問個fund佬密友有乜好嘢，佢話都係睇啲珠寶鐘錶股。原因？就係炒水浸加復蘇咁簡單。勝曉嵐夠知啦，咁買邊隻先得㗎？最後終逼到fund佬密友講，佢哋原來收集緊隻亨得利（3389）。
睇番資料，亨得利又唔錯喎，佢主要喺大中華地區從事中高端名錶嘅零售業務，經銷包括勞力士同埋歐米茄等超過50隻牌子。再睇番盤數，公司舊年上半年純利按年增長25.6%至5.6億元人仔，即使舊年上半年經濟放緩，但佢哋喺內地嘅銷售額仍按年升8.8%，都算巴閉。高盛之前就出份報告睇3.4元，現價2.96元，潛在升幅都有成15%，可以諗諗。除咗亨得利外，其實勝曉嵐自己都有隻心水，就係隻景福（280）。雖然佢截至去年9月底中期純利倒退61.8%，但話明炒復蘇，梗係搵啲醜股博翻身啦！更重要係，博佢可能會賣盤！事關去年下半年，公司管理層好積極將資產變現，先以1億元出售新界荃灣地舖連閣樓，淨賺9460萬元，再之前又沽埋港交所（388）變現9017萬元，共折現1.85億元。賣咁多嘢博乜呢？真係可圈可點。
如果真係賣又唔錯呀！因為NAV講緊都有成2.1元，現價1.23元嘅市賬率先得嗰0.59倍，低殘程度不言而喻，不排除公司減磅套現後，會索性賣盤將價值盡情釋放。走勢上，佢都對辦，昨日大成交突破去年9月中以來嘅下降軌阻力，今次應有望再試番去年9月1.6元的阻力，潛在升幅三成，到時睇吓夠唔夠買隻「勞」戴吓！

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2 : GS(14)@2013-01-05 13:37:32

呢隻野蝕到爆都敢推，服

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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲，兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元；夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業，尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升，兩夫婦有意加按自住的物業套現，然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等，遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引，計算轉按買樓是否可行；接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成，可貸款大約300萬元，減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元，可套現120萬元。為了減低每月還款額，以符合金管局的指引而獲批按揭，假設新做按揭年期為30年，而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試，如果銀行加息3%，則每月還款額會增加至16,435元，兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成，符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低，如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話，單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強，因為張先生已經有一個按揭在手，銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭，例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過，如果加上張氏夫婦手持的現金，以減低第二個物業的按揭貸款，又是否可行呢？張氏夫婦持有現金150萬元，加上加按套現的120萬元，可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表)，張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期，即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭，則每月還款額為8,486元，壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力，理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例，在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落，亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話，供樓負擔亦會增加，萬一租金收入跟隨樓價下跌，將可能導致入不敷支，風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案，新的還款額會變成19,839元(11,353元＋8,486元)，比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元，由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘，只要確保屆時能租出物業，收入足以應付開支。然而，我們必須考慮收不到租金的情，屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息，張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平，兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元＋12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期，租金收入未必足夠應付每月的按揭還款；加上張氏夫婦有一名2歲兒子，兒子漸長，開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外，以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金，而他們又沒有準備足夠的保險，便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓，便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升，否則有可能得不償失了。

總結而言，除非預期樓市還有一定程度的升幅，而美國的加息幅度又不會太大，否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法，再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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由香港到英國 穩步踏上置業路 莊太量：寧願供完一層再買一層

1 : GS(14)@2017-02-16 10:06:59

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8169&issue=20170216
【明報專訊】買樓不論自住或投資，往往是會影響一生人的重大決策之一，作為經濟學教授的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，其在香港及英國的置業經歷自然經過深思熟慮和合乎經濟原則，值得大家參考。

