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閒聊太古地產(連載2)______ 香港開發商的花花賬本 愛淋浴的豆兒

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上一篇著重的對太古地產的主業進行了分析,這裡讓我們看看太古的另外2項業務的情況——物業買賣和酒店業務。

查看原圖從上圖可以看到,由於2012年物業買賣增幅較大,較2011年增加了39.34億港元,其主要受益於2012年香港蔚然項目的成功出售,126個住宅單元售出了98個,並且2012年香港房價的上漲也是有目共睹的,同時美國邁阿密ASIA住宅項目也較2011年有所貢獻。

查看原圖從上圖可見,2012年香港的房價達到了近10年的高點。使物業買賣業務的貢獻率有了大幅的增長。

查看原圖從利潤上看,物業買賣業務的貢獻確實是2012年的一大亮點。

不過需要投資者注意的是,梁振英上任後先後出台了一系列的地產調控政策,使市場對2013年及以後的香港房價都持有保留態度。

價格上不去,如果還想多掙錢怎麼辦呢?就只能靠銷量了,用老百姓的話說就是薄利多銷。那太古地產的住宅項目的儲備以及今後的投放情況又是怎麼樣的呢?

查看原圖從上圖可以看到,太古在2013年4個項目投放市場,香港3個,內地1個,其中香港的3個均為住宅項目,內的的是廣州太古匯的辦公樓部分,但是不是收租的,是直接賣的。

香港的3個項目合計面積達到了31.63萬平方英呎,而2012年帶來不菲收益的蔚然是4.87萬平方英呎。2013年顯然是太古地產住宅項目出售的大年。考慮到12年房價的高企,同時,3個項目和蔚然項目基本處於同一區域(有香港的朋友說香港的房價其實也是有著很大的區域因素的,不同區的價格相差很多)哪怕計入地產價格調整因素,相信在物業買賣業務上太古地產在2013年繼續錄的增長的可能性很大。是一個很值得關注的贏利點。

下面讓我們開看看酒店業務,太古的酒店業務分為2類,一類是太古自己持有的酒店。主要位於香港、內地、英國和美國。具體如下:

查看原圖另外一類就是非太古集團管理,但是享受權益的。說白了就是找一個酒店管理集團合作,雙方共同出資,共同分享利潤的項目,如下圖:

查看原圖酒店業務也是我對太古唯一略存疑問的地方,原因見下圖:

查看原圖很容易的看出,雖然太古自己管理的酒店盈利情況較2011年有大幅好轉,但是真正貢獻利潤的確實合作酒店,也就是第二類酒店所供顯得。並且太古管理的酒店,包括正在開展中的酒店,太古都需要不斷的進行資本投入,對總體利潤的影響也是需要考慮的。並且酒店業本身的資本回報週期也較長,對於太古業績的增厚短期內不會有顯著的體現。

太古地產的三大業務我們基本上有了一個大致的瞭解。下面讓我們一起看一下太古地產的花花賬本。

說是花花賬本,其實有些冤枉太古了,其實太古地產的財報做的很規矩,從財務評述到財務報表,並且還有40頁的附註。能說的基本上都說了,那還能有什麼花花帳呢。其實就是一個香港地產股特有的指標:投資物業公平值。

查看原圖這是太古2012年的利潤表,我們可以看到,在扣除所有稅費後,股東應得利潤為187.63億港元。而太古地產總股本是58.5億股,那麼EPS就達到了3.21港元,結合2012年12月31日太古的收盤價26.4港元,PE只有8.22。這讓很多剛剛接觸港股的內地投資者不禁大呼:我勒個去,這麼低的市盈率啊,港股太便宜了。

但是細看這個圖表我們可以看到,上面對利潤的列支來源列舉的很詳細:物業投資、物業買賣、酒店、投資物業公平值變化、和分部之間抵消(這個沒用)。

那很多人就會問:你不是說太古就三個業務嗎?物業投資,物業買賣和酒店。那怎麼少了一個投資物業公平值變化呢?

我其實沒有說錯,不光太古就這三個業務,全世界的地產商基本也就這三個業務。而那個高達121.84億利潤的物業公平值變化其實只是紙上的一個大餅餅。

所以說,太古地產2012年確確實實的利潤,也就是真金白銀一共是65.79億港元。對應太古地產2012年35.1億港元的派息,佔到利潤的53%,符合太古50%的派息政策。所以提出掉「物業公平值變化」後的利潤才是切身關係到股東權益的數,那麼對應這一利潤的EPS為1.12港元,對應26.4港元的PE為23.57倍。呵呵,這麼看太古就不便宜了吧。

那麼究竟啥是物業公平值變動呢?說白了物業公平值變動就是公司擁有的物業升值收益,只是一種估值的變化。也就是說這一部分是評估出來的,並不產生現金,自然也不產生利潤,但是根據香港的會計準則,這個數值是可以計入收入的。

太古年報中關於這一概念也有說明(附註3(a)):將現有的租約多的出的租金收入資本化,並預約滿後新定租金潛在變化做出適當備付,以參考先關物業市場近期可供比較的買賣交易,而得出集團已建成投資物業組合的估值。

關於為什麼香港的會計準則允許這樣記錄,本人不得而知。也願業內人士或者熟知原因的熱心雪友來解答一下。

總之,要判斷香港地產股1年中所得到的真金白銀,都是需要在利潤表中(綜合收益表)剔除掉「投資物業公平值變動」這一指標。

到這裡閒談太古地產(連載)暫告一段落,這兩篇文章主要想根據2012年年報向關注這支股票,或者這個公司的入門投資者(自己也是入門投資者)介紹一下太古地產的簡要情況。也是一個相互學習的階段。

今後我會爭取根據太古地產的相關經營情況,比如大項目的開工,中報、年報的發布將這個閒談太古地產(連載)寫下去,和大家一起多多探討,共同進步。
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