何國良﹕非本地買家有回流港樓迹象
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GS(14)@2018-01-22 06:15:28【明報專訊】市場期待已久的歷史新高終於在上周為大家呈獻，叫不少人滿心歡喜。當然，身邊亦有人提醒筆者，上升愈快，下跌的機會亦愈高。但似乎，以現時的市場氣氛和資金流向，春節前的悸動仍然是大概率的事情，在年初欣欣向榮的情况下，大家的目光又開始去掃描其他的資產類別，試圖找出其他的投資機會，筆者發覺最近身邊多了不少人在談樓市。再加上年初，比較多分析員跑出來去發表他們對2018樓市的看法，一時之間，好不熱鬧。
在港有樓 「愈有愈有」
香港房地產這個話題總是聊不完。筆者在早年曾表示，現在的樓市形成了一個二元社會。以一個樓齡超過30年，實用面積500多呎市值達到1100萬元的大型屋苑單位，兩口子家庭總收入達到7萬元或以上，以50%的儲蓄率計算，亦要13年才可以有能力成為這個單位的準業主。在香港，家庭總收入達到7萬元的家庭在香港只有9.1%，因此，現時的樓價是超越了市民收入的購買力。
可是，這不代表樓市不可以維持，因為，現時的社會是一個二元現象，即有資產和沒有資產的二元。有資產的一群嚴重受惠於過往好一段的資產價格膨脹，使他們更有條件在這個樓市中持續增持。結果， 「愈有愈有」的現象加深了二元社會的距離。傳統分析師的購買承受能力（affordability）分析不管用。但你可能會問，這是否只是「塘水滾塘魚」的現象呢？
從最近政府公布的數字看到，我們不難發現，非本地永久居民的買家有似乎有回來的趨勢。從媒體的報道，我們看到的報道焦點大多是：辣招公布後的1年，需付雙倍印花稅及15%住宅印花稅的宗數佔整體交易約11%，較推出前的26%大幅下降。但較令筆者注意的，反而是這個數字由低位的5%回升至11%。在樓價上升的時候，這11%所要納印花稅的金額更遠高於從前，在這形勢下，回升狀况仍然出現，倒推出來，這類資金的需求可說是零價格敏感度。而且，由於他們自然成本比本地買家高30%，所以，這類型單位在成交之後，不會重回市場，立時在市場上絕迹，這情况又進一步影響了整體的供需情况，結果，多起幾多對房價的影響也是徒然。
普遍業主願補貼租客
在大體利率走向不會超預期的情况下，縱使房地產對利率有一定的敏感度，似乎亦不足以成為利淡樓價的原因。而且，中原施生亦指出，在他從業40多年中，他看到的香港樓市中，普遍業主是願意補貼租客去持有物業的。現在的positive carry（租金收入大過物業按揭還款額）只是利率超低的一個意外Bonus。因此，就算利率逐步回復至正常水平，業主對樓市的看法仍不會有太大的改變。
在2018年內，一些重要基建項目陸續開通，這些因素將有望成為今年樓價的一個催化劑，來個樓市大陽春亦不足為奇！
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[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3101&issue=20180122