明報記者 葉創成

外界普遍認為，大學教師收入普遍較高，並且穩中有升，故此他們敢於在經濟轉差、樓價大跌時置業，買樓可謂贏在起跑線。

置業先為退休生活鋪路

莊太量接受訪問時說，他十多年前在本港經濟處於下滑周期時接連買樓，在大學任教是原因之一，但也涉及他對香港的感情，以及用專業經濟學分析為退休未雨綢繆，「1999年我尚未取得中大的終身教職，但當時考慮到日後即使不在中大任教，也會留在香港工作，故此需要一層樓，便拿一成首期出來再向發展商借二按向銀行借七成按揭買入新盤翠擁華庭。2002年我取得中大終身教職後，校方提供3個住屋津貼方案供我選擇，包括（一）入住宿舍；（二）領取長期租金津貼；及（三）買樓並領取10年的供樓資助。我選擇了後者，因為住大學2000多呎的宿舍時無疑很開心，但退休後如何維持此一生活水平呢？領取租金津貼亦有同樣問題，故我選擇買樓。買樓後，層樓一世屬你所有，只要你一諗到退休問題，就會知道買樓好過租樓」。

不過，莊太量強調，自己的理財哲學傾向保守，故2002年買入滌濤山單位後，等了數年待翠擁華庭單位回升至買入價後，便沽出該馬鞍山物業套現，盡快還清自住滌濤山單位的按揭，「我唔鍾意欠銀行債，寧願等自己日後儲夠錢後，有機會才再買第二層樓收租」。

深圳經濟高增長 間接支持港樓價

莊太量現已供滿自住的滌濤山千呎單位，令人羨慕，尤其是根據Demographia的數據，去年本港住宅樓價與家庭年收入的比率高達18.1倍，目前港人才買樓上車明顯吃力得多。

難再爆金融風暴 港樓價難大跌

雖然如此，他認為目前年輕人若有自住需求及供款能力，仍然應該入市，「我能夠於樓市低潮時買樓，只是好彩而已。樓市一個周期可長達20年，一般人不可能等20年才買樓，從來都是有需要、有能力便買樓。例如目前年輕人若有需要結婚，我覺得便應該買樓，因為如果你要等20年才買樓結婚，相信女朋友都走咗啦，你自己計掂數，供得起又係長揸就買囉，唔好計到咁盡！」

目前本港住宅樓價已升至歷史高位，此時此刻仍去買樓，前提是判斷樓價不會如1997至2003年般大跌七成。雖然莊太量也曾親身經歷該下跌周期，但他相信歷史重演的機會不大，「首先，樓價大跌與高失業率是孖生兄弟，只有當本港很多人無工做供唔起樓，才會賤價拋售自住物業，我不覺得此一情况會再出現。

贊成郊野公園邊緣覓地建屋

第二，深圳經濟近年發展很快，居民收入與日俱增，支持當地樓價急升，此過程不存在泡沫；目前深圳樓價僅較本港樓價低三成，假若本港樓價日後下跌五成至低於深圳樓價的話，我相信很多深圳人會來港買樓，反彈力好強。作為比較，1997年本港樓價是深圳樓價的很多倍，即使本港樓價跟着幾年下跌七成，到2003年仍遠高於深圳樓價，故當年本港樓價的確有下跌空間，而現時情况已並不相同。除非日後再爆發亞洲金融風暴，令深圳及本港樓價一齊大跌，但目前我看不到這情况會出現」。

既然本港樓價料持續高企，莊太量建議港府可參考新加坡的做法，增加公營房屋的供應，滿足港人置業需求，「新加坡大部分人口居住在政府供應的組屋，面積普遍逾千呎，雖然新加坡人每月須就此把相當部分的收入月供公積金，但這樣做可以換來安居樂業，我覺得也是值得的；而這些組屋不少是靠填海取得土地及輸入外勞興建的。就香港的情况來說，我建議港府在郊野公園邊緣大量覓地，再輸入外勞興建公營房屋，這樣做雖然會對環保人士或本地建築工人帶來負面影響，但香港人的整體居住環境卻可以提高，應該是利大於弊」。

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2017-02-16 10:07:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9339&issue=20170216
百萬投資英國酒店 5年回報五成
文章日期：2017年2月16日
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【明報專訊】近年美元強勢，不少本港投資者均有興趣投資海外物業，莊太量於2105年底便在英國曼徹斯特一筆過（full pay）以約100萬港元買入酒店單位收租，5年保證回報達五成，有關個案值得參考。

看好曼徹斯特潛力

買樓首要考慮是地點，莊太量看好曼徹斯特的潛力，「曼徹斯特是英國除倫敦以外的第二大城市，本土自住需求殷切，加上當地有不少名牌大學，海外留學生眾多亦帶來租住需求。另外，北京及曼徹斯特去年已開設直航航班，而曼徹斯特日後將有高鐵連接倫敦，屆時往返兩地的時間由3小時減至1小時，基建改善令當地樓價長線睇升」!

