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打擊樓市的另類方法⋯ 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/01/blog-post_31.html
有什麼因素會令樓市下跌呢?根據21世紀網《18大後北京豪宅過戶激增房管局加班到半夜》報導,京城近月個別豪宅出現大幅割價求售潮,其原因便是個別父母官因為打擊貪污風潮要錢唔要貨引起的。2013年1月22日拙文《經濟二十三條》曾指出「⋯自八萬五之後,隊冧樓市已經成了經濟二十三條⋯」。一般人也許以為,香港的高地價政策是政府高度依賴賣地收入和大地產商屯積居奇以謀暴利的結果,但大家還不能忽略銀行亦是高地價政策的重要持份者。
 
除非擁有如李實發這些君子商人的信譽,否則一般小市民乃至中小企問錢莊度水必須以磚頭去押。由於按揭契一般包含All Monies和General Banking Facilities這兩條無敵條款,樓主只要把磚頭按給銀行,理論上磚頭值幾多錢莊便可以借幾多。樓市升溫,私人便大有誘因加按消費和炒樓,小商戶亦可借錢以拓展業務,故此樓價與銀行授信乃至其衍生的經濟活動有莫大關係。投鼠忌器,這個亦是明智的政府不會真心隊冧樓市的底因,當年董伯伯的「八萬五」一出後,其負財富效益相信不少人記憶猶新。
根據香港金融管理局數字,2012年11月未償還貸款總額港幣8,568.84億元,是1996年6月的港幣2,975.15億元的2.88倍,年複合増長6.62%;亦是1997年10月樓市爆煲前的總額港幣4,208.09億元2.04倍。根據同期差餉物業估價署數據,私人住宅(全港各類單位售價指數)由1996年6月 的115.00上升至2012年11月225.20,是1996年6月的1.96倍,年複合増長4.16%。以增幅計按揭貸款比樓價多49.33%!

看來樓價上升和貸款增長成了狗追狗尾的局面,但大家亦要看全港整體私人樓房供應量。由1996年至2011年,總供應量由923,187伙上升至1,110,561伙,升幅共20.30%。因此扣除供應量上升,香港按揭貸款仍大幅跑嬴樓價。其實由新批出貸款平均金額可見,其數值由1996年6月的港幣1.58百萬元曾於1997年9月升上港幣2.13百萬元的高位後回落至2002年7月的港幣1.11百萬元。之後數值重拾升軌,2012年11月已升至港幣2.68百萬元,這水平已較1997年9月高25.82%。

樓市愈升,泡沫愈大,政府更不敢打擊樓市。這個困局看來只有終極爆煲的結局了!
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