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瘋狂的成都

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  7月13日,上午10點半,郭力站在寫字樓頂樓直升機起降平台上俯視下面雜亂的工地—挖好的基坑、逐層往上蓋的建築,以及黃色的起重吊車、高塔和橫 樑。郭力是成都一家房地產企業的副總,大老闆是成都一個房地產開發商的兒子,有點閒錢,便弄了這麼一家公司,100來號人,業務卻貫穿整個房地產產業鏈— 從住宅到商業地產,從拿地到開發,從顧問到投資,從同行拆借到運營管理。什麼都做,「只要能賺到錢」。


  前幾天,有人告訴郭力,成都南部有一個商業地產項目要出售。於是,一大早郭力便從成都市中心天府廣場出發,沿著天府大道一路往南開,出了三環,目光所及之處,到處都是這樣的工地。


  按照成都市政府規劃,在2030年之前,成都的南部將出現以金融和總部基地為特色的成都中央商務園區、一個研發與產業化中心、一個高新國際低碳環保產業孵化器以及一個創新科技園區。


  這讓其整個功能與上海浦東類似—有陸家嘴、世紀公園以及張江高科技園區。在成都房地產界,許多人習慣於用上海來定義未來的成都:南部是上海浦東,東二外以外是上海徐家匯,西三外以外則可能是上海閔行區。


  因為這樣的想像,很多建築物拔地而起。按四川省商業地產聯盟統計,在2011年,有110個在建的城市綜合體,沿著規劃中的軌道交通路線四面散開。將 近六成的項目聚集在成都的南部—沿著南延線,幾乎每一公里就有一家五星級酒店;在5.1平方公里的金融城裡,至少有19座高度超過200米的寫字樓。而在 2007年之前,整個成都還沒有一個像樣的城市綜合體。


  2007年,成都獲批城鄉統籌試驗區—受此政策利好,政府將「建立以金融為核心的現代商業服務業」作為城市規劃的重點,而由此拉動的商業地產投資規模達到上千億元。


  投資者聞風而動。從沿海遷移至內陸的行動在金融危機爆發後的2008年啟動。


  所有能叫得出名字的開發商都來了。在城市的南部,舊城與新城交界之處多是央企開發商,再往南則更多是民企開發商;在城市的東部,聚集著大批的港資開發 商和外資開發商。除此之外,一些希望通過商業地產運作而大撈一把的產業外資本,比如醫藥企業,也散落在這個城市中伺機而動。


  在此之前,它們曾經聚集在北京、上海、深圳,分享這些城市城鎮進程化過程中的機會與利益。現在,這些城市等待開發的土地越來越少。它們希望能夠將曾經在這些城市發生的故事複製在擁有大量待開發土地的二線城市,比如成都。


  郭力便是在2008年隨著這股遷移潮流從深圳來到成都的。他說:「這一整片地方剛剛開發。深圳以前也這樣,但現在太飽和,尤其對小公司。在這樣一個地方要好些。」


  這一天郭力要考察的這個項目位於成都南部。上家是一家醫藥企業,對方向郭力的大老闆描述了一幅極富誘惑力的前景—開發並持有一家五星級酒店,管理公司可能是洲際或者雅高;由於地價接近於白送,未來盈利空間無限。


  郭力本能地覺得這個項目危險。果然,當他來到項目所在地,發現這塊地位於產業園區的深處,客源有限。儘管4000萬元的地價可謂白菜價,但這塊土地附有的硬性指標—蓋一棟五星級酒店—毫無更改的可能性。


