樂山是四川省的一個地級市，距離成都141公里。作為成都的後花園，這裡最著名的景點是樂山大佛。2011年，唐智強發現，那些只在媒體上見過的大開發商從年中開始不斷地往這個城市跑，在這裡開發商業地產項目。
這是唐智強過去從未想過的領域—如果運作失敗，就意味著破產。為了將風險降到最低，他決定沿著那些大開發商的運作軌跡逆流而上。
他帶著一個相機，去了成都、浙江的海寧、杭州，以及北京、上海、深圳。但凡有點名氣的項目他都去看。他走到哪拍到哪，並且像個祥林嫂一樣，逢人就問。
唐智強碰到的許多住宅開發企業，在更早的時候比如2009年，開始轉型商業地產。它們最初考慮一線城市，隨後發現這些城市接近飽和—十年前便有外資和港資企業在這裡做商業開發，隨著部分國有和民營資本的加入，競爭日益激烈。隨後戰火逐漸燃燒到二三線城市。
「這與中國整個城鎮化的過程不謀而合。」陽光100集團有限公司常務副總裁范小沖說。中國的第一輪城鎮化發生在北京、上海、深圳和廣州—現在這些城市的城鎮化已經超過75%，很少有新供應土地，目前更多是在做功能升級。現在，第二輪的城鎮化已經開始，它大多發生在城鎮化率在40%到70%的城市。
仲量聯行大中華區董事總經理馮建強說，預計到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅佔10%，這也預示著今後十年裡商業地產的開發商們只能轉戰二三線城市。
這些城市的管理者們顯然也認為機會來了，於是，幾乎每一個城市都定下了自己的宏偉目標。比如，在城市綜合體的建設上，提出各自的指標—杭州提出將建成100個城市綜合體；瀋陽則將開發55個超過10萬平方米規模的城市綜合體項目；南京在售及正建的城市綜合體已超過50處；廣東東莞新建購物中心69個，建築面積350萬平方米；河北石家莊新建22個，230萬平方米；貴州貴陽新建43個，200萬平方米。
在所有城市中，成都在建的城市綜合體體量更是驚人。按四川省商業地產聯盟的數據，2011年大成都範圍內在建的城市綜合體達到150個，主城區超過110個，僅其中57個項目的總體量已超過3386萬平方米。個數和總體量，成都已是全國之最。
甚至，有許多住宅開發商、零售企業和投資者也開始湧入這些城市。中國迅速崛起的中產階級是這些企業轉型的根本動力—在通脹背景下，它們手中的大量資金需要尋找出路。這些過去並不直接參與商業地產開發的企業，紛紛從物業租賃方過渡到商業地產的投資商和運營商。
以零售企業為例，房地產運營服務機構北京RET睿意德執行董事聶綺冰說：「從2007年起，一些跨國零售公司便開始準備自己開發商業項目。比如宜家、沃爾瑪。」
隨之而來的，便是無數個工地。甚至，在SOHO中國董事長潘石屹的印象中，有一些城市幾乎就等同於一個大工地。但是，令他疑惑不解的是，這些城市本身並不富裕，周邊的縣市也很窮，聚合效應無從談起，那麼多綜合體建來給誰消費？
並且，它們大多出現在中西部城市的新城區—按中房信的數據，在2011年到2015年之間，20個城市總共1.6億平方米的城市綜合體中將近55%的量將發生在這片區域。而新城區的特徵便是俗稱的「三無區」—無人口、無產業、無交通。
在河北省高碑店市有這樣一個三無區域：空殼建築在一條土路的兩側排開，土路通向一條尚未竣工的高速公路。但附近一家供銷合作社卻打算跟另一家資金實力相仿的企業合作，投資300億元，選擇100個縣城，建設100個縣級小型城市綜合體項目。兩家公司一共擁有的資產不到80億元。開具這樣宏偉計劃的企業，不在少數。
有一段時間，唐智強整日為他項目中的現金流測算而煩惱—以商業地產項目操作需要8億元，但他手中只有不到1億元。直到有一天他看懂了商業地產的資金遊戲規則，他才發現做決定變得不那麼艱難：住宅限購，銷售受到影響，另一方面，開發階段的貸款無法解決、純住宅土地減少；但商業項目就不同了—除了銀行的貸款支持，政府還可能出於當地稅收的考慮而給予一定的補貼；一般情況下，商業綜合體項目中會配備一定比例的住宅，開發商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現，由此完成借道融資的全過程；即使不熟悉商業地產，也可以曲線開發「類住宅」項目，比如酒店式公寓—雖然產權只有50年，但因為不被限購，也成為投資客的選擇。
「房地產行業所有可走的道路，被政府認認真真堵上以後，現在留下的路就是城市綜合體和商業地產這條路，不一定是光明大道，但現在為止是唯一可以走的路。」北京師範大學金融研究中心主任鐘偉說。
在龐大的開發量背後，隱藏著危機與泡沫。潘石屹說，直到現在，他仍然沒有想明白一個問題—華遠地產董事長任志強為什麼要到長沙去。「中國房地產的財富聚集還是在北京和上海。」潘石屹說，相比於一線城市房地產的利潤，二三線城市「是實現理想的地方，不是賺錢的地方」。
從4年前起，潘石屹開始關注北京和上海以外的城市信息，以調整公司的發展策略。除了經常跑到這些城市去親自感受，他還從數據上來分析這些城市的商業機會。他發現，從四個指標—城市GDP、人均GDP、每平方公里產生的GDP、第三產業佔據GDP的比重來看，至少在五年內，中國只有北京和上海做得最好。而現在的投資熱點—重慶、瀋陽、長沙以及西安，他覺得都是「危險地帶」。
在此之前，已經有城市出現了過剩現象。21世紀不動產在一項內部調查中發現，北京近十年來開業的商業地產總計近1000萬平方米，但其中近三成閒置，因定位和運營出現偏差，不少商業不是已經倒閉就是即將倒閉。而在許多二線城市，也已經出現商業地產開發量與商業運營的消化能力不對稱的現象。
同一時間的開發量大以及同質化的問題嚴重，幾乎是這些城市在商業地產開發上的致命問題。寶龍集團商業管理公司總經理潘韜說，中國商業地產的市場規模已經吸納不了如此龐大的建設熱潮，或許在五年後，中國的商業地產就會從戰國時代變成三國時代。到時候，具有全國影響力的公司估計不會超過五家，「最後誰能活下來，是一個很大的問題。」
也有人認為危機已迫在眉睫。比如，上海證大集團董事吳洋說，中國的商業地產在2013年、2014年會有井噴式的危機，這個危機要比住宅地產危機來得更為迅猛，將是一場地震，一場災難。2011年年底，上海證大董事長戴志康在賣掉了上海外灘8-1地塊，將公司主營業務徹底從房地產轉回金融之後，在微博上長吁了一口氣。
他說：終於逃出來了。