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在中國一線城市的住房市場，總體上供不應求，對轉讓住房所得嚴格征稅，會促使售房者提高房價，將稅負轉嫁到買房者身上，並不能抑制房價◎ 本刊記者 王長勇 于海榮 朱以師 邢昀 文揚湯止沸，還是釜底抽薪？全國“兩會”前，國務院出台房地產調控 “國五條”政策及細則，意圖對漲勢凶猛的房地產 “剎車” 。但至少從目前的效果來看，事與願違。受政策刺激，二手房交易出現井噴行情，量價齊升非決策者始料所及。 “最近業主來咨詢的明顯增多，掛牌量大概增加了30%，成交均價也有小幅上升。 ”鏈家地產百子灣路店職員小代告訴財新記者，最近成交的一個51平方米的房子創造了歷史新高，達到180 萬元，而以前只需170萬元。 “都想趕晚班車，在政策細則出來之前，買賣雙方都比較快成交。 ”“國五條”出台第一個工作日（3月4日） ，全國多地二手住宅成交量暴漲。 北京當日二手房成交1073套，為三年來次高水平；南京當日成交套數接近28個月最高水平；蘇州當日成交量較細則出台前的3月1日增長近4倍。 “國五條”實施細則中有一條要求，出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，對能核實原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20% 計徵。正是這引發了市場的劇烈反應。 寄望通過增加交易環節稅收來打擊投資投機性需求，願望固然良好，但能否實現呢？中國社科院學部委員張卓元提醒，政策目標是讓賣房人承擔稅收負擔，就千萬要防止稅負轉嫁到房價中，最後讓買房人承擔。 2005年以來的房地產調控，政策核心目標是控制房價上漲，或者 “促使房價合理回歸” 。然而，反思過去八年的調控歷程，稅收調控卻成了房價上漲的催化劑。因一線城市房地產市場一直供不應求，政府提高房地產稅負的做法，實際結果是助推了房價節節攀升。政府和房地產開發商、投資投機者一道，也成為房價上漲收益的分享者，而成本最終由自住購房者承擔了。 上屆政府最後一次國務院常務會議，以房地產新政收官，為八年來房地產的調控留下一個巨大的驚嘆號。新政府則仍將在錯綜複雜的政策與市場中進退維谷。 稅負轉嫁推高一線房價 “目前情況下，在交易環節增加稅收，只會推高房價。 ” 國務院發展研究中心研究員倪紅日長期跟蹤研究房地產稅制，她認為，從理論上講，交易環節征稅是否推高房價，主要取決于市場的供求關係。當供小于求時，賣方決定價格，稅比較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。 在中國一線城市的住房市場，總體上供給小于需求，對轉讓住房所得嚴格征稅， “會促使售房者提高房價，將稅負 轉嫁到買房者身上，並不能抑制房價” 。 倪紅日稱。 二手房交易市場的實際情況印證了專家的判斷。根據中國指數研究院的數據，全國十大城市房價漲幅擴大，二手住宅漲價更高出新房一籌，城市主要區域房租普漲。 讓政府和市場焦灼的是，二手房交易量價猛漲仍在持續。二手房網簽數量激增。以北京為例，新政出台第一周（3月4日 -3月10日）二手房網簽9604套，接近2月全月的二手房簽約量，環比增長64.7%。其中，3月8日當天簽約量達2812套。 自政策公佈至今，各地房地產交易大廳人滿為患，甚至出現連夜排隊過戶的情況， “黃牛號”被炒到數千元一張。 鏈家地產工作人員告訴財新記者，由於近期二手房交易激增，稅務部門專門增設了一個窗口，辦理房產交易納稅。憑契稅完稅證明，提前五個工作日預約房產過戶。即便如此，在房產交易大廳仍需排很長的隊。 “這是市場正常、合理的反應。說明按轉讓所得20% 徵收個稅的措施有點猛，也說明市場判斷政策會導致房價上漲。 ”倪紅日對財新記者說，按交易所得嚴格征稅，會使買方和賣方利益都受到影響。賣家想把自己負擔的稅收轉嫁給買方，買方則想規避這塊支出，所以大家拼命在政策實施前把房子賣掉或買到所需的房子，結果短期內賣房、買房的數量集中上升，導致房價快速上漲。 她強調，房價只有在供求平衡或者供大於求的情況下，才能基本平穩甚至下降。 “新政力度雖大，但對抑制一線城市核心區的二手房價格以及增加這些區域的新房供應幾乎沒有實際意義。 ”北京師範大學金融研究中心主任、平安證券首席經濟學家鐘偉稱。 鐘偉分析，二手房稅收新政對房價的影響應分類來看。具體來講，對新房價格，其影響取決于當地新房 / 存量房交易占比，二手房交易占比越高的區域市場，因新政壓力新房漲價越嚴重；對二手房價格，除了二手房交易占比，還要看二手房交易溢價率。 