一個世紀的工業沉澱，「偷」走了上海市民的黃浦江。三任政府，七區統籌，十年拆建，重築「上海客廳」。一座城市如何重建公共空間，上海黃浦江的改造工程或許能提供中國樣本。
2012年3月18日，好萊塢大導演、美國夢工廠動畫CEO傑弗瑞·卡森伯格在雜草叢生的黃浦江邊徘徊了一下午。最後，他相中了一個破爛不堪、狀似「蒙古包」的水泥均化庫，還有龍華機場舊址遺留下的數個高達三十多米的航油油罐。
均化庫位於徐匯濱江——這是實業大王劉鴻生於1920年創辦的上海水泥廠舊址，該廠生產的「象牌」水泥是近代民族工業標誌之一。2006年，上海水泥廠正式從黃浦江邊停產、搬遷。
在他眼裡，這是未來最酷的劇院群落。8月7日，東方夢工廠正式宣佈落戶上海徐匯區濱江，未來，這裡將以「蒙古包」為中心，形成「夢中心」大都市文化集聚區。
「蒙古包」的變臉緣起是黃浦江的改造，這是中國最繁華都市核心地塊的綜合改造，中國民族工業發祥地的嬗變。這個已進行十年，今後還將綿延更久的「世紀工程」將給予市民更廣闊的公共空間。
讓黃浦江透氣
在很長時間裡，上海儼然一個巨大的建築工地，塵灰飛揚，機器隆隆聲中，高樓像竹筍一樣日夜瘋長，而公共空間卻日顯狹隘，生態環境面臨挑戰。
隨著浦東開發推進，浦江兩岸，不再只是單邊的風景。東西相望，今昔輝映，黃浦江從「城市邊緣線」一躍成為連接騰飛兩翼的「城市中心線」。
從吳淞口到徐浦大橋，黃浦江蜿蜒42.5公里，擁有85公里岸線。可是除了外灘，作為生產、航運之江的浦江兩岸一直被無數的煙囪、塔吊、碼頭、倉庫、工廠佔據著。對於2300萬市民來說，1600多米的外灘是上海僅有的城市客廳。
2001年，上海開始醞釀「黃浦江兩岸綜合開發計劃」，這被視為繼浦東新區後的又一項「世紀工程」。明確的方針是：借黃浦江的改造提升上海的現代服務業；要在沿江邊進行大量的生態和綠化的改造；重視了黃浦江沿岸的歷史文化保護；要創造一個非常親水性的公共空間。
「不是吃一小塊、做一小塊規劃，而是整體謀劃。」上海黃浦江兩岸開發工作領導小組辦公室（以下簡稱黃浦江開發辦）副主任許如慶告訴南方週末記者，在 黃浦江流經的7個城區（寶山、楊浦、虹口、黃埔、盧灣、徐匯、浦東新區）中一些項目進行集中梳理，不輕易審批，直到區域詳細規劃出爐，再啟動開發。
該辦公室承擔市級層面的牽頭、協調、管理職能，它還有另一塊牌子——上海市申江兩岸開發建設投資（集團）有限公司，同時被要求以市場化、公司化的運作方式進行兩岸的土地前期開發。同樣，沿岸的7個區幾乎都設有濱江土地開發公司。
但是，這個規劃屬於老區改造，牽涉的利益方非常多。開發前期，最難的莫過於動遷，這些碼頭、工廠、企事業單位權屬複雜，無論央企、地方國企、民營企業，還是居民個人，幾乎哪個都不好惹，哪個都是強勢階層。
「拆不動？很簡單，國企領導下課。」一位當時被拆遷的單位主管概括。
據上海市城市規劃和國土資源管理局的一名專家回憶，濱江動遷的大戶——上海水泥廠領導就曾多次前來說情，「你們幫幫忙，我們那麼多工人只會做水泥，你們總要再給我們找塊地方，留條活路吧。」
最終的結果是，上海水泥廠的上級--上海建材集團貢獻了1700畝土地用於新址建設，耗時6年，包括水泥廠在內的建材集團下屬八家單位，近一萬員工完成了搬遷調整。
