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真實的印度：開發商「跑部錢進」

1 : GS(14)@2012-11-11 10:47:03

http://finance.sina.com.cn/world/yzjj/20121017/094613392981.shtml

　　房地產腐敗劍指黨主席
　　最近印度政府又被腐敗指控所纏身，劍指印度最有權力的人物——印度執政的國大黨主席索尼亞-甘地。據媒體報導，印度反腐敗活動人士阿文德-柯日裡瓦爾(ArvindKejriwal)在本月初指控索尼亞女婿羅博特-瓦德拉(RobertVadra)得到了DLF公司6.5億盧比無息無擔保的貸款，並以遠低於市場價從DLF公司獲得了共計30億元的資產。
　　DFL公司是印度傳奇的私營地產教頭。在短短10年裡，這家公司把新德里遠郊的一個荒無人煙的地方建成一個現代化的世界離岸外包中心——古爾岡(Gurgaon)市，並吸引了克傑-韋爾奇把通用的後台操作中心搬到這裡。DFL目前是全球最大的地產開發商。
　　指控爆光後，DLF頓時失去光環，在指控的下一個開盤日，其股票創兩月來最高跌幅，達到7.24%，目前仍在月最低點徘徊。
　　2011年，前通用電氣的CEO克傑-韋爾奇發佈了DLF的掌門人K.P。辛格(Kushal Pal Singh)的自傳－－《不管多麼奇怪：DLF背後那令人難以置信的故事》。辛格在書中寫道，他從一位美國企業家身上學到的最大的東西是商業倫理。
　　令人想不到的是，僅時過一年，這個信守「商業倫理」的地產大亨，現在卻引起印度媒體爭先恐後地羅列其與羅博特千絲萬縷的網絡關係，並引起了房地產行業腐敗的討論。
　　開發商用迷蹤步「跑部錢進」
　　在中國，人們用「跑部錢進」來形容企業家通過賄賂獲得政府部門的項目審批，印度也不例外，甚至是有過之而無不及。在房地產領域，其所要跑的部門之多，程序之繁雜，有如一個迷宮。而對於駕輕就熟的開發商來講，其應對策略有如「迷蹤步」，琢磨不透。
　　據印度《經濟時報》的報導，印度開發商在開發一個小區之前，要準備172份文件，得到來自40個不同部門的57項批准，共需要花3-4年的時間。其中的環境審批程序，就需要1-2年的時間：首先要向國家專家鑑定委員會(SEAC)申請，得到確認後再向SEAC做報告，報告通過後要對SEAC的監視報告再做答辯，答辯後再次向SEAC做報告，報告通過後再向環境影響評估局(SEIAA)做報告，報告通過後還要得到來自SEIAA、電力部門、服務部門、機場管理部門和環境森林部門等等部門的各種無議異證明，而這些證明包含了50種奇怪的條件。另外，整個過程期間還包含了個人訪問。
　　辛格在其自傳中稱，他剛開始時，最辛苦的工作就是與各種各樣的政府部門打交道，以獲取審批證明。「我整個人都忙於處理無數的政府審批這種吃力不討好的工作。我必須與無盡頭的官僚習氣搏鬥，為了等待各個部門的審批報告，我在郵局撞破了頭」，辛格在書中寫道。
　　然而，這種寶貴的經驗卻使辛格獲得了成功。印度房地產企業的特點在於地域的集中，據報導，DFL的一半地產都在古爾岡市。這說明了他在古爾岡的「迷蹤步」跑得很成功，並抓住了這一關係資源優勢，集中精力進行發展。辛格說：「與政客建立關係使道路更加暢通，當我試圖建設古爾岡時，我意識到除非與責任首席部長發展好工作關係，不然是不可能把事情做好的」。如今的古爾岡，其最出名的區域就叫DLF城。
　　一位房地產諮詢公司的CEO在接受《經濟時報》採訪時說，開發商必然與所有政黨操持友好關係，「這關係到生存問題」。此外，更加頭疼的原則是，開發商必須與所有政黨都維持好關係，因為政府隨時都有可能更換。維持關係包括政治獻金、行賄等，而要打交道的部門之多之複雜，那幾乎不是新進開發商能夠處理得了的。辛格甚至曾與一任首席部長的關係處理得不好，那斷時間DFL極不好受。
　　房地產是「腐敗」的代名詞
　　開發商與政府如此緊密的關係，使得房地產成為滋生腐敗最大的溫床之一。印度房地產開發商組織聯盟(CREDAI)的一份報導稱，印度的房地產已經與賄賂和黑錢是同義詞了，報告稱：「這個國家被認為是全球最腐敗的國家之一……而房地產部門被認為是這個臭名的最大貢獻者之一」。
　　在短暫拍賣土地的時間裡，開發商卻需要先得到各種各樣的證明，只有與政府走得最近的開發商才能通過特殊窗口，快速獲得。同時，沒有得到批准而先開建，開建過程中違反容積率規定，先提高樓層數再向政府申請，沒有得到批准就提前售樓等等行為，都已經成為房地產界的潛規則。如果按照正常的審批程序，估計很多開發商的房子更加無法建成。
　　在阿文德的指控中就有專門針對DFL和政府的勾結的。阿文德說，DFL非法提高容積率，把醫院用地轉變為經濟特區用地，最終都得到政府的承認。
　　而對於那些開建後無法與政府修補關係的，則往往推遲工期，甚至轉移陣地。曾經發生過這樣一個事例，有位客戶買了開發商在建的房子，最後通知收房時房子卻是在另外的地方，開發商解釋說由於等不到政府的批准，原先的計劃搬到另外一塊地皮上去了！
　　和金錢緊密聯繫的這個房地產管理系統，由於其複雜性，甚至被稱為「無系統」。針對政府這種無序又陳舊的審批程序和官僚作風，印度競爭委員會的前主席維諾得(Vinod Dhall)發問道，為什麼航空、電信和石油部門有一個比較好的監管部門，而房地產卻沒有。在印度，連房地產的經紀行業都沒有任何指導原則，從業人士也無需獲得任何資格證書。
　　開發商自己也公開譴責整個系統。「我們是系統的受害者，而不是受益者」，CREDAI主席拉里特(Lalit Jain)在報告中說，「我們討厭這個系統，它讓我們看起來很醜陋；我們詛咒每一個剝削我們、給我們法律許可的人……」。
　　不過，這一切並沒有阻礙投資資金繼續進入印度房地產市場。最新的印度PHD工商會(PHDCCI)報告稱，隨著金融市場不確定性的增強，印度市場更多的資金正正投資到房地產，僅次於金銀市場。
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