目前一線及部分二線城市，二手房的交易占比較高。以北京、深圳為例，二手房成交套數和麵積占比均在60% 左右，而新房多在遠郊，就業、交通、教育、醫療和娛樂設施短缺，銷售不暢。 新政實施後，新房漲價壓力會明顯增加。同時，二手房短期可能出現掛牌價大漲，實際成交價小漲，網簽價變化不大，但從中長期看，城市核心區住宅供應乏力，人口加速集居都將導致市場逐漸吸收個稅政策衝擊， “四到六個季度後，二手房價格重新回到上升軌道” 。 相比之下，三四線城市所受影響則小很多，由於二手房交易占比低，供求失衡嚴重，新房價格難有起色，二手房將更乏人問津。 現實正是如此。細則出台後，北京二手房報價應聲而漲。中介人士告訴財新記者，大多數賣房者在售房時只會談到手價，稅費、交易傭金等均由買家承擔，還有一些因為看房人數急增而 “坐地漲價” 。 北京多個一手樓盤也在醞釀漲價。 位於北五環外的世華泊郡、華貿城、福熙大道等項目都在大幅提高報價。 世華泊郡的銷售員稱，預計在4月開盤 的7號樓售價將在3.5萬元 / 平方米到3.8萬元 / 平方米之間。而在2012年開盤 的六號樓，銷售均價大約在2.2萬元 / 平方米。位於大興六環附近的雲立方、金融街融匯等項目，新一期開盤的報價，每平方米也上漲了1000多元。房山的中糧萬科長陽半島，售價已經從2010年7月開盤時的1.35萬元 / 平方米，上漲至2萬元/平方米。 漲價緣于供不應求。市場一線的銷售人員對此感受非常明顯。長陽半島計 劃在3月下旬放出174套房源，排號數量已經超過2000人。同樣計劃在3月下旬開盤的中鐵國際城，房源約500套，排號的意向客戶已經超過1000人，新政出台後，排號的人更是明顯增加。 鐘偉稱，一二線城市的中等收入階層是此次新政的主要受損群體，其社會和經濟地位將繼續下降，並和中低收入階層銜接， “未來中產階級將逐步喪失購房能力” 。 政府相關決策部門官員似乎並未意識到經濟規律的作用。住房和城鄉建設部副部長齊驥接受媒體採訪時表示，將交易所得稅轉嫁給購房者屬於違規行為，國家將會出台保護購房者利益的措施。這一言論引來爭議一片，並在微博上廣泛傳播。 住房和城鄉建設部部長姜偉新3月11日則表示， “國五條”在試行一段時間後，不僅不會放鬆，也許還會更加嚴格，更不會如外界猜測般在試行一段時間後退出。 在市場供求關係沒有改變的情況下，寄望出台政策禁止稅負轉嫁，純屬奢望。迷信行政權力和漠視政策扭曲市場，往往會遭到市場的報復。 相比市場的激烈反應，業界人士則對政策的可執行性有所保留。高策地產服務機構首席策略官李國平對財新記者表示，對轉讓所得按20% 征稅，本身是個老政策，如何確定轉讓所得，由誰評 估，有沒有能力評估，這些細節都存在問題。 倪紅日也稱，現在一些城市已經對產權比較明晰的房產開始做了市場價格的批量評估，以此作為計稅依據就比較現實，這解決了現在出售價格評估的問題，排除了一些難度，但原來買房時的價格確定和扣除，還存在一些問題。比如扣除裝修等成本費用等，扣除依據並不容易準確、公平地獲得。 根據安排，各地將在3月底出台相關配套細則，屆時二手房原值的確定、稅收抵扣以及是否涵蓋五年以上二手房等問題，有望得到厘清。 目前，尚無地方政府公佈配套細則 和房價調控目標。2011年也曾要求地方政府公佈房價控制目標，但多數地方政府爽約或推遲公佈，最終多以“不超過上一年房價漲幅” 、 “不超過GDP增幅”等措辭含糊表達。 佛山和東莞已經連續多年按轉讓所得的20% 計徵個人所得稅。廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶認為，如果在廣東省其他19個城市嚴格按照轉讓所得20% 計徵個稅，二手房交易將明顯受抑。 他建議，地方政府結合地方實際情況，區別對待，分類指導，儘快出台差別化的地方細則，比如對出售 “滿五年且是業主惟一住房”繼續免征個人所得稅；對於個人出售非惟一（兩套以內）物業且面積小于90平方米的住房，應適當減徵個人所得稅，等等。 房地產業稅收猛增 “轉讓所得按20% 徵個稅”引發的市場震蕩和民衆不滿，足以表明，不管穩房價的政策意願多麼美好，結果卻難以避免價升稅漲之實。 近十年來，中國財政資金用于民生的支出規模增長很快，但民生改善也是以政府收入的高速增長為支撐。 中國公共財政收入中，九成左右來自稅收收入。按可比口徑，近十幾年來，公共財政收入平均增速是 GDP 平均增速的1.5倍。房地產業稅收在其中的作用不容小覷。 