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台北捷運信義線於十一月二十四日通車，信義路房價也再次攀高，全線每坪均價都在八十萬元以上，世貿站旁的D3豪宅案甚至傳出開價四百萬元，讓信義線成為名副其實的「鑽石捷運線」，也再次證明捷運宅（指捷運站周邊五百公尺至一千公尺內的住宅）的魅力。 台北市》可選擇邊陲區塊遠離精華區，價差多達四成 然而，「捷運宅」的房價未必都高不可攀。據本刊獨家取得的房價資料，在雙北市，捷運站周邊住宅行情較行政區均價低的案例比比皆是。對自住客而言，這或許是以相對低價搶進捷運宅的機會。 觀察台北市價差前十名捷運站，如台北橋站、麟光站、後山埤站、公館站等，因多位處行政區邊陲、距區域內精華區較遠，或周邊有夜市、墳墓等嫌惡設施，價差達兩成至四成。 不過，因大安區、信義區為豪宅聚集地，偏離一般行情的天價，拉高平均房價，也是造成上述兩行政區站點擠進價差榜的主因。然而以東門站、忠孝復興站房價屢破百萬來看，若可用六、七字頭相對低價，買進大安、信義區捷運宅，仍屬難得。 至於西門站為純商業區、小南門站旁多為公有地，圓山站周邊則是花博展場、北美館等，新建案少，因此釋出物件多為三十年中古屋，價位相較平實。不過，隨豪宅松濤苑進駐小南門站，該區均價可望拉高。 淡水線復興崗站、關渡站、忠義站，除了位於北投區邊陲，還因站位缺乏「景觀宅」條件，導致建商一窩蜂搶進其後的竹圍、紅樹林站，讓關渡站等明明是「台北市門牌」，均價卻能和後者打平甚至更低。 新北市》可選擇老商圈無建商拉抬，房價歸基本面 至於新北市前十名，則是完全不同的邏輯。以蘆洲線為例，捷運路線即是該地區主要幹道，生活機能完備。排名第九、第十五的府中站、頂溪站，更是當地發展已久的商業區，頂溪站距台北市也僅有一橋之隔。幾乎完美的成績單，為何房價反而親民？ 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，不像台北市，因新北市老商圈多半做在地生意，客群不變下，捷運宅的價格潛力取決於「腹地」，即吸引新建案、產業進駐的做夢空間。 「沒有新案拉抬，老商圈的房價就炒不起來！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，近年來，台北市外圍第一、第二環的房價漲幅已和基本面脫鉤，就算交通好、機能佳，但只要「沒有建商炒」，單靠在地客支撐，成長就有限。 以新北市上述站點來說，因周圍腹地小，政府無從開發、建商亦難尋素地，在無法推出新案、以新價位掀起當地行情的情況下，房價就回歸到基本供需面，適合自住客進駐。 相反的，如文湖線的內湖段、新店線，因腹地大，加上內湖科技園區、裕隆城等園區議題，推案不斷，擁有交通優勢的捷運宅價格便在相對高點。 雙北通則》選運量偏低想保值，挑經三商圈站點 不過，雖然捷運宅房價仍有想像空間，但台北捷運人口停止成長，卻是未來捷運宅能否保值的潛在警訊。 根據台北捷運公司年中公布的一○一年報，營收主要靠廣告等副業收入支撐的北捷，客運本業已是第十年赤字。北捷分析，近年通車站數擴增、營運成本增加，但運量卻不足，是造成本業年虧損擴大到四億元、整體盈餘也逐年減少的主因。 「站點增加，運量卻不足，代表搭捷運的人就是那麼多。」徐佳馨認為，旅運量低，可能是該地居民習慣使用其他交通工具或主要幹道、橋梁移動。 房產專家Sway（鄭詩韋）也舉例，新莊線或中和線居民，其實只要過個橋或沿主要幹道，就能到板橋上班，搭捷運反而繞路。「以後，捷運站越來越多，根本不稀奇！」他認為，捷運宅價格將掀一波盤整：唯有真正的黃金路線才有保值性。 徐佳馨建議，可觀察該路線經過哪些重要商圈，至少三個以上，才有保值效力。例如新蘆線上目前僅有松江辦公商圈、永康街，但板南線就有新板特區、台北車站、東區、信義區、南港等，集客力落差立現。 因此，民眾下次考慮捷運宅時，恐怕不能再以「捷運站步行五分鐘就到家」等距離因素為唯一考量。腹地、建商看好度、運量，都可能讓「捷運＝高房價」的等式，有失靈的時候。 【延伸閱讀】選對站點，捷運宅也能高貴不貴！