陸振球﹕剃政府眼眉 或逼推限購
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GS(14)@2018-08-04 11:53:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4967&issue=20180804
【明報專訊】中原樓價指數最新報188.61，按周升0.45%再創新高，代理自然繼續大聲疾呼說，雖然貿易戰加劇和美國再加息，但都不會對樓巿造成壓力。不過，最近陸續有投資大戶大手放售物業，繼先前「舖王」鄧成波和大鴻輝放售價值逾120億元的物業，人稱「玩具鄭」的鄭躬洪也一口氣悉數放售所有豪宅連同其他物業，實在耐人尋味。
除了貿易戰加劇和加息外，大家都關心之前的「娥六招」是否全沒效用，以致樓價續創新高。不過，其實近期樓巿除了有大戶大手走貨，同時亦有一些奇怪現象值得留意，首先，原來以招標「唧牙膏」方式賣樓的大型樓盤，雖然開始正式按新規定每次賣樓必推樓盤至少20%的單位，但也隨即說要將其中一幢保留作服務式住宅放租，被巿場解讀為有避空置稅之嫌。
大戶頻大手放售物業
到了本周，又有私人發展商的深水灣豪宅盤，部分單位由發展商的家族成員承租，同樣有避空置稅之嫌。
還有，元朗有新盤開售價竟罕有比同區二手樓價低，加價也只原價加推，另又有屯門一手盤，調整價單後比舊價低約兩成，計及削減優惠，實際減價約一成，雖說是因應銷情一直冷淡而調整策略，相信也有顧慮空置稅，發展商不敢繼續大手囤積有關。
說回上述的深水灣豪宅盤，雖然法理上家族成員可以租回部分單位，但「左手交右手」的味道甚濃，有地產界朋友說做法似明剃政府眼眉，擔心會刺激政府推出限購（曾經吹風），甚至是租管最終也會落實！
說到限購，內地似又先行一步。《新華社》最近連續4日發表有關內地房地產市場的文章，重申「房住不炒」的宗旨不變，顯示中央對嚴控樓市風險的決心，剛舉行的中共中央政治局會議，就下半年經濟工作提出六大任務，其中一大任務就是決心解決房地產市場問題，堅持「因城施策」，促進供求平衡，整治市場秩序，堅決遏制樓價上漲，並加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。深圳市政府隨即公布進一步加強樓市調控的通知，調控力度大幅收緊，包括即日起暫停以企業或社會組織的名義買樓；新供應用地建設的商務公寓一律只租不售；原有可出售的商務公寓，買家自取得房產證起5年內禁止轉讓。
此外，即日起居民家庭新買住宅，自取得房產證起3年內禁止轉讓，為深圳首次推出的禁售令；同時針對以假離婚規避房貸的社會現象，通知亦列明，離婚兩年內申請住房貸款，原本夫妻二人尚有未還清的按揭，按第二套房的首付比例不低於70%執行；無房貸紀錄及離婚前無物業的，按首付比例不低於30%執行；離婚前僅有1套單位的，則按首付比例不低於50%執行。
港府未限購 內地已出重招
跟政府高層相熟的朋友說，其實政府真箇在積極考慮會否進一步推出非港人不可以買港樓的限購措施，似乎先前「娥六招」實行後，暫未見樓價明顯受控，卻有巿場參與者疑似「左手交右手」剃政府眼眉，實有催逼政府最終真的推出限購政策的可能，如再沒有用，甚至會直接推出租管也說不定！
文首說有香港物業投資大戶開始大手放售物業，戴德梁行近日發布的2018年第二季度《中國境外地產投資報告》，內地資金到境外投資物業的金額也開始大跌（圖1），今年第二季度內地地產投資者境外地產投資總額進一步下降至43億美元。
內地收緊融資 波及本港地產
該行表示，有關投資金額的下降並不是因為今年3月1日起中國實行的對外投資新政，持續收緊的融資環境也對地產投資造成不少的障礙。該行又表示，此次內地信貸趨緊的狀况不僅對國內地產收購產生影響，同時境外地產收購，以及海外項目再融資等均受到不同程度的波及。
要留意的是，香港乃內地資金投資境外物業的最重要地區之一（圖2），近季內地資金投資在香港物業巿場的金額和宗數大跌（圖3），當中他們一直以商廈或寫字樓為最重要的投資項目（圖4）。如大家不善忘，當初是由內地財團牽頭以402億元向李嘉誠購入中環中心75%業權，但其後有關財團將大部分權益轉由本地合組財團承接，便可反映北水流入香港物業巿場似已開始逆轉。
重建和記大廈 或看淡避寒冬
說到李嘉誠出售中環中心，其交棒以後，旗下中環和記大廈也剛宣布落實在明年重建，要知道物業雖然重建後價值會提升，卻會少收了未來數年的龐大租金收入，巿場也有分析說這可能是李氏看淡未來幾年的經濟和商廈巿場，不如藉重建來避寒冬？
[陸振球 樓市解碼]