  硬著頭皮開工,就意味著不斷扔錢,每平方米造價成本至少在1萬元,按2萬平方米至3萬平方米的體量來算,整個酒店造價至少也要2億元至3億元。


  等到開始找酒店管理公司—國際品牌也不是傻子,市場調查是最基本的工作。即使真的找到酒店管理公司,落筆就是簽字費和每年不菲的抽成。而每天的運營費用又是一筆流水賬。


  也正是這樣的預算方案,讓腦子一熱拍下之後的上家徹底傻眼了。剩下的運作空間便是抽身離去,狠狠賺一筆土地溢價,於是開始四處找人接手。


  以產業換地,幾乎是這個圈子裡人人都知的秘訣—只要能帶來產業和人流,就很容易得到政府支持,隨即得到廉價的土地,蓋起一個看似不錯的綜合體。基於長期的稅收、就業等考量,集成式的城市綜合體被政府熱捧—它們甚至要求在房產之上形成產業生態,帶動當地經濟可持續發展。


  在這樣的遊戲規則中,土地經常會落到一些擁有資源的企業手中。


  「只要能帶去家樂福、沃爾瑪,地都好談,否則就只能招拍掛拿高價地。」中城建第五工程局成都總經理劉寧琳說。劉寧琳在2010年拿下了四川省內多個縣級市新區的整體開發權。


  那些被視作有力籌碼的大型零售商很快也發現,更好的選擇是自己拿土地開發。


  北京RET睿意德執行董事聶綺冰說,對零售企業而言,租賃經營是一種比較方便的方式,但同時,在租賃模式下,零售企業就不能享受到物業的升值。在此之 前,他們所處的行業,被認為普遍利潤率不到1.7%,即使這些跨國零售企業,利潤率也不到3%。現在,包括特易購,家樂福、沃爾瑪以及宜家,都有自己的地 產公司,並開始嘗試跨入商業地產領域。


  實際上更多的企業並不具有這樣的資源。於是,皮包客開始盛行。「很多人一開口就說自己有5000畝土地,但要他們拿土地證,卻拿不出來。」蔣鵬說,這 樣的人比比皆是,你問他做什麼生意,他會告訴你他什麼生意都做,「因為他佔有了資源」。蔣鵬是美國NAI新巢地產成都總經理。


  無論通過招拍掛拿地還是以產業換地的方式進入成都,緊跟這股開發熱潮而來的,可能都是泡沫。


  按世邦魏理仕報告,成都是一個一年僅有60萬平方米左右消化量的區域中心城市,但最近兩年的商業地產供應量,大到需要花費15年去消化。


  蔣鵬說,城市並非不需要那麼多的綜合體,但是將近20年需要的量在三五年間集中投放,其中大量的項目互相抄襲。


  從2008年開始,蔣鵬便在成都四處尋找適合投資的商業地產項目。他的要求很簡單—6%的年投資回報率,以及一支基本穩定且專業的商業經營團隊。


  但在至少跟300個開發商交談之後,蔣鵬發現這個任務幾乎很難完成。絕大多數公司並不具有資金實力和運營能力,它們做商業的初衷仍舊是快進快出。大多 數找到蔣鵬的人,一開口便向他索要救命的錢,或者找來大型零售商合作。至於商業地產最基本的商業規劃部分,對不起,他們根本沒有空去想。


  在成都,90%的商業地產開發企業由住宅開發商轉型而來—這就像一個小學生一躍成為博士生。有一天,有一家成都本土的住宅開發商希望蔣鵬能融資參股到它們開發的一個商業綜合體來。但是蔣鵬過去一看,發現這個項目居然隱藏在小區深處。


  缺乏經驗,往往是這些住宅開發商在操作商業地產項目中可能碰到的最大困難。它們經常連判斷好壞最起碼的常識都沒有—甚至,在成都有人花了30萬元買來 一份策劃案,結果發現它不僅是10年前的版本,而且還曾經在圈子裡廣泛流傳過。在這種背景下,商業地產人才變得炙手可熱。只要過往經歷中跟商業地產稍稍掛 上邊,不管資歷多麼淺,轉身就能成為另一家企業的副總。