目前，中國有18個稅種，涉及到房地產業的有10個，其中5個稅種也涉及其他行業，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅；另有5個稅種僅在房地產行業徵收，包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅。此外，還有一個具有稅收性質的收費，即教育費附加。據財政部數據，2003年全國稅收收入為2萬億元，2012年為10.06萬億元，十年增長了400%。而來自房地產業的稅收收入增速，又遠遠超過了稅收總收入增速。 僅在房地產行業徵收的上述五個稅種收入合計，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長7289%，占全國稅收收入的比重也由0.19% 上升至2.7%。同樣，過去幾年，來自房地產業的營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅收入，增速都以超過稅 收整體增速的幅度增長。以上幾個稅種，財稅部門沒有將來自房地產業的收入單獨公佈。 據財政部統計，2009年，土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅五個稅種合計，對稅收總收入增長的貢獻為21.8%，比上一年度增加11.5個百分點。加上房地產營業稅和房屋轉讓個人所得稅，全年土地和房地產相關的稅收增收額所占比重超過35%。若考慮房地產對銀行信貸和建築業等相關行業的拉動，這一比重將更高。 學者測算，若將房地產業的十個稅種收入合計，2012年房地產業貢獻的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15%。參照2009年的市場情況，近三年土地和房地產相關的稅收增收額所占比重也會超過35%。 據安邦咨詢數據，2003年 -2012年的十年間，北京房價上漲365%、上海上漲341%、廣州上漲261%、深圳233%。 對比同期房價和稅收漲幅，北上廣深四大一線城市房價漲幅雖高，但均未超過全國稅收收入400% 的漲幅，更遠低於房地產業五個稅種收入合計1022% 的增幅。房地產業稅收增幅遠高于總稅收，也遠高于房價漲幅，有兩大原因，一是房地產調控持續擴大征稅範圍，二是逐步提高稅率水平。具體措施是，動用多稅種覆蓋整個房地產業，包括土地交易、房地產開發建設、新房出售、二手房交易等全過程，對各環節、各交易主體用多稅種交叉疊加征稅，這樣重複征稅、稅上征稅是房地產業稅收超過總稅收增速的根本原因。 除了房地產業貢獻的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設資金的主要來源。2005年房地產價格開始加速上揚，地方政府隨之開始出讓土地的盛宴，並助推房地產市場直線升溫。2008 年 -2012年，地方政府土地收入分別為 1.04萬億元、1.40萬億元、2.91萬億元、3.32萬億元、2.85萬億元。近三年，土地出讓收入已相當于地方本級公共財政收入50%-60%。 在住房建設和交易環節，除了各種稅收，政府還向房地產商收取各種費用，收費項目近百項，包括徵地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費等。 幾乎所有的政府部門都設有針對房地產的收費項目，包括規劃、建設、國防、工商、水利、電力、郵政、環保、公安、城管，等等。 根據財政部預算報告，僅城市基礎設施配套費一項，2009年 -2011年的數額分別為337億元、611億元、857億元。 其他近百項地方政府對房地產業的收費，多數混雜在部門收費中，公衆難以獲悉具體數額。 依據現有政府數據大致測算，政府通過土地出讓、征稅、收費從房地產業獲得的收入，已接近5萬億元的規模，可滿足中央政府本級兩年半的支出需要。2012年，全國地方政府本級公共財政收入為6.1萬億元，總計約5萬億元來自房地產業的租、稅、費收入，成為地方政府名副其實的第二財政。 張卓元、倪紅日等衆多學者呼籲，調控房地產市場，不能再用提高交易環節稅負的辦法了，而是應降低房地產建設交易環節稅費，轉為在住房保有環節 徵收房地產稅。 對於房地產稅費制度，中央早已確定了降低建設交易環節稅費負擔，在保有環節增加稅負的目標。但此後的改革推進，無論中央政府、還是地方地方政府，在土地和稅費收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產稅費改革距既定目標越來越遠。 