「我們一共拿到60億的補償。」上海建材集團專項工作辦公室主任梁兵說。補償的另一塊交給了建材集團的上級單位上海國盛集團，後者獲得了徐匯濱江160畝文化用地的開發權。
拆和遷的陣痛無法避免，退出也從不平靜。十年裡，包圍了黃浦江一個多世紀的碼頭、倉庫、工廠陸續關停、搬遷。沿江的公共開放空間從2平方公里，增加到現在的23平方公里。同時，濱江的公共濱江環境也從10公頃，增加到597公頃。
拆或保，舍和得
眼下，黃浦江的綜合改造工程仍在繼續，「拆或保」、「舍和得」的難題還時而困擾著市、區級的規劃者，顯然，這注定是一個比預想更為漫長的過程。
十年間，上海換了三任書記，具體到各區，也幾乎都經歷了三屆政府。每屆政府上台都有做新項目的衝動。黃浦江邊，這樣的中國難題如何求解？「我們經常和區裡做溝通，不太符合的我們提醒請他們注意，在專家評審和行政審批中很難通過的。」許如慶說。
慎重再慎重，是當時的要求。這樣對各級主體都產生了壓力，規劃不慎，土地隨時可能得而復失。
例如，獲得徐匯濱江160畝黃金地塊的國盛也曾為此悉心規劃。知情人士透露，國盛的方案從世界動漫中心，到結合沿江遊艇碼頭的劇院秀。「概念都很好，但可操作性不強。」方案修改了3年，不擅長文化用地開發的國盛最終讓出了寶地。
不輕易地拆，也不輕易地建，這是黃浦江開發辦一個重要原則，「能保留的儘量保留。」這樣的話已在黃浦江開發辦和沿江各區形成共識。
走過大拆大建階段的上海，越發懷念傳統石庫門的舒適精巧，舊時裡弄的謙卑平和。即便從經濟的角度考慮，上海人發現，老建築穿插於新建築之間，這樣的搭配充實了城市的多樣性，產生了上佳效果。
熟悉規劃的專家告訴南方週末記者，在上海，寫字樓出租率最好的區域是老城區靜安、黃浦，其次才排到嶄新的陸家嘴。適當比例的老建築，能為寫字樓做配套，大大降低了商務成本，而在陸家嘴，白領們難覓經濟實惠的午餐。
黃浦江邊，一段鐵軌，一個車間，一座燈塔，大批的老建築被保留。不過，老建築也發生著「騰籠換鳥」的質變，上鋼三廠的特鋼車間成為世博園區裡寶鋼大舞台，位於北外灘的國棉17廠的舊廠房演變成新的時尚時裝中心。
隨著開發的深入，黃浦江增加了眾多可供活動的公共空間。圍繞著浦江兩岸新辟23公里，涉及7個區的岸線都各自著力打造特色空間。
尋找「引爆點」
在2011年8月，徐匯區委的新書記孫繼偉走馬上任。他是同濟大學建築專業博士，也是英國皇家特許建造學會（CIOB）中國區主席，曾主持領導了多個上海地塊改造的經典案例。
在黃浦江兩岸沿線85公里區域的劃分中，徐匯有8.4公里的岸線，這個地塊是中心城區唯一可大規模成片規劃開發的濱水區域，含金量不言而喻。
前任區長陳寅和湯志平幾乎完成了濱江一期土地的拆遷、儲存。徐匯濱江用地究竟要成為什麼？一些徐匯區政府的官員回憶，當時，製造業央企願意將總部搬 至此，並承諾可以帶進數十億稅收；外資藥企也來過，要將研發中心引入。如果簡單地做商務，徐匯能夠很快就能培育出「月億樓」（稅收每月上億元）。
但孫繼偉說：「第一不能心浮氣躁，第二不能急於求成。城市建設不能實驗，每一次失敗或者錯誤都是永久的。」