  資金鏈緊張是另一個普遍的困難。2012年7月,毗鄰成都的重慶市,一家名叫重慶家富富僑的足浴連鎖企業深陷債務困局。導火索便是,2007年,從未 涉足過房地產行業的老闆郭家富,在當地冒險開發了一個五星級酒店。由於修建過程中一直未能拿到銀行貸款,郭家富只有尋求民間融資,涉及債務2億多元。


  新港地產投資有限公司執行董事張紅兵說,3年前在和郭家富的一次會面上,他曾經告誡對方,修建300米的超高層一定要認真測算現金流。可惜對方不聽。


  因為現金流破裂而產生的失敗例子比比皆是。1993年,在海南開發過幾個購物中心的商人陳宇光在成都開始修建熊貓城。按照最初的規劃,他將開發一個總建築面積50萬平方米、投資額25億元的都市中心MALL。除此之外他還在其他城市同時修建4個購物中心。


  跟這個行業大多數人的想法一樣,只有10億身家的陳宇光打算分三步走:先繳1.5億元拆遷費用,再利用自己在商界的聲望與融資能力,引入資金共同開發,然後將項目包裝上市或成立信託基金,籌集到更多的錢。


  但是他過高估計了政府的拆遷能力—項目因拆遷問題停工,且一停就是8年。這8年間,設想中的「西部第一城」慢慢蛻化成了「西部第一坑」。而最初的戰略合作夥伴先後離去。


  結果,本來只想投入1.5億元的陳宇光,先後砸了14億元在這個項目上—他將自己在新能源的股份全部出讓,並將海南石梅灣一塊10平方公里的項目作價2500萬元拋售套現,後來這塊地的價格高達10億元。


  此後這個項目幾易其主,直到現在,仍然未能完全打開局面。


  在過去20年裡,成都先後產生過73棟爛尾樓,直到現在,其中有16棟樓還未完全復工。


  相比過去,現在更糟糕的消息是,大多數新推出的土地都在400畝以上,許多土地則超過1000畝。這些大塊土地還附有硬性指標,比如住宅與商業地產的比例一刀切地定在1:1,以及不顧周邊條件指定蓋某種體量特別大或規格特別高的商業設施。


  結果,按政府現有的規劃,一些寫字樓集中的區域與商業集中的區域完全割離—這很有可能在三五年之後讓成都出現許多個鬼城。許多項目會因此爛尾或者空置。


  幾個月前,營銷總監李衡開始做補救工作。他常常認為自己是被裹挾進這股泡沫之中。他所在的一家成都本地房地產公司一直做住宅開發,直到2008年「意 外」地成為新加坡一家房地產集團的子公司,並在成都南部舊城與新城交界處得到一塊商業性質土地。當時,毫無商業地產開發經驗的他們請了一家諮詢公司。對方 在一番調查之後得出結論,可以在這裡推出兩棟精裝修的酒店式公寓—單間面積在40平方米到50平方米之間。


  等到2011年項目結構封頂之時,情況卻發生了很大的變化:在成都,一些位置更好的50平方米的精裝公寓可以賣到9000元/平方米,但每個月的出租租金卻只有1800元。


  李衡預感到項目不好賣。他開始調研周邊的項目情況—它所處的位置是家具生產與銷售企業聚集之地,往南是金融城,按照規劃,這裡將是成片的超甲級寫字樓;往北則是傳統的富人區。


  儘管整個成都市的寫字樓空置率高達35%,但這些寫字樓大多標榜甲級寫字樓,並鎖定高端客戶。而針對中小企業甚至初創企業的寫字樓卻不多。於是,李衡決定迅速調整戰略,將項目在營銷中包裝成另一個概念—區域寫字樓。


  所謂的區域寫字樓,更像我們熟悉的產業園區中的辦公室。硬件條件不見得拔尖,但勝在租金便宜且單間面積小,可靈活組合。它迎合了初創企業和一部分並不那麼講究「面子」的租戶。