調控應分層次 倪紅日稱，稅收要想在房地產調控中發揮作用，最好的工具還是在保有環節征稅，也就是對住宅增收房產稅。 “從理論上來講，這有利於抑制一部分需求，同時還會使部分擁有多套房的人出售房產，增加市場供給” 。 “這方面的改革有點滯後。 ”她建議，應該在一兩年內完善稅制，將現行房產稅和城鎮土地使用稅合併，出台新的房地產稅。在實施過程中，可以先對經營性房地產按新的房地產稅徵收，而對住宅是否徵收房地產稅以及房地產稅的稅率、扣除標準等的設定，應由地方政府根據當地情況來確定。 1998年房改課題組組長、中國房地產開發集團原總裁孟曉蘇則稱，房產稅 試點應採用國際通行的盡房皆稅與退稅結合的方案。盡房皆稅征稅容易，符合條件的家庭可以按不同額度退稅， “建立信息系統是在退稅時，居民會主動向政府提供信息” 。 國泰君安證券高級經濟學家林采宜認為，房地產價格的漲與跌，受多種因素影響，其中供求是主要因素，稅收是次要因素。 回顧近兩屆政府的房地產調控，可以分為兩個階段：第一階段的調控思路是緊縮銀根，緊縮地根，其結果是抑制了供給；第二階段，調控的基本思路是實行限購與增加供給。孟曉蘇認為，這種思路聽起來挺好，但存在一定矛盾。 限購，會使房地產企業回款困難，加上金融政策嚴控房地產開發貸款，限購很快會發展成限產。 “無論增稅、限購還是提高二套房資金成本，都是抑制需求的做法，長期看效果並不好。 ”首創置業董事長劉曉光認為，房價調控在於對預期的管理，增加土地供應，有助于改善供求關係和房價預期。 “加快土地制度改革，確保充分土地供應，才是治理房價的良策。 ”但是，最近出台的 “國五條”及其細則，依舊延續原有思路，對限購提出了更嚴格的要求：限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前。 “限購區域應覆蓋城市全部行政區域”的要求，將令貴陽、西安、長沙等中西部省會城市將不得不加碼限購。 一些地方並不贊同這種做法。廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶認為，從推進新型城鎮化建設的角度，應慎重考慮限購區域覆蓋範圍。 “通過對重點城市尤其是中心城市的中心城區實行住房限購，不僅可以抑制過分投資行為，還能促進部分購房人群往郊區置業，有利於城鄉一體化建設的推進。 ”他認為，地方在制定實施細則時，對於房價不高、漲幅平緩的郊區區別對待，靈活處理。 相對於此前行政手段簡單粗暴的“一刀切” ， “國五條”細則有所進步。完善穩定房價工作責任制的同時，要求省級政府要更加注重區域差異，加強分類指導。 信貸方面，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 “這是應該的。 ”財政部財政科學研究所所長賈康對財新記者表示，各地房地產市場差別很大，未來的調控應該更加細化，更多地讓地方政府根據當地實際情況來做決定。 2月市場曾有 “二套房貸首付七成、利率1.3倍”的傳言，但一直未經相關部門證實。央行行長周小川3月13日表示，針對房價，央行將繼續通過結構性信貸政策實現控制房價目標，比如首付比例和專門針對房貸的利率， “這些措施將繼續使用，有的還會加大力度” 。財新記者從幾家商業銀行瞭解，目前個人房貸政策思路仍是：支持首套，二套房貸利率上浮，停發三套房貸。 市場惟一取得共識的是房地產調控是常態，限購政策將持續，在完善調控上大有餘地。劉曉光認為，二手房交易有多種層次，不能簡單的一刀切，可以針對剛需、改善型需求等實行 “定向寬鬆”的政策。 李國平也稱，房地產調控細則的出台，一定要區分人群、分區域、分層次。 調控要科學化，注重微調預調。 政策還存在一些潛在矛盾，比如，國務院要求地方政府制定本地區房價控制目標。 如果按轉讓所得計徵個稅會推高房價，地方政府出于完成房價調控目標的考慮，就會鼓勵做低網簽價格。這不僅會造成數據失真，影響以後的調控決策，也不利於未來交易環節稅收和房產稅按市場評估價徵收等改革的推進。 我愛我家職員小楊告訴財新記者，二手房交易過戶時，地稅系統會根據房源信息確定最低交易指導價，若交易價高于指導價，以交易價作為交稅、貸款依據，反之以指導價為依據。實際操作中，如果買方資金充裕，往往會通過陰 陽合同將交易價做低，規避稅收。 這種現象普遍存在。根據平安證券的數據，廣州的實際成交價是網簽價的1.6-2.4 倍。一些地方政府也會鼓勵這種做法。李國平告訴財新記者，為了讓房價漲幅低一些，去年北京市相關部門要求簽訂買賣雙方做陰陽合同，壓低網簽價格。 本刊記者黃晨、李雪娜對此文亦有貢獻 | ||||||