至於莊太量買入的酒店單位，賣方保證由購買日起計未來5年每年向他提供8厘的淨租金回報，並且承諾可於5年後以購入價的110%向他回購單位，故此投資於5年內的保證回報率達50%，相當吸引；他笑說，此交易的最大風險是賣方未能履行承諾，惟他已做了盡職審查，相信賣方不會違約，「最重要是發展商及中介人可靠，他們在此行業已經營10多20年，酒店項目亦是舊樓翻新，沒有爛尾樓風險，而我也曾入住該酒店，覺得管理不錯」。

[名人樓市論壇]

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日央行逆潮流再買債 圓匯跌至114 兩月最低

1 : GS(14)@2017-07-08 20:51:31

【明報專訊】日本央行昨宣布，將按0.11厘的孳息率，無限量購入日本10年期國債，以遏抑國債孳息率。隨着歐美、英國央行紛紛釋出「收水」信號（見表），令發達市場債券出現沽壓，推動日本國債孳息率上升。新的積極買債措施與日本央行近期縮減買債操作規模大相逕庭，促使大部分日本國債的孳息率下滑。日圓偏軟，兌美元昨回落至114，為接近兩個月低位。每百日圓兌港元跌至6.85。美國6月非農新增職位增長勝預期（詳見另文），美股昨早段向上。

根據聯儲局向國會發布的半年度美國經濟與貨幣政策報告，預期美國經濟將繼續增強，容許利率進一步緩慢上升，即使按照預期的加息路徑，仍足以讓就業市場持續改善，並使通脹率朝2%的目標邁進。聯儲局亦暗示今年內將開始縮表，刺激美匯指數升穿96。美國原油生產增加，加上油組上月出口連續第2個月攀升，加劇了市場對油市供過於求的憂慮，國際油價昨跌3%。紐約期油在每桶44美元水平，布蘭特期油在每桶46美元水平徘徊。

美匯升穿96 油價急跌3%

日本央行宣布新措施前，日本10年期國債孳息率升至0.105厘，為2月初以來最高，與美國、德國和其他歐洲國債孳息率過去一周半的升勢一致，偏離了央行將10年期國債孳息率曲線控制在接近零的目標。發達國家的國債升勢源於歐洲央行、英倫銀行和加拿大央行等接連發出鷹派信號。歐洲央行周四公布的上月會議紀錄暗示「收水」，指官員對放棄買債持開放態度。澳洲國民銀行的匯市策略主管Ray Attrill稱，日本央行發出非常強烈的信號，表明會致力控制孳息率曲線，不會隨環球央行收緊貨幣政策，令日圓下滑。

即使增加買債仍未能取得成效，日本央行還有更強大的武器，就是在某固定的孳息率水平無條件購買國債。自去年9月起實施孳息率曲線控制政策以來，這是日本央行第三次動用此武器。根據昨日的特殊市場操作，央行以0.11厘的孳息率，無限量購買10年期國債。央行還將5年至10年期國債的常規競購規模，由原本的4500億日圓（約309億港元）提升至5000億日圓（約343億港元）。

日央行決心把債息壓近零

在央行宣布公開操作後，10年期國債孳息率跌至0.085厘。摩根士丹利MUFG證券分析指，日本央行顯示出強烈決心，把10年期國債孳息率穩定在零左右，且不能升穿0.1厘。

央行持倉佔日債超過四成

日本央行對日債的持倉，已超過整個債市的四成，如此高的比例可能妨礙債市平穩運作，央行因此早前放緩了買債速度。日本央行前委員白井早由里稱，日本央行應穩步推進「隱性縮減」買債，因為孳息率上漲是暫時的。