——雙北市10大捷運宅行情低於行政區者 台北市 排序 ：1行政區 ：大同區捷運站 ：新莊線台北橋站住宅行情（萬元/坪） ：34.1行政區均價（萬元/坪） ：56.2價差 ：-39.3% 排序 ：2行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線忠義站住宅行情（萬元/坪） ：36.1行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-32.4% 排序 ：3行政區 ：大安區捷運站 ：文湖線麟光站住宅行情（萬元/坪） ：64行政區均價（萬元/坪） ：91.2價差 ：-29.8% 排序 ：4行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線關渡站住宅行情（萬元/坪） ：37.5行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-29.8% 排序 ：5行政區 ：中正區捷運站 ：板南線西門站住宅行情（萬元/坪） ：55.6行政區均價（萬元/坪） ：78.7價差 ：-29.4% 排序 ：6行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線復興崗站住宅行情（萬元/坪） ：40.9行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-23.4% 排序 ：7行政區 ：中山區捷運站 ：淡水線圓山站住宅行情（萬元/坪） ：56行政區均價（萬元/坪） ：73.1價差 ：-23.4% 排序 ：8行政區 ：大安區捷運站 ：新店線公館站住宅行情（萬元/坪） ：71.9行政區均價（萬元/坪） ：91.2價差 ：-21.2% 排序 ：9行政區 ：信義區捷運站 ：板南線後山埤站住宅行情（萬元/坪） ：63.6行政區均價（萬元/坪） ：80.2價差 ：-20.7% 排序 ：10行政區 ：中正區捷運站 ：小南門線小南門站住宅行情（萬元/坪） ：64.6行政區均價（萬元/坪） ：78.7價差 ：-17.9% 新北市 排序 ：1行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線丹鳳站住宅行情（萬元/坪） ：26.7行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-15.5% 排序 ：2行政區 ：土城區捷運站 ：板南線永寧站住宅行情（萬元/坪） ：27.4行政區均價（萬元/坪） ：32.1價差 ：-14.6% 排序 ：3行政區 ：板橋區捷運站 ：板南線亞東醫院站住宅行情（萬元/坪） ：39.9行政區均價（萬元/坪） ：45.9價差 ：-13.1% 排序 ：4行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線輔大站住宅行情（萬元/坪） ：27.8行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-12% 排序 ：5行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線迴龍站住宅行情（萬元/坪） ：28行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-11.4% 排序 ：6行政區 ：三重區捷運站 ：蘆洲線三和國中站住宅行情（萬元/坪） ：32.3行政區均價（萬元/坪） ：36.1價差 ：-10.5%排序 ：7行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線徐匯中學站住宅行情（萬元/坪） ：30.6行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-10.5% 排序 ：8行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線三民高中站住宅行情（萬元/坪） ：30.9行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-9.6% 排序 ：9行政區 ：板橋區捷運站 ：板南線府中站住宅行情（萬元/坪） ：41.6行政區均價（萬元/坪） ：45.9價差 ：-9.4% 排序 ：10行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線蘆洲站住宅行情（萬元/坪） ：31.1行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-9.1% 註1：住宅行情與行政區均價是以2012/10/01至2013/10/31的成交資料計算而得註2：住宅行情是以捷運站周邊500公尺至1000公尺的住宅及住辦成交資料計算而得資料提供：好房網 整理：郭子苓 | ||||||