去加拿大買農地，正在成為許多中國人的投資新選擇。他們希望，既能享受新鮮的生活方式，還能分享土地增值收益，甚至通過這條相對寬鬆的政策移民。不過，這個地主之夢，並非想像的那麼容易。
整個7月，王明和妻兒都在加拿大多倫多。
王明四十多歲，曾從事投資多年，現在是一名農場主，在號稱「加拿大穀倉」的薩斯喀徹溫省（以下簡稱薩省）擁有二十多夸特（當地一種土地計量單位，1夸特約為900多畝）農地。他將大部分農地出租，自己種著約5夸特杜倫麥，每年有四個多月時間是農忙期。
薩省大片價格相對低廉的農地正在成為中國投資者的熱寵。2010年開始，越來越多的中國人像王明一樣來到這裡當起了地主。法新社報導說，因為越來越多中國投資客在薩省買地，2012年當地農地價格上漲10%，近3年則上漲45%。
南方週末記者查閱FCC（加拿大農田信貸辦公室）調查報告發現，加拿大農地價格近年來的確在上漲。薩省上半年漲幅平均分別是9.1%和9.7%。從2002年起，該地區農地平均漲幅是10.1%。在整個薩省，土地需求如此旺盛，賣農地甚至不需要打廣告。
對王明來說，當農民是一種新鮮的生活方式，他得自己清洗種子、開耙草機、收割糧食。每到初冬，杜倫麥一排排密密匝匝，空心莖的切口都有曬乾的黃豆粒那樣大，看到這豐收的場景，「心情低落都好了」。
而田園風情的背後，農場也帶來了直接的經濟利益。2011年王明和朋友買下這些地花了150萬加元（約合人民幣八百多萬元），又花了30萬加元買拖拉機、卡車、儲糧罐等機械和設備。
現在，王明出租的近20夸特農地每年地租約8萬加元（約合人民幣四十多萬元）。
自己種的每夸特地小麥能盈利約1.5萬加元，「現在糧食價格不錯，一英畝硬麥能賣240加元，種子、人工、化肥等成本大概80加元」。
另一個收益則來自土地增值。王明說，第一次購買的12夸特農地，買價約5.7萬加元每夸特。2011年底FCC的農地價值報告中，薩省的農地在前半年增值了11.6%，全年增值超過15%，王明所在的薩省東南區屬於漲勢最猛的。
這意味著，即使按照15%計算，光是土地，約帶給他15萬-16萬加元收入。
「買地後，最重要的是找到租戶。」王明說。在他看來，想去加拿大買農地的中國人大部分都沒有從事農業的想法，只是看好其升值潛力。他提醒，在加拿大，一個現實的問題是，誰來耕種呢？
「因為薩省農業人口減少，官方公佈的數據是草原三省農民平均年齡58歲。找人種地很難，如果沒人租，損失會很大。」
他把這個問題拋給了中介，得到的建議是，買地時加個條件，只有租出去了合同才成立。
接下來是曲折的尋找租客的過程。合同交割前一個多星期，一個租戶爽約，這意味著王明的12夸特農地只有4夸特能確定租戶。如果找不到人來耕種，他無法完成購地合同。
幸運的是，在尋找租客耕作的網站上，他找到一個薩省南部長大的年輕人，想從鋼鐵廠回歸農業。此時，合同交割只剩12小時。
王明不得不百分之百答應了年輕人提出的要求，條件是從5夸特開始租。終於，在合同截止時間的半小時前，王明完成了租地交易。
如果找不到租戶，即使就算買到了土地，也是一個大包袱。李方也是一位農地投資客，他說，如果閒置，每年1夸特土地光除草劑就要3000加元，算上其他維護費用，一般人很難承受。
經營農場的另一種痛苦則集中呈現在一個叫王希望的移民身上。他在加拿大《環球華報》上講述這段經歷。
2012年，他在蒙特利爾買了農地，開始種了300畝的生菜，第三天就下了半尺厚的雪，菜苗都凍死了。於是改種蘿蔔，但苗長到三寸高時，一場時速80公里的大風把他的希望吹滅了。接連打擊後，他把全部股份送給了合夥人。
「我放棄國內的工作，跑到薩省來，確實是看到農地交易很賺錢。確切地說是薩省農田交易透明度很低，信息不對稱。」蘇東亮說。他是加拿大一家農地中介的總經理。
蘇東亮做農地中介只有一年多時間，此前他是農地投資者。第一塊地，三個月後就賣了，漲了30%。「不是市場價格漲了30%，而是買得太便宜了。」
很快他就發現做中介是比買地更賺錢的生意，「賣方給的佣金是交易價的5%，雙方經紀各分一半，收益挺高」。