（路透社）

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6369&issue=20170708

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息影發展醫學美容王國黎姿做完董事再買千萬豪宅

1 : GS(14)@2017-08-04 06:11:50

改咗名做馬黎珈而嘅黎姿，婚後幫老公馬廷強生咗3位千金就梗係幸福啦，其實喺另一方面佢都係女強人嚟o架！喺07年黎姿細佬黎嬰因為嚴重車禍昏迷，及後蘇醒，而身為家姐嘅黎姿喺08年仲以照顧細佬為由退出娛圈，退出後主力打理細佬嘅皮膚護理中心，而喺08年佢仲同商人馬廷強結婚。退?幕前多年，黎姿唔係剩係做少奶，其實佢亦好致力發展事業，佢仲成功發展佢嘅醫學美容王國，喺今年初仲成功將佢嘅醫學美容公司卓珈（8358）喺創業板掛牌上市，配售價0.8元，開市報2.51元，上市首日仲曾經高見5元，收市報3.95元。喺上月初佢仲斥資4,400萬元買入半山騰皇居II高層單位，實用面積1,282方呎，成交實用呎價達3.43萬元，呎價仲創埋屋苑同類單位新高。不過最近卓珈嘅股價似乎唔係咁理想，就好似今日咁收市價報1.52元，下跌5%。而現時公司市值6.08億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170803/20110545

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丸龜再買譚仔三哥 與譚仔「復合」

1 : GS(14)@2017-12-03 18:17:42

【明報專訊】繼今年中日本丸龜製麵母公司Toridoll（東多利）以約10億港元收購「譚仔雲南米線」後，昨再出手收購「譚仔三哥雲南米線」100%股權，計及譚仔三哥56間分店及譚仔52間分店，丸龜將於本港擁有108間分店，市佔率高達七成，一統米線業江湖，變相將盛傳不和的譚仔及譚仔三哥重新「撮合」。

三哥全年純利8796萬

今次丸龜收購的公司包括由譚仔三哥掌舵人、人稱三哥的譚澤群主理的多間公司100%股權外，亦包括家族企業「協力飲食有限公司（Strengthen Power Catering Limited）」，該公司股東除了三哥及其拍檔兼六弟譚澤强持有五成股權外，尚有與之不和「譚仔雲南米線」掌舵者五弟譚澤均持有25%，以及其四妹譚艷萍任主要股東的公司伯樂資產有限公司持有25%。

日本上市的丸龜今年中收購譚仔雲南米線，亦間接令譚仔財務資料首度公開，年賺近1億震驚市場。譚仔三哥賺錢能力亦不遑多讓，截至今年3月止年度的純利達8796萬港元（約12.3億日圓），較2016年3月止年度大升四成。但與以往收購譚仔雲南米線時不同，當時丸龜曾公開收購價約150億日圓（約10億港元），今次並無於文件披露收購譚仔三哥作價。丸龜表示，希望藉兩個品牌的協同效應作進一步發展。

值得留意的是，雖然丸龜早在年中已洽購譚仔雲南米線，但據早前丸龜披露的預期交易完成時間為2018年2月，但今次譚仔三哥的收購卻比之更早，預期在2018年1月底即可完成，意味丸龜或最早在2018年2月已取得全數本港譚仔及譚仔三哥的經營權。

明年2月正式取得兩家經營權

另外，丸龜曾表明有意藉收購譚仔雲南米線進軍中國，當時部分焦點落在中國商標使用權會否窒礙其北上之路。據中國工商總局商標局網站顯示，譚仔三哥在不同國際分類中早已搶先註冊，包括早於2008年註冊第三十類「?仔（譚仔）」商標，2012、2013年再分別註冊廿九類「土炮?翼（土炮雞翼）」、「土佬?翼（土佬雞翼）」及「土匪?翼（土匪雞翼）」等名稱，故今次丸龜一併收購譚仔雲南米線及譚仔三哥，除了變相將不合的兩家復合，亦同時解決了商標問題，打通北上之門。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8958&issue=20171202

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