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週三深夜十一點，白晝繁忙的信義 區早已進入黑暗與寧靜，松壽路上一家開幕不到三個月的新商場，卻燈火通明的像才剛開始營業。 這是ATT 4 FUN，在被稱為一級戰場的信義商圈，前有新光三越四館，左邊是一○一大樓，還有寶麗廣場（Bellavita）、信義誠品及統一阪急百貨。它卻敢接手虧 損連連的前身「紐約紐約」，砸下十二億多元改建，不走傳統百貨路線，而主打吃喝玩樂與文化創意，開幕以來創造不少話題。 一整層是夜店開主題商館，專攻年輕人 由ATT集團董事長戴春發規畫，一萬二千坪的商場，逾四成是餐廳，卻沒有一個化妝品專櫃。九樓是占地達八百坪、號稱全台最大的夜店，八樓則砸下兩億打通上 下兩層，打造出一個容納三千人、可辦演唱會與秀場的舞台空間。 「我們是希望能給十八歲到三十五歲的年輕人一個可以吃喝玩樂的地方，」ATT 4 FUN總經理江文凱表示。 然而，在寸土寸金的信義商圈做這樣的空間規畫，合理嗎？戴德梁行估價及顧問服務所長楊長達分析，信義區土地只有做辦公室才能撐大利潤空間，一般百貨商場平 均一坪土地的租金費用在二千三左右，光靠轉租根本賺不了錢，更何況還鎖定年輕族群。 「這群人消費力不高，只能用低單價攬客，收益不穩定，」楊長達直言，這樣的定位看起來是有風險的。 捨棄高利潤的化妝品與高消費力的上班族，主打美食、娛樂與文創，如此特立獨行的做法，背後究竟是打什麼算盤？ 「台灣的百貨公司已經趨向飽和，不用獨立業務做包裝的話很難突圍，」微風集團副理王玉文，一語道破關鍵。以日本為例，傳統的百貨公司逐漸淪為大型綜合賣 場，年輕人視之為落伍，根本連踏都不想踏進去，一種整棟主打「男性」、「娛樂」、「時尚」等單一主題的商館應運而生。 「這是一種演進式的過程，你不能再想著要做新光三越那種給全家人、『一站購足』的大賣場。」王玉文認為，ATT 4 FUN的做法，其實是因應潮流趨勢下的正確選擇。 逾四成是餐廳切入上萬商務客需求缺口 而且，從二○○八年以來，全球持續不景氣，讓零售業營收大幅下滑，但餐廳人氣卻居高不下，「你衣服可以少買兩件，但飯就是不能少吃兩碗，」同樣走多樣化餐 飲路線，Neo 19董事長王超立表示，台灣百貨業進入戰國時代，只做零售業一定被打死，要想辦法多角化經營。 然而化妝品、高級服飾品牌與兒童用品的利潤高，坪效至少比餐廳高出一○％。十月二十日ATT 4 FUN開幕，新光三越信義新天地也同步週年慶，光一天就創造近七億元營收，一出手就展現老大哥的威力，後進的ATT 4 FUN卻想用逾四成比率的餐廳來打這場仗？ 「一家百貨公司你不能只看一到四樓，越往上走才越是關鍵，」曾擔任過Sogo、統領百貨等營運主管，在百貨界擁有逾二十年經驗的江文凱表示，一般百貨公司 都把電器、書店等毛利率不到一○％的商品丟到高樓層，整體平均下來的利潤空間其實並不如想像。 ATT 4 FUN逆向思考，不僅在十樓打造Sky Bar與游泳池，招攬高級餐廳進駐，同時用夜店、展覽舞台來集客。以近日引進的法國巴黎瘋馬秀為例，平均每場秀可吸引一千多人。把集客力衝高後，效益就會 轉移到利潤近一五％的餐廳去。 更何況，「一○一大樓、世貿中心，每天上萬個商務客在這邊穿梭，」江文凱說。信義區除了Neo 19外，沒有足夠的餐廳容納這些消費者，於是他們才決定看準這個缺口切入。 砸兩億打造文創空間辦秀開展，拉高來客質量 餐廳的算盤還好理解，但砸下兩億打造的Show Box文創空間又是怎麼回事？ 「你不能只用商業效益來理解它……，文創藝術，是對一個品牌精神的最終評價，」王玉文說，坐落在日本地價最昂貴的東京銀座三越，同樣「浪費」了大把空間做 植栽、小橋、流水、瀑布等。 「這種效益是無形的，」江文凱說，Show Box的功能不只辦展覽，還能開小型演唱會、時尚精品走秀。ATT 4 FUN備有兩座分別可塞入一台法拉利空間的大貨梯，意味著能隨時搖身變為名貴跑車展場。如此，來客的質量與格調也會不同。 坦承受到ATT 4 FUN的衝擊，王超立表示，Neo 19也正在規畫，要把原先租給亞歷山大健身中心的游泳池改建為可容納一千人的展覽空間。「在信義區，就是要做出自己的定位與風格。」 但這些創新做法，並不構成獲利保證。一位百貨業高層就認為，吃喝玩樂畢竟只占一天的少部分，如果沒有辦法吸引一些流行品牌的旗艦店入駐，創造消費者持續前 往逛街的理由，一旦嘗鮮心態過了，消費力道很可能就會減弱。 王玉文也認為，只有餐飲強是不夠的，以ATT 4 FUN目前招攬的另外五成的服飾品牌來看，流行力道還不夠強，看不出特殊性。 十一年前，當ATT 4 FUN的前身紐約紐約風光開幕時，也因結合百貨、運動、展覽會議和喜宴等多項業種紅極一時，但最後卻以連九年虧損達十八億元作收，顯示商場的激烈競爭與殘 酷。ATT 4 FUN的創新話題能延燒多久？還有待時間考驗。 |
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