在他看來，加拿大的地就是沉睡的資源，有的十多二十年沒有交易過，賣的人根本不知道價格。再加上不同區域的地、不同土壤的地都不一樣，價格便不那麼有可比性，中間的空間便很大。
當投資者無法準確評估土地到底值多少錢時，陷阱出現了。李方住安大略省，參加了一些薩省農地中介辦的宣傳會。「多數是中國人辦的。針對的也是在加華人或國內同胞。」在宣傳會上，他親眼看到狂熱的買家在沒看到土地的情況下，簽訂購買協議。
李方覺得很多購買者不瞭解加拿大農地環境，不瞭解農業規律，有些購買的農地甚至無法種植。
「我們一般不建議買H以下級別的農地，這樣的農地耕種有風險。」薩斯卡通專業房產經紀公司農田經營管理負責人鄭宏宇說。在加拿大，農地價格主要根據政府參考價和保險公司評定的保險級別來評估，最高級別是A。
在這裡，農場越大越值錢，同樣質量的地，如果買方能將五六塊地連成一片，價格將立馬上漲，「如果原先的價格是10萬，連成一片之後可以賣到11萬到12萬。這種地便於管理，再轉手也更值錢。」
外來資金湧現的背景是，2010年前後，加拿大移民政策大調整，從技術移民為主轉為以投資移民為主，且投資移民資金門檻越來越高，尺度越來越嚴。人口稀少、移民來源匱乏的「草原三省」則因為省提名移民計劃（SINP）相對寬鬆成為移民們首選。
在薩省，有專門針對「年輕農場主」和「農場主」的SINP項目，前者只要擁有30萬加元資產、3年以上農業工作經驗，提供一個商業農業提案，展示適銷對路的就業技能，年齡小於40歲便可申請。後者要求先行購買薩省農地，提供「資深農業經營者」證明，提前兩年簽署農地購買合同，並擁有50萬加元以上資產，但無年齡限制。
這個條件，相比加拿大投資移民的條件要寬鬆許多。許多新興的薩省農地經紀公司，最初恰是主營投資移民中介的公司，這也許並非巧合。
不過，這條路，也並不容易。
王明擁有加拿大永久居住權，他買地資金是向國內親戚朋友借的。買地時，三番五次接受薩省農田安全管理委員會調查。「幾乎每買一次地就要問一次，主要是資金來源。有一次還把我叫過去了，讓我保證交易是合乎當地規定的。」
薩省農田安全管理委員會的職責是制定執行薩省農田安全法案，包括立法限制人們對薩省農田的所有權。
薩省農業廳廳長Lyle Stewart書面回覆南方週末記者稱，對於非加拿大人，只允許擁有10英畝（約合60畝）地。這個限制包括對薩省土地所有權或者其他任何農田收益。如果想擁有10英畝以上的農地，必須是加拿大公民、永久居住民或者是百分百的加拿大公司。
他確認說現在有外國人在加買地的可疑案例，但是拒絕評論是否與中國人有關。「我們會越來越重視購買土地的人是否遵守農田安全法案。現在已經聘請了一位調查人員協助調查涉嫌替外國人購買和持有農地的加拿大居民。」
薩省農業廳高級行政助理Shelley Duke則對南方週末記者表示，加拿大人利用中國親戚的資產購買農地是被允許的。至於是否能用公司「曲線買地」，他說，「購買土地的公司必須是100%為加拿大人或者是加拿大長期居住民擁有，公司不能有任何非加拿大籍股東，公司不能包含任何非加拿大人的股份。」
但是，仍有中國人試圖繞過這些規定。身在上海的陳兵，準備在明年春天去加拿大實地考察農地投資。如何解決身份問題？「那邊有朋友在溫哥華開公司，他出讓名義上的股份給我。成為股東後，以公司名義購買農地。」
這樣的做法，已經引起不少當地人的不滿。一些公開報導顯示，薩省農民和政治家開始對「大量農地被亞洲人買走」而當地農場主「淪為租客」感到憂心忡忡。
王明也感覺到了這種反感的存在。他曾主動找到一個當地農民希望買土地，但後來這塊地卻以更低的價格賣給了當地人。這一度讓他無法理解。他說，「除了對外來者的反感，沒更好的解釋了」。
「不論在加拿大本土，還是中國，媒體、網絡上鋪天蓋地的加拿大農地投資前景熱，很大程度是農地中介公司精心策劃、大量投入的產物。」旅居加拿大的專欄作家陶短房在一篇文章中警告說，加拿大農地不失為一個可以考慮的投資新選擇，但絕非對每個人都合適，尤其是「人地兩生」的外籍人士。