  而且,寫字樓不需要像酒店式公寓一樣精裝修—在每平方米節省了2000元的裝修費之後,李衡卻能將它賣得跟精裝酒店式公寓一樣貴:9000元。


  如此一來,他總算涉險過關。


  但這樣的辦法並不能每次都成功。比如在成都的另一個項目。它位處成都商業地產的重災區之一—西三環以外的溫江區,那裡房多人少。跟大多數土地附有的硬 性條件一樣,這塊400畝的土地被要求拿出一半面積來建造酒店、寫字樓以及零售物業。規劃方案毫無更改的空間。唯一能做的就是,有技巧地推遲。直到某一 天,市場開始出現機會。比如,溫江區不再是一個空城,並開始人氣旺盛。


  很難預測那一天會什麼時候到來。樂觀派說,2006年凱德商用在成都開第一家商場時,大家還搞不清楚什麼叫購物中心,現在,成都綜合體開發熱鬧得就像在中國西南地區流行的火鍋般沸騰。


  藍光地產已經決定背道而馳。作為成都最大的本土開發商之一,它在1998年做社區商業起家,一度佔了成都商舖供應的半壁江山,卻在2005年住宅宏觀調控之中轉身進入住宅開發領域。


  一度,張健也關注過成都南部—截至2030年的政府規劃,曾經讓人激動不已,但很快,他發現那裡到處是拾金者。競爭如此激烈,不如轉身尋找別的商機。張健是藍光地產的營銷總監。


  現在,這家公司的興趣是在一些城市的空港區域造城,並且操作旅遊地產和工業地產的項目。比如,到樂山去。


  樂山智翔投資有限公司董事長唐智強發現,從2011年開始,在一二線城市常見的商業地產開發熱潮慢慢在樂山擴散開來。


  在這一年年中,唐智強開始認真思考一個問題—究竟要不要提高土地的商業地產面積。他在成都鄰近的樂山市有一塊55畝的土地。2006年拍賣下來的時候,他打算大部分用來做住宅。


  80萬/畝的實際拿地價格遠遠低於130萬/畝的市場價格。作為這一優惠條件的代價是,他必須負責拆遷,並為周邊學校提供4萬平方米的教職工宿舍,在修建完之後以1160元/平方米的均價賣給後者。當時,樂山市的住宅均價是1500元/平方米。


  但是當他費盡周折把拆遷工作做完之後,時間已經到了2011年。樂山市的住宅均價至少在5000元/平方米以上。而且受宏觀調控的影響,這裡的住宅銷量也一度停滯。


  如果將這塊地改做商業地產,虧損會不會降到最低,甚至有可能略有盈餘?但壞消息是,唐智強從來沒有介入過商業地產開發領域。他粗略估算了一下,做一個 商業地產項目,需要8億元的投入。但這家公司最多能拿出來的資金是1億元;如果失敗,這家公司勢必破產。這就是上文提到的他需要做出的那個選擇。


  於是,他開始了那場足跡遍及全國主要城市的考察之旅。


  結果,反饋回來的信息呈現兩極分化—一些人說,你千萬別做,已經有那麼多人做了,你不懂,做了會死人的;另一些人卻說,一定要做,商業地產那麼賺錢。總之一句話,做商業地產會跳樓—做得好,從底樓跳到頂樓;做得不好,從頂樓跳到底樓。


  2011年年底,在與蔣鵬交談了兩個小時之後,唐智強回到樂山做了一次市場調查,這個區域有15萬人口,周邊有4.5萬的學生人群,有剛性消費需求。而1.5平方公里到3平方公里之間的商家分佈中,也沒有出現極具優勢的競爭對手。


