ZKIZ Archives


高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5702

答:
首先多謝goldman收看諗樣網, 本文以高登仔作開題請勿見怪,絕無貶意。遲左回信希請見諒,請勿再用「再生父母」形容本樣啦,真係受唔起。睇來信已知Goldman係mr.aggressive一族,本文將不顧風險,為goldman出謀博殺。 

http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=61256&blogid=27293
前文成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇」 已介紹將自住樓換細些少同舊些少試圖一開二既方法,此舉可令投資更靈活,隨時賣一間,另外係居住上既開支明顯減少,實在庸才適用。如家庭收入穩定地過十萬,又想做到五十歲,而預見人工升多跌少者實在可將樓越換越大,唔使用呢個無啦啦搬細屋既方法。 

一開二換取兩個兩房單位 
Goldman兩個車位都幫唔到佢贏錢,而家可睇成自住樓一注獨贏,手上冇cash係身。建議趁市高賣樓賣車位換貨,套現後實行「退休買落五層樓」既方略: 一拆二之法。 

其實goldman未必定要買兩個兩房,只要不嫌棄舊些少,用番原本budget買兩個三房都有辦法。而新界西一向三房單位少,政府限呎地都主打兩房,睇數據睇形勢都係三房更有投資價值。如果goldman搬入元朗同應該買到搵到大把新而又套三房既選擇,但goldman始終返工人仕,恐怕出入屯門元朗有所不便。 

建議由東涌搬去荃灣,一來荃灣更近市區,攪咁大輪野換樓起碼獲得交通之便。二來荃灣爵悅庭只要三百餘萬就可以買到六百呎兩房,唔怕舊可以去附近既麗城花園、海濱花園、灣景花園仲可以買到三房,單位實用之餘由旺角「打的」返屋企都係七十蚊,同住東涌感覺完全唔同。 

建議先沽後買,九月將係賣家市,好趁大量新盤未湧出同梁班子未出新招前鎖定利潤。如成功用6.0mil沽出,套到2.10mil cash,佢地計埋壓力測試「借到爆」可以借到5.0mil,即係add-up用到盡有7.10mil budget買樓。兩個三百餘萬單位係荃灣剛剛好。車位可以沽出,東涌車位未見有升值潛力,唔好令自己太複雜。由一單位搭兩車位轉做兩個單位一自住一收租,配搭更為妥當。 

攪掂自己自住一間可以搵收租一間。唔想去到咁盡可以睇大興花園,想方便收租就比貴些少買番荃灣,完成後風險在於樓市跌三成就變成負資產,只要準時還款好少call-loan。 

通漲可以減輕借貸的壓力 
早前提及時間可貶掉債務,但需時十年或更長(除非有黑天鵝)。Goldman借為期五年既信用卡貸款不能運用此特點,所以在車位投資上不見得心應手。其實私貸收取年息一向5%以上,除非諗到有極佳而又短線既項目(即係有計搵快錢),否則借私貸用於投資多不利。唯獨年尾稅貸(其中一種私貸)可低至2%息先可考慮,但還款期一般兩年比私貸短。 

買入價值40萬車位收租 
好車位要搵「有地鐵住有錢人、冇地鐵住大把人」先有爆升潛力。且借貸槓桿一向只五成,違背後生應多利用時間去貶掉大量債務既原則,所以不常作推薦。唯老手可搵一D開錯價既車位(如basement 1/F用basement 3/F價錢賣,轉角位大平賣)投資,於四十有多既人仕想減低槓杆,逐漸以收租多於賺價者為適合。原因係車位易打理、條數較易計。 

手快有手慢冇 
諗樣都建議goldman快手開始一開二既做法,遲下「梁老師」又出D九唔搭八既政策如SSD增長到四年可令樓價先跌後爆升,打亂部署。倒不如先趁呢次大浪做好一開二,專心儲錢等下個浪再買第三間。仲有agent加裝修師傅叫佢地一次過做兩單望會打折慳些少。如此就算goldman在事業冇大進展,十幾年後都可以手握兩間樓收租,乖乖地用儲起既錢供斷佢然後享受生活。Goldman係一個典型想脫困既讀者,係香港做極人工都唔覺「爆」! 淨靠人工就不見天日而好需要辨法去「埋岸」。諗樣希望有更多機會同大家傾下點去解決呢個問題,祝大家投資得心應手。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43575

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019