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開發商過冬策:降價收縮轉型

http://www.yicai.com/news/2011/11/1207853.html

者按:

開發商終於對樓市前景的判斷達成一致:冬天來了!

於是,為了避免死在冬天的嚴寒中,並順利熬過冬天,開發商們開始籌謀過冬良策。降價是最直接也是一些大開發商最願意採用的方法,且屢試不爽,比如萬 科,從2008年領路降價潮,到今年以各種名目打折促銷,其目的只有一個,儘可能多地消化存貨。只不過,今年降價潮中,跑得最快的是中海地產。

那些不願意降價求生的開發商,如綠城集團等以開發高端項目為主的開發商,或者一些中小型開發商,在融資不暢且難以通過銷售回籠資金的情況下,只能選擇「斷臂求生」——綠城集團已表示,正考慮出售部分項目股權。

更多的開發商選擇轉型。但轉型又談何容易?一窩蜂地轉向商業地產,旅遊地產,或者美其名曰轉向礦產資源開發,看上去,這些似乎都與土地有關,但實際運營與住宅開發存在著千差萬別。一不留心,亦有可能死在轉型的途中。有時候,躲避也並非上策。

無論如何,現金為王,準備「足夠厚實且暖和的棉衣」以熬過冬天,那才是順利度過樓市寒冬之上策。

編者按:

開發商終於對樓市前景的判斷達成一致:冬天來了!

於是,為了避免死在冬天的嚴寒中,並順利熬過冬天,開發商們開始籌謀過冬良策。降價是最直接也是一些大開發商最願意採用的方法,且屢試不爽,比如萬 科,從2008年領路降價潮,到今年以各種名目打折促銷,其目的只有一個,儘可能多地消化存貨。只不過,今年降價潮中,跑得最快的是中海地產。

那些不願意降價求生的開發商,如綠城集團等以開發高端項目為主的開發商,或者一些中小型開發商,在融資不暢且難以通過銷售回籠資金的情況下,只能選擇「斷臂求生」——綠城集團已表示,正考慮出售部分項目股權。

更多的開發商選擇轉型。但轉型又談何容易?一窩蜂地轉向商業地產,旅遊地產,或者美其名曰轉向礦產資源開發,看上去,這些似乎都與土地有關,但實際運營與住宅開發存在著千差萬別。一不留心,亦有可能死在轉型的途中。有時候,躲避也並非上策。

無論如何,現金為王,準備「足夠厚實且暖和的棉衣」以熬過冬天,那才是順利度過樓市寒冬之上策。

賣股權、少拿地、緩建房 開發商「斷臂」求生

徐健 柳九邦

「銀行貸款放不下來,存貨又消化不掉,很多項目已經『跑不動』了。」近日,一位業內人士正受託為上海三個住宅項目尋找資金,據他向《第一財經日報》記者獨家透露,不少開發商現在正急於給項目找資金,「股權收購也好,投資也好,只要能夠提供資金,都可以坐下來談。」

無獨有偶,來自上海產權交易所的掛牌信息同時顯示,截至11月16日,共有21家房地產企業在這裡掛牌等待新主人,6個項目的掛牌價格超過1億元人民幣。

一位知情人士向記者透露,年關將至,史上最嚴厲的地產調控卻毫無放鬆態勢,越來越多的中小開發商已回天乏術,被迫「賣身」,對於還有「騰挪」空間的標竿房企來說,「收縮」也已成為不二選擇。

斷臂求生者眾

看似平靜的房地產股權交易市場,越來越多的收購兼併正暗流湧動。

「那三個項目均位於上海郊縣,其中有公寓,還有市場上稀缺的別墅項目。」據相關受託人透露,受託項目貨量價值共達12億元,在市場中尋找資金已有一段時間。

而在上海產權交易所的掛牌信息中,新華人壽保險股份有限公司正掛牌出讓其持有的北京紫金世紀置業有限責任公司24%的股權,掛牌價格高達21.5億元;上海新江灣城投資發展有限公司50%股權也赫然在列,掛牌價格13.13億元。

此外,截至今年10月,有機構對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計顯示,今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現了井噴,總數超過600宗,而去年同期則不足今年的一半。