比起以經濟效益為上的單核開發模式，孫更期待為一個地塊引入多樣性。作為城市規劃專家，他當然知道高密度、單一開發會引發的問題，國際著名的花園城市規劃者雷蒙德·昂溫甚至為此寫了一本書，《過於擁擠——無利可得》。
「如果每一塊都想發揮出經濟價值，最終肯定喪失特色，做不好，一定是多元混雜的一種狀態，有些地塊你一定要讓它發光，有些地塊發熱，你不可能全部都 發熱，全部都發熱就燒燬了。」孫繼偉說。在他眼裡，城市不同用途之間的互相融合不會陷入混亂，相反，這代表了一種高度發展的複雜秩序。
具體到徐匯濱江的8.4公里開發，孫繼偉看中了文化元素，他認為從整個地區的開發和長遠帶動角度，文化引來的人氣吸引力和知名度，相比單純做商務，影響力更為持久。
「這裡會有辦公樓、美術館、創意園區等等，但如何讓黃浦江沿線在開發中脫穎而出，我們非常希望有一個引爆點。」孫繼偉說。
上海西岸，巴黎左岸
2011年11月，東方夢工廠適時進入了孫繼偉的視野。「我們一得到夢工廠尋找中國夥伴的消息，就決定死死地抓住，因為這對徐匯濱江來說，太重要了，是個最好的引爆點。」孫繼偉回憶。
相比其他地區的主政者，美國人眼中的doctor sun事無鉅細、親力親為。美方最初的想法是在濱江建一個十幾萬平方米的總部大樓，做簡單的展示，孫繼偉告訴卡森伯格，「上海不缺高樓，但有工業遺蹟歷 史、能夠容納公眾參與的、激發人們無窮想像的建築，上海水泥廠的舊址再合適不過。」
在無數的面談、電郵、電話之後，卡森伯格和總裁科爾曼被孫繼偉打動了。終於在2012年3月，東方夢工廠的框架協議簽訂，項目確定落戶徐匯。
最終議定的夢工廠項目分為兩部分，一是影視產品及其衍生產業；二是位於徐匯濱江的大都市文化集聚區——「夢中心」。後者未來將匯聚一系列劇場影院群 落、文化創意企業、會展觀光景點、餐飲商業設施等等。東方夢工廠CEO黎瑞剛並不掩飾他的雄心，他說，未來夢中心就是像百老匯+倫敦O2+洛克菲勒中心。 這都是世界頂級的文化中心。
最吸引黎瑞剛和孫繼偉的，正是洛克菲勒中心中的媒體元素，在徐匯濱江，除了東方夢工廠，還包括西岸傳媒港，這裡將引入國內外一流的傳媒企業。
在這一系列令人咋舌眩目的世界級標準背後，先期的投資是30億美金。而持續帶動的開發資金將超過1200億元人民幣。
而在「夢中心」，這裡將有數條綠色通廊、濱江廊道、步行道串聯起若干廣場和綠地，成為市民的親水公共空間。
「上海西岸，巴黎左岸，他們的想法是把西岸做成像巴黎左岸那樣世界知名的文化地標。」一位落戶徐匯濱江的美術館館長告訴南方週末記者，但要想打造世界級的文化地標，上海還有很長一段路要走。
他舉例說，上海目前的75座創意產業園區，最早來自藝術家在弄堂中開掘出來的品位獨特的空間。但它們裹挾在滾燙的房地產中，很快將人們的注意力吸引 到房屋的增值上，甚至被戲稱為「二房東」。日益攀升的成本，將這些地方變成了盈利能力強的廣告公司、飯店和咖啡館的集中場所，而不是真正的創意產業園。
不過，8月7日，當南方週末記者問起卡森伯格項目需要的回報時間，他一貫嚴肅的神情馬上露出粲然笑容，「very soon！(很快)」。