大型項目上馬 布里斯班樓價追落後
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GS(14)@2017-03-04 00:22:15【明報專訊】地產業界常常認為政府投資是一個地方的樓市重要動力，澳洲第三大城市布里斯班正在發展皇后碼頭大型綜合項目，預計可為當地提供8000個新工作崗位，每年可增加139萬旅客流量。地產商認為這對當地樓市是極大利好，尤其在悉尼和墨爾本樓價高企下，發展商在港推布里斯班樓盤相比去年有增，希望在香港政府實施「辣招」之際，以較低價、氣候溫和，以及當地優質教育資源等作賣點，吸引本港投資客。
在亞洲經營澳洲地產生意的Citylife International Realty，於上月澳洲地產展銷會上曾對出席的100多名香港投資客做了一個調查，要求受訪者從悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和阿得萊德五個城市中選出最感興趣的城市。結果顯示70%受訪者選擇了布里斯班，分別有15%受訪者選擇悉尼和墨爾本，幾乎沒有受訪者選擇珀斯和阿得萊德。公司主管Michael Bentley表示，相比去年，香港買家對布里斯班的興趣確有明顯增加。
建綜合娛樂度假區 料增8000職位
澳洲昆士蘭政府將在布里斯班着力發展皇后碼頭大型綜合項目，這個項目由周大福集團和遠東發展有限公司合作參與，計劃發展綜合式娛樂度假區，將興建3幢住宅大廈、包括六星級酒店在內的5幢高級酒店、賭場、百貨及其他娛樂設施；另外，還將興建當區通往布里斯班南岸的橋樑。根據昆士蘭政府網站的資料，該項目許諾每年吸引多139萬旅客，在工程建造期新增2000新工作崗位，並於2020年正式營運後淨增加8000新工作崗位。
現時布里斯班樓價仍大幅落後悉尼和墨爾本，對投資者來說更為廉價，不過漲勢未算強勁。由租金看，根據萊坊數據，去年布里斯班公寓周租約380澳元（圖1），悉尼和墨爾本則分別約560澳元和420澳元（圖2）。除了墨爾本的空置率於去年3月以來穩定下降之外，悉尼和布里斯班空置率均於9月開始陡升。
空置率低於5%才值投資
Bentley解釋，布里斯班空置率上升的原因，是近期新樓盤供應較多。他表示，到澳洲投資物業必關注空置率數據，空置率低於5%的地區才更有投資價值，現時布里斯班空置率約4%，雖有上升，但仍然在5%以下。另外，由新樓盤供應看，最近供應比較集中，導致空置率上升，2至3年後，供應情况將會大為不同，屆時空置率和樓價漲勢會好轉。
其實，澳洲政府正在收緊對發展商的貸款政策，因此在新項目愈來愈難籌集足夠資金時，項目很難開展下去。來港推樓的布里斯班發展商Metro Property Development投資銷售經理Joe Antonellis就表示，他見到現時布里斯班的住宅建築工程放慢很多，主要因為發展商融資愈來愈困難。
2018年和2019年將是布里斯班樓市表現最佳的兩年。Bentley表示，只有到2018年前後，市場可能才會頓然意識到樓市供應有所稀缺，屆時完工的住宅項目會有極好的議價能力，「最理想的情况是，現在買層2018年左右完工的樓。這意味着以現在價格買到了2018年稀缺品，有機會短期快速收穫樓價增長。不過長期投資始終應該是樓市投資者準則，而且，現在在市場上亦很難找到2018年完工的項目」。
融資變難 2018年樓市供應短缺
亞洲銀行家俱樂部創辦人兼首席執行官賴遠方還介紹了澳洲樓花的其中優勢。他表示，香港此前出現英國樓花項目爛尾案件，令投資者蒙受巨大損失。在澳洲卻難出現該種情况，因為就算購買樓花，買樓的資金亦是交由銀行保管，發展商無法動用資金建樓。這樣，即使樓盤爛尾，投資者遇到的最壞情况也只是需要一點時間，由銀行發回買樓資金，附帶存款利息。
另外，作為投資，公寓為更合適選擇。奧漢國際物業顧問公司總監鄭王秀玲稱，因為澳洲人工貴，若果買了別墅，清潔成本可能非常高，「畢竟澳洲不像香港，可以以廉價隨時請工人打掃」。
明報記者 姚丁鈺
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來源:
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