一家知名投行的分析師告訴記者,因銷售不暢,融資受阻,如今在房地產領域「棄車保帥」、「斷臂求生」的案例不在少數。「受迫於資金壓力,在未來一段 時間裡,我們會看到更多收購兼併的案例。」該人士指出,目前市場中已經有不少企業的股權被收購,成功離場,只不過多數企業並非上市公司,因此這一現象尚沒 有在官方的統計數據中被反映出來。

一些公開數據或許可以用來佐證房地產市場「洗牌潮」已經來臨——記者查閱萬科年報發現,其2010年年報顯示,萬科去年共收購了24家房企,合計支付收購對價約22.19億元。2011年半年報則顯示,今年上半年萬科又收購了10家公司,合計支付收購對價已達約33億元。

拿地、開工量均下降

事實上,在樓市寒冬,就連上半年還在市場中頻繁收購項目的萬科都已顯露出一絲疲態。萬科總裁郁亮提出,2012年萬科將實行冬天模式,而該模式的核心就包括現金為王、快速銷售、更謹慎拿地。

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,當前無論是哪個發展類型的房企,都應該做好充足的策略調整的準備,尤其是在持續調控的市場背景下,土地與資金這兩 個要素中資金顯得更加重要,每個房企無論是通過項目銷售回籠資金,還是通過相關融資渠道獲得企業發展的資金,都應該有充分的準備,以「現金為王」。

據中原地產的監測數據,10月,僅有萬科、綠城兩家標竿房企共計花費約21億元購入4宗地塊。其中,綠城參股山東東營一宗商住用地僅花費9800萬元。而前期每月都有購地支出的保利、中海等房企在10月均未有動作。

一位央企開發商代表向本報記者透露,該公司目前還在市場中尋找優質地塊,但已不如之前那樣激進。「明年的計劃還不清楚,但估計拿地方面肯定要收縮。」

與歷年數據相比,今年標竿房企在土地市場上的投入明顯減少。今年前10個月,標竿房企累計拿地金額與累計合約銷售金額的比例約為21%,這一比例甚至低於處於金融危機漩渦中的2008年。

高盛高華證券投資研究部董事總經理王逸向記者指出,樓市的低迷,已直接影響到開發商在土地市場的活躍程度。與之相對應的,商品住宅新開工面積也將在未來一段時間出現明顯下降。

據國家統計局公佈的房地產運行數據,10月當月新開工面積1.29億平方米,同比上升2.2%,較9月份的8.9%繼續回落,1~10月全國商品房新開工面積16億平方米,同比增長21.7%,增幅較上個月下降2個百分點。

但王逸認為,雖然從數據上看,各項指標均有所增長,但是如果剔除保障性住房的開工面積的話,商品住宅開工面積已經出現萎縮,這種情況還會在未來一段時間加劇。

「我們預計未來幾個季度庫存將加速上升,到2012年中期庫存月數可能升至17個月以上。據我們估算,開發商需要在未來兩到三個季度繼續削減資本開 支才可令淨經營現金流轉負為正。」王逸預測,除了少數土地儲備量不大、開發流轉速度較快的公司之外,其他多數公司都會放緩開發速度,且不排除一些小公司停 工的可能性。

地價下跌兩成

市場分析人士紛紛指出,未來一段時間,尤其是今年第四季度到明年第二季度,多數開發商都會採取少拿地,緩建房的策略以度過樓市「寒冬」。

受這一策略影響,全國土地價格下降通道也正緩緩打開。

在近日舉行的「中國土地·安居工程和房地產市場」的論壇上,中國國土資源部作家協會主席陳國棟向記者透露,今年前三季度全國土地出讓金總收入為 12587億元,基本與去年持平。但維持這一收入的背後,是成交土地面積較去年同期增加約21%。也就是說,比去年多耗費了1.22億平方米土地才換得了 土地出讓金的基本持平。

高盛高華近日發佈的《2011年中國投資前沿年會》也指出,該機構研究的130個城市地價同比下滑20%,較基準地價的溢價也收縮至13.5%。

來自中原地產的報告則顯示,全國13個主要城市1~10月累計成交居住用地4450公頃,同比大幅縮減28%。同時,隨著降價在北京、上海的蔓延,部分郊區的土地出讓價格出現小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉賢相繼出現價格回落,較前兩年同區域均價下降10%~26%。


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