  唐智強決定試一試,以綜合體加步行街的形式,做一個區域性商業地產項目。這個名叫青年廣場的項目面積將有18萬平方米,面向青年群體,以休閒娛樂為主。


  接下去,唐智強開始重複大多數開發商重複過的現金流遊戲。他先於2012年3月與學校達成協議,以市場價的30%,即2200元/平方米的價格賣給它 們4萬平方米的住宅。雖然每平方米要少賺3000元到4000元,但學校支付的1.7億元購房款同時也補充了唐智強最缺乏的現金流。與此同時,唐智強通過 土地抵押貸款和政府獎勵政策可以再得到一部分資金。


  隨後便是環環相扣的滾動開發流程。他需要先建一個3萬平方米的投資性寫字樓,以及一個6000平方米到7000平方米的酒店—通過散售,這筆資金可以 滾動成為其他開發資金。此後,他還會再開發3萬平方米到3.5萬平方米的零售商業面積,算上地下部分,大概一共有5萬多平方米的零售商業面積。


  在開發這部分零售商業面積之前,他希望先引進一家超市、一家電影院和一個電器賣場,為其量身定做之後,再賣給對方—面積分別在兩萬平方米、3000平方米至4000平方米之間,以及4000平方米。剩下將近兩萬平方米的面積,唐智強決定視情況而定自持或者銷售。


  經過這一系列複雜的運作,唐智強估計他最少可以賺到2億元;如果運氣好的話,盈利可以達到5億元。但是如果運氣壞到極點了—比如,其中某一環扣不上了,唐智強說,那就得看造化了。


  在成都,一些造化不好的企業,現在正在忙著尋找退路。盛世太平董事長陳立民接觸了其中幾家。陳立民1993年從香港到內地發展後先後在幾家國際代理行工作,他的強項是寫字樓及其他商業地產項目運營。2009年,他在上海創辦了一家投資公司。


  按仲量聯行的數據,隨著城鎮化的進程,到2020年,上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅佔10%,大多數的項目都將集中在二線城市。這預示著今後10年裡二三線城市蘊含巨大商機。


  應一些成都開發商的邀請,陳立民在2012年春節後專門來到成都,他重點考察了成都南部。他的結論是,這裡充滿了毫無誠意的建築物—這意味著龐大供應量的數字背後是大多數的無效供應量。


  這不完全是壞消息—至少對於做投資生意的陳立民來說,這意味著他挑選的空間很大,並且能夠儘可能地將價格壓到最低。現在,他已經跟成都南部的一個項目談好合作。


  郭力也在尋找合適的項目。他的老闆希望能夠收購一到兩棟的物業。在過去幾個月裡,這個富二代在四川的一個小城市剛剛打敗萬達,拿到了一個綜合體開發的 項目。郭力說,在成都,現在賬面上現金超過1億元至2億元的企業沒有幾家。作為手裡還有點閒錢的企業之一,總有一些項目主動找上門來。


  蔣鵬卻沒有那麼樂觀。有一次,他去看成都市中心一棟商業綜合體。後者準備整體出售,一開口便說項目划算,「評估價12億元,自己只要9億元」。蔣鵬要 求對方填寫一張表—A4紙上有十幾行,要求依次填上主次商家比例、停車位比例、租金收益以及運營費用的比例。結果,這張表對方填了一個月。蔣鵬拿回來一 算,發現投資回報率只有3%,遠遠低於行業6%的投資回報率。在尋找合適的項目未果之後,蔣鵬決定拓寬渠道。現在,他與中石化合作在成都開建200個加油 站網點。


  唐智強開始想收手了—至少在樂山這個項目之後,他不想再介入商業地產領域。他說,這不是一般人能幹的事,必須動用許多的資金。但是他隨後想了想又說: 如果去農村,或許也是一個不錯的機會—將樂山項目積累的經驗放到農村去做。比如,找五個鄉鎮,分別做農貿市場或者步行街,「那比在城市作一個城市綜合體厲 害多了」。


  而這些,都是過去一年,他所接觸過的所有商業地產開發商告訴他的賺錢「真理」。


瘋狂 成都
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