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【2011經濟表情】地產商年底大動員

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熬年關,過錢關,焦急兩字寫在腦門上

年關將至,地產商卻進入了最難熬的時刻——既要應付到期的銀行貸款、信託融資,又要為未盡的項目融資。而他們的選擇並不多,要不承受高昂的利息,要不就只有斷臂求生——賣項目。

一傳,二傳,三傳。深受「資金鏈斷裂」傳聞所擾的綠城中國,終於在2011年底走出了「賣項目求生」這一步。

按照12月25日媒體爆出的消息,綠城正在洽談上海外灘地王和無錫地王的出讓事宜,買方可能是SOHO董事長潘石屹和昔日地產黑馬孫宏斌。綠城隨後否認了首席財務官馮征曾跟媒體提過這事,但承認「綠城是在尋求轉讓一些項目的股權,都在進行中,隨時發生變化,無法透露」。

其實,不僅是綠城年關難過。其同城兄弟「浙江金都置業」,已經在12月28日把旗下一個項目的五成股權賣了。買方也是浙江上市房企——濱江集團,賣價1億元。

另一家以高品質中高檔房蜚聲業內的知名房企——星河灣,如今順便賣起了白酒,操刀的是副總裁樑上燕。在接受記者電話採訪時,樑上燕強調,上海星河灣賣得還不錯。「白酒,不過是我們集團新開發的一個業務,我負責集團所有業務的銷售,自然也要去賣白酒。」

風水輪流轉。兩三年前,白酒業的幾名老將——水井坊、酒鬼酒等——相繼殺入房地產業。水井坊一度有三成收入來自房地產業務,但11月22日,水井坊也發佈公告,打算剝離一塊地產項目出來。

進去的,出來的,進去又出來的。說到底,導演這一切的還是個「錢」字。

開發商究竟有多缺錢?「焦急兩個字都快刻在他們臉上了。」一位做信託、短期過橋貸款等融資業務的人士對南方週末記者感慨道。

最近有個地產商來找他融資。他開發的項目位置不錯,在河北省石家莊市中心的中高檔樓盤,蓋了10層,錢不夠了,還差2個億,才能保證原計劃的明年春 節開盤,於是想做一個信託計劃或者尋求房地產私募基金。「他們主動提了25%的年資金利率。」這位融資圈人士並不想接這個項目,就沒提更高的價碼,「可是 看他們著急的樣子,恐怕抬到30%都沒問題。」

銀行開發貸款之門幾近堵死,往年平均30%的增長率,2011年是沒有一個月超過十位數。

上述石家莊開發商之所以著急,是因為有一筆銀行貸款,2012年1月就要到期了。要是不還這筆錢,倒是可以不用停工,但等於在自己的銀行信用記錄上抹了一筆黑,往後再也別想從任何銀行拿到錢了。

合肥一家中小型國企背景的開發商,甚至為了如期還貸,生出了跟高利貸合作的念頭。11月合肥接連爆出數家開發商跑路消息時,當地一位投資人士憂心忡忡地告訴南方週末記者這個消息,他說,已經跑路的一家開發商,被壓垮的最後一根稻草就是財務公司上門催債。

當時,駭人的10分月利息暫時讓這家企業卻步了,可他們手上的項目完全銷售不動,也發不了信託計劃,沒有任何正常途徑來還銀行貸款,進退維谷。「最後,要不就高利貸,要不就賣股權了。」

「誰敢不還銀行的錢啊,企業徵信系統現在可是全行業聯網的,一筆定終身。」民生銀行企業貸款部一位工作人員告訴南方週末記者。如今,銀監會對房地產 貸款的要求是半年還一次本金,一個季度還一次利息。每年一季度都是房地產開發貸款發放比例最高的,眼看著到春節了,銀行貸款成為壓在眾多房地產企業心頭的 最重的一塊石頭。

不過,在這位民生銀行人士看來,現在還能在銀行貸款的房地產商都是最幸福的房地產商,至少曾經是。2010年他手上還有少數做房地產項目的客戶,還都是國企背景的,今年壓根一家都沒有了。

在這個宏觀調控持續近兩年導致的銷售寒冬裡,開發商對「錢」的飢渴也正在邁向頂點。眾所周知,銀行開發貸款之門幾近堵死,往年平均30%的增長率,今年是沒有一個月超過十位數。民間資本、地產信託、房地產私募基金變身救命稻草。

信託業賭局

「我們在賭,房地產企業也在賭,賭的都是將來能銷售得好。我們還多了一個砝碼,就是賭行業裡總會有不差錢的主接盤。」

「房地產企業最危險的時候,是我們最忙,也是收益最高的時候。因為只有這時候,我們才敢要更高的融資成本。」剛剛從信託業排名前三的中融信託離職的郭牧告訴南方週末記者,這個成本可能要達到三成。也就是說,發行10億元的信託,開發商到期要還13億。

