粉嶺高球場不合建基層住宅
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GS(14)@2019-02-24 10:02:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8683&issue=20190223
【明報專訊】范仲淹名句「先天下之憂而憂，後天下之樂而樂」，朋友說現代的版本是，中原樓價指數去年初跌時，代理解說只是高位徘徊，等待再向上突破，到了指數跌了一成，則說只是略為調整，難以確認已轉勢，近兩周只輕微反彈了0.5%，便又高調說樓價已完成調整，將再向歷史高位進發……
其實如果政府能提供足夠土地起樓，樓價只因經濟向好而跟隨向上，升升跌跌都不是大問題，但之前政府未能提供足夠土地起樓，只以辣招稅或限制按揭來遏樓價，只會令一般巿民更難上車，而要被迫幫襯能提供高成數按揭的一手樓，結果呢？
辣招打壓二手交投 益了發展商
根據美聯物業的統計，以2013年3月至2018年12月成交量（即以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映）累計，近70個月平均每月二手住宅成交量只有約3570宗，較之前70個月（2007年5月至2013年2月）平均每月二手住宅成交量約7762宗大跌約54%。事實上，自DSD（雙倍印花稅）出台後，二手住宅交投明顯萎縮，近70個月宗數最高的月份亦只是5500多宗；相比起DSD出台前的70個月中，最高的月份曾超過13,500宗，明顯相形見絀（圖1）。
反觀新盤方面，一手交投表現明顯與二手市場有別。過去6年間發展商積極推盤，提供不同的優惠及按揭計劃，吸納不少市場上的購買力。在不包括一手公營房屋下，以3D辣招後2013年3月至2018年12月成交量（以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映）累計，平均每月一手私樓成交量錄約1344宗，較之前的70個月平均每月約1055宗，上升約27%（圖2）。
往返市區工作 基層難負擔交通費
以上數據可見，辣招稅只益了發展商，卻未能幫助巿民買樓，直至去年中政府推出空置稅不久，發展商如囤樓不賣，將要支付愈來愈多的空置稅，唯有要加快賣樓，樓價指數也終回落了一成，不過，根據Demographia的研究，香港的樓價負擔比率仍是全球主要城巿最高（圖3），看來政府仍要努力搵地起樓，政府上星期便回應土地供應專責小組（土地組）提出的土地選項建議，包括指明局部收回粉嶺高爾夫球場32公頃土地作房屋用途，發展局長黃偉綸預計有關土地到2024年可變「熟地」建屋。高球場餘下的140公頃土地，政府表明無計劃改變用途，並稱高球場契約明年到期時再與球會續租至2027年，繼續收取「象徵式地價」及免行政費。
對此，有說是政府屈服民粹，也有說主流民意是希望政府盡快收回整個粉嶺高爾夫球場來建屋，尤其是基層的住屋，這裏不說誰對誰錯，但有朋友認為，就算政府可大建交通配套配合高球場起樓，只是居民如屬於低下階層，將來龐大的居民數目要往巿區上班，隨時要花1小時以上，當然下班也要花上相若時間，涉及的交通費也非小數目。
朋友認為，若如此，將又會製造所謂的「悲情城巿」，當然，悲情城巿是不少政客的票倉，對他們來說，悲情城巿愈大規模，愈多悲情城巿，便有愈多票源？
另朋友看到雷鼎鳴教授撰文，指美國民粹和排外主義興起，令到在美國的人才外流，這對內地及香港都是好消息，因為中港可趁機吸納，而雷授教過去20多年幾乎每年都要負起在海外招聘新同事的工作，因而也知說服別人舉家移民到港工作不是易事，當中有三大困難要解決：一是要給予他們建立事業的機會；二是能對他們的子女提供適當的學校與教育機會；三是能解決他們的房屋問題。
說到要解決有關的房屋問題，朋友說香港也在興起民粹和排外主義，如政府專門為海外專才提供土地建樓，一定又會被政客指為何不優先解決低下階層的住屋問題？
建高級住宅吸海外人才 政客勢反對
朋友又說，最近政府接納將粉嶺高爾夫球場部分改作興建大量住宅，如是收入較低人士在這裏居住，必然產生要長途跋涉往返巿區工作，要花上大量時間和交通費的煩惱，而若是建興高級住宅用來吸納海外專才，反可能更適合，因為如在大學任教或真的是高級專才，要養車不難，由粉嶺駕車往各大學或巿區工作也相對容易，當然如上述所說，若如此又必然惹來批評為何要照顧高級海外專才，雖然這會對香港的經濟展有利，最終也會令整體經濟受惠。
[陸振球 樓市解碼]