基金教父雷賢達：港樓已屆危險地步
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GS(14)@2015-10-13 02:32:57http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebi1.htm
【明報專訊】有「基金教父」之稱的交銀施羅德基金管理副董事長雷賢達於第16期《Money Monday》(9月29日見報)預測港股10月將反彈，截至上周五的短短6個交易日，恒指升1612點或7.7%。不過，雷賢達也預測恒指10月反彈後將再尋底。對大部分港人來說，物業與股票同屬重要資產，雷賢達對擬置業者的最新忠告是：「樓價已到了非常危險的地步，必須關注風險及量力而為。」雷賢達指本港、內地及亞洲經濟在1998年亞洲金融風暴見底後，已持續回升17年，目前已到達經濟擴張周期中的尾聲。
明報記者 葉創成
本港樓價自2008年第四季以來大漲小回，升幅達1.6倍，在「見升追升」的羊群心理下，不少人以為樓價將只升不跌，但雷賢達認為，抱覑上述想法的人對市場及經濟周期認知不足：「我不相信經濟沒有循環，也不相信某一行業沒有循環；經濟或行業的循環，只有長或短的分別，以及在哪一時間出現而已。」
擴張周期尾聲 97年見頂警號重現
他認為香港房地產過熱的問題尤其嚴重，「已經去到一個非常危險的地步」，他更將目前市與1996、1997年樓價大跌前的情形相提並論。
雷賢達表示，「目前本港樓價之高，已超越一般打工仔的負擔水平。不論總經理、高管、中層或政府官員，即使其年收入達數百萬元，若希望在自己居住的屋苑附近買新樓，可負擔的新樓面積很可能只是現有單位的一半，這是非常嚴峻的情。在1996至1997年，我曾作出類似警告，結果樓價在其後幾年大跌七成。」
雷賢達指出，發展商近年主力推售200至300呎的細單位，正正反映市場購買力不足，「已買不起較大面積的單位」。
雷賢達的說法，可被私人住宅樓花按揭數字印證：今年第三季登記私人住宅樓花按揭達3388宗，按季上升66%，是2004年第一季以來46個季度新高(見圖)；中原預期今年全年樓花按揭可達1.2萬宗，為11年來的新高，可見發展商貨如輪轉般推盤，已吸納市場大量購買力。
雷賢達認為，由於目前市場仍有很多人看好後市，加上息口仍偏低，樓價暫續於高位徘徊，未有明顯下跌，這正是高位沽貨的好時機。「目前已具備樓價下跌的充分條件(sufficient condition)，現時只是等待某些事件出現，構成必要條件(necessary condition)，樓價便會下跌。但當我們見到樓價下跌的必要條件時，已經不可能在高位沽貨！因為跌勢說到就到，屆時差不多所有分析員均會轉為看淡，業主要賣樓將會十分艱難。」
父母代付首期 連累退休生活
港股成交活躍，若讀者對後市轉趨審慎，很容易就能在市場沽股套現，交易成本亦低。但正如施永青在前文所述，在跌市時賣樓相當困難，故雷賢達叮囑目前計劃置業的人士一定要量力而為：「在今時今日的經濟情下，投資者一定要看到自己可承受風險的能力，如果有一定日常開支，而且收入比較薄弱，投資物業市場時一定要高度審慎。因為若將來加息逾2厘，樓價大幅下跌，目前高位買樓者或成為負資產，屆時眼見別人可以同樣金額買較自己大一倍的住宅，心裏一定非常不好過。」
近年有部分儲不夠首期的年輕人，由父母代其支付首期上車，雷賢達認為此舉實屬不智：「年輕人若要父母付首期買樓，日後一旦樓價下跌，不只影響自己，亦連累到父母將來的退休生活，這是非常嚴重的問題。」
地產股估值易跌難升
除了看淡本港樓市外，雷賢達亦不建議沾手地產股，「我覺得本港房地產已經去到擴張周期的尾期，故地產股估值亦易跌難升。這亦解釋了何以很多地產股的股價低於其每股資產淨值(NAV)，因為市場不認同以今日樓價計出來的NAV。