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泡沫來襲

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唐智強手中有一塊55畝的土地。2011年5月,他面臨著一個選擇:將住宅開發進行到底然後等著賠錢,或者搏一把,做商業地產項目。在此之前,作為樂山智翔投資有限公司董事長,他在樂山做了十幾年的住宅開發。


  樂山是四川省的一個地級市,距離成都141公里。作為成都的後花園,這裡最著名的景點是樂山大佛。2011年,唐智強發現,那些只在媒體上見過的大開發商從年中開始不斷地往這個城市跑,在這裡開發商業地產項目。


  這是唐智強過去從未想過的領域—如果運作失敗,就意味著破產。為了將風險降到最低,他決定沿著那些大開發商的運作軌跡逆流而上。


  他帶著一個相機,去了成都、浙江的海寧、杭州,以及北京、上海、深圳。但凡有點名氣的項目他都去看。他走到哪拍到哪,並且像個祥林嫂一樣,逢人就問。


  唐智強碰到的許多住宅開發企業,在更早的時候比如2009年,開始轉型商業地產。它們最初考慮一線城市,隨後發現這些城市接近飽和—十年前便有外資和港資企業在這裡做商業開發,隨著部分國有和民營資本的加入,競爭日益激烈。隨後戰火逐漸燃燒到二三線城市。


  「這與中國整個城鎮化的過程不謀而合。」陽光100集團有限公司常務副總裁范小沖說。中國的第一輪城鎮化發生在北京、上海、深圳和廣州—現在這些城市 的城鎮化已經超過75%,很少有新供應土地,目前更多是在做功能升級。現在,第二輪的城鎮化已經開始,它大多發生在城鎮化率在40%到70%的城市。


  仲量聯行大中華區董事總經理馮建強說,預計到2020年,一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅佔10%,這也預示著今後十年裡商業地產的開發商們只能轉戰二三線城市。


  這些城市的管理者們顯然也認為機會來了,於是,幾乎每一個城市都定下了自己的宏偉目標。比如,在城市綜合體的建設上,提出各自的指標—杭州提出將建成 100個城市綜合體;瀋陽則將開發55個超過10萬平方米規模的城市綜合體項目;南京在售及正建的城市綜合體已超過50處;廣東東莞新建購物中心69個, 建築面積350萬平方米;河北石家莊新建22個,230萬平方米;貴州貴陽新建43個,200萬平方米。


  在所有城市中,成都在建的城市綜合體體量更是驚人。按四川省商業地產聯盟的數據,2011年大成都範圍內在建的城市綜合體達到150個,主城區超過110個,僅其中57個項目的總體量已超過3386萬平方米。個數和總體量,成都已是全國之最。


  甚至,有許多住宅開發商、零售企業和投資者也開始湧入這些城市。中國迅速崛起的中產階級是這些企業轉型的根本動力—在通脹背景下,它們手中的大量資金需要尋找出路。這些過去並不直接參與商業地產開發的企業,紛紛從物業租賃方過渡到商業地產的投資商和運營商。


  以零售企業為例,房地產運營服務機構北京RET睿意德執行董事聶綺冰說:「從2007年起,一些跨國零售公司便開始準備自己開發商業項目。比如宜家、沃爾瑪。」


  隨之而來的,便是無數個工地。甚至,在SOHO中國董事長潘石屹的印象中,有一些城市幾乎就等同於一個大工地。但是,令他疑惑不解的是,這些城市本身並不富裕,周邊的縣市也很窮,聚合效應無從談起,那麼多綜合體建來給誰消費?


  並且,它們大多出現在中西部城市的新城區—按中房信的數據,在2011年到2015年之間,20個城市總共1.6億平方米的城市綜合體中將近55%的量將發生在這片區域。而新城區的特徵便是俗稱的「三無區」—無人口、無產業、無交通。


  在河北省高碑店市有這樣一個三無區域:空殼建築在一條土路的兩側排開,土路通向一條尚未竣工的高速公路。但附近一家供銷合作社卻打算跟另一家資金實力 相仿的企業合作,投資300億元,選擇100個縣城,建設100個縣級小型城市綜合體項目。兩家公司一共擁有的資產不到80億元。開具這樣宏偉計劃的企 業,不在少數。


  有一段時間,唐智強整日為他項目中的現金流測算而煩惱—以商業地產項目操作需要8億元,但他手中只有不到1億元。直到有一天他看懂了商業地產的資金遊 戲規則,他才發現做決定變得不那麼艱難:住宅限購,銷售受到影響,另一方面,開發階段的貸款無法解決、純住宅土地減少;但商業項目就不同了—除了銀行的貸 款支持,政府還可能出於當地稅收的考慮而給予一定的補貼;一般情況下,商業綜合體項目中會配備一定比例的住宅,開發商可以通過綜合體項目融資,再通過住宅 銷售變現,由此完成借道融資的全過程;即使不熟悉商業地產,也可以曲線開發「類住宅」項目,比如酒店式公寓—雖然產權只有50年,但因為不被限購,也成為 投資客的選擇。


  「房地產行業所有可走的道路,被政府認認真真堵上以後,現在留下的路就是城市綜合體和商業地產這條路,不一定是光明大道,但現在為止是唯一可以走的路。」北京師範大學金融研究中心主任鐘偉說。


  在龐大的開發量背後,隱藏著危機與泡沫。潘石屹說,直到現在,他仍然沒有想明白一個問題—華遠地產董事長任志強為什麼要到長沙去。「中國房地產的財富聚集還是在北京和上海。」潘石屹說,相比於一線城市房地產的利潤,二三線城市「是實現理想的地方,不是賺錢的地方」。


  從4年前起,潘石屹開始關注北京和上海以外的城市信息,以調整公司的發展策略。除了經常跑到這些城市去親自感受,他還從數據上來分析這些城市的商業機 會。他發現,從四個指標—城市GDP、人均GDP、每平方公里產生的GDP、第三產業佔據GDP的比重來看,至少在五年內,中國只有北京和上海做得最好。 而現在的投資熱點—重慶、瀋陽、長沙以及西安,他覺得都是「危險地帶」。


  在此之前,已經有城市出現了過剩現象。21世紀不動產在一項內部調查中發現,北京近十年來開業的商業地產總計近1000萬平方米,但其中近三成閒置, 因定位和運營出現偏差,不少商業不是已經倒閉就是即將倒閉。而在許多二線城市,也已經出現商業地產開發量與商業運營的消化能力不對稱的現象。


  同一時間的開發量大以及同質化的問題嚴重,幾乎是這些城市在商業地產開發上的致命問題。寶龍集團商業管理公司總經理潘韜說,中國商業地產的市場規模已 經吸納不了如此龐大的建設熱潮,或許在五年後,中國的商業地產就會從戰國時代變成三國時代。到時候,具有全國影響力的公司估計不會超過五家,「最後誰能活 下來,是一個很大的問題。」


  也有人認為危機已迫在眉睫。比如,上海證大集團董事吳洋說,中國的商業地產在2013年、2014年會有井噴式的危機,這個危機要比住宅地產危機來得 更為迅猛,將是一場地震,一場災難。2011年年底,上海證大董事長戴志康在賣掉了上海外灘8-1地塊,將公司主營業務徹底從房地產轉回金融之後,在微博 上長吁了一口氣。


  他說:終於逃出來了。


泡沫 來襲
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