信託業不用主動出擊,要錢的項目也是雪片一樣飛來。「只要我願意,我可以一個月30天,天天在外面看項目。」這樣的日子,郭牧其實已經過了兩年多 了。中融2009年發行信託2600億,其中2000億都是房地產的。不同的是,2009年他操刀的北京一個項目的資金成本還只有16%,如今卻是 「25%以下談都別談」。

兩三年前信託業尤其是房地產信託開始超速發展時,郭牧就很擔心中國的信託是在給房地產業吹泡沫,今年已經吹到快破了。「融資成本太高了,只要房子開始不好賣,償付就會出問題。」

好在銀監會終於開始監管了,往年不用報批,做幾個發幾個,今年是報上十個項目,監管機構至少打回來六個。2011年6月份,發行的地產信託佔信託業 整體的比例,還是半壁江山,11月的時候,只佔20%了。當然,全年來看仍然是地產信託拔得頭籌,佔了超過四成,達到2500萬元。

但是償付危機還是迫在眉睫,2009年集中發行的房地產信託正迎來集中兌付期。據信託第三方機構「諾亞財富管理中心」數據顯示,2011年底到2012年第一季度,到期兌付的房地產信託有168億元之多。

2011年11月,天津一家開發商星耀五洲就因為信託償付問題陷入「破產」傳聞,儘管後來作出了澄清,但3年來連續發行10億元以上大額信託的做 法,更令人懷疑是否「借新還舊」。「圈裡人說,讓他們陷入破產傳聞的那筆中信信託現在倒是還清了,可是用的卻是另一家信託公司的錢。」郭牧告訴記者。

「我們在賭,房地產企業也在賭,賭的都是將來能銷售得好。我們還多了一個砝碼,就是賭行業裡總會有不差錢的主接盤。」

誰來接盤

2011年,人民幣房地產私募基金發展迅猛,總規模已達千億,是去年的一倍,前年的數倍。

接盤開始了嗎?或者說,本應在上一輪調控就出現的房地產行業洗牌併購開始了嗎?

苗頭正在顯現。在黃金灣投資集團董事長申威的印象中,2011年上半年來找集團尋求合作的人中,還是尋求融資的多,轉讓的少,比例大約七比三;下半年就徹底掉了個,意圖轉讓的項目至少佔了6成的比例,尋求融資的不到4成了。

申威已經做了十幾年的開發投資,以前一直專注於北京及環首都經濟圈的房地產項目開發,今年卻開始著力於房地產金融投資服務領域,做了一個土地融資信 息服務平台——「K8黃金灣」,蒐集、篩選、發佈各種土地、項目轉讓、投融資信息;原本只給自己公司找項目的團隊,轉換成信息平台的投融資分析團隊。

「這個行業的信息渠道太傳統太不透明了,找土地找項目七成靠人脈和圈子,很多手握重金的投資人,不知道該往哪裡投。」對申威來說,一年來的調控,是 個前所未有的機會。如今在「k8黃金灣」的會員數據庫裡,有6萬多家開發企業,活躍的就有2萬家。「這2萬家可能將逐漸發生股權變化,明年會是中國房地產 歷史上最大的整合年、調整年。」

北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產項目正在急劇增多。2011年以來,在四大產權市場掛牌出售的房地產企業或項目總數超過600宗,而去年同期則不足一半。

而一小撮有著地產業或者金融業背景的人,正在利用房地產私募基金這種新的金融工具,尋找樓市調控中的「便宜貨」。他們有的是背靠大型房地產企業或金 融機構,有的是從民間資本募集,而後尋找價位合適、缺錢但優質的項目,以股權的形式進入,獲得超過20%的收益。上一輪調控時,這樣的基金公司,十個手指 頭數得完;今年,在天津註冊的,就達到了上千家。

據住房和城鄉建設部政策研究中心課題組12月份發佈的報告顯示,2011年,人民幣房地產私募基金發展迅猛,總規模已達千億,是去年的一倍,前年的數倍。

儘管當下遠沒成氣候,儘管這一千億元相比每年數萬億的房地產資金需求,只能算杯水車薪,但在高和資本董事長蘇鑫看來,這卻是對沖中國巨大民間資本泡 沫效應的一個正規途徑。炒房子的錢、高利貸借給開發商的錢,一定會推高房價或者加速房價下跌;如果能用基金把這些民間資本聚起來,交給專業人士在低谷時投 出去,熨平波動曲線,對行業和整體經濟發展都有好處。高和是中國第一家專業做商業地產私募基金的公司。

更多的接盤者,仍然是自身資金實力雄厚或者能夠獲得資金支持的大中型房地產企業。不過當下的樓市銷售一落千丈,恐怕即使是業內人,也還是看不懂。誰知道是撿了便宜,還是接了最後一棒。

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