吾知政財 - 吳仁 地產商的未來 (2012年08月31日)
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GS(14)@2012-08-31 10:32:15http://www.am730.com.hk/article.php?article=119569&d=1833
香港開埠以來，地產商由最早期借錢買地起樓，起好賣出減去成本就是利潤，資金回本期太長，風險太大，隨時一個大浪就沒頂，後來霍英東發明分期付款賣樓花，地產商便跳升至另一層次，起樓資金來自買家，做到貨如輪轉，風險已很輕很輕，但信和置業(083)在99年遇上的災難是上佳例子，可能遇上沒頂之災 (信置當年天價投得小西灣地，導致財政出現困難)。
時至今日，地產商再跳升至更高層次，手持現金及租金之龐大，毋須為融資煩惱，新鴻基地產(016)去年租金收入約80億元，故有說最近連樓花也懶得賣，乾脆待現樓建成才售，除現金充裕，多年來建成數量龐大的單位，單單每月所收管理費已是天文數字，尚未計旗下大大小小商場、地舖、車位諸如此類，真是想想也覺吃驚地產商的勢頭之強勁，前景之明亮，以無得輸來形容絕不為過，但為何股價反而有折讓呢？解釋是前景雖好，增長空間已不大，錢留在自己袋裡總比放在別人手裡穩妥，故出現折讓。
政府早前宣佈推出3,000個青年宿舍，讓年輕人廉價租住約3年，趁機儲蓄置業。單位數量不多，看似影響不大，但據公營機構只會不斷自我膨脹至社會不能負荷才被削減的鐵律，第一期推出已有3,000個，可預期第二期6,000個，第三期9,000個，有多無少。吳仁在選舉論壇聽見某候選人高叫，這政策杯水車薪，3,000個根本不能滿足需求，要求政府增加云云，便知道這只是個開始，往後陸續有來。數年後，成千上萬青年人期滿被迫遷出，吳仁悲觀覺得有積蓄的人不會太多，就算有，以今時今日的人工又能儲多少？天知道到時政黨又高叫甚麼口號，但這堆燙手山芋年年出爐怎樣處理？上佳做法是把他們掃到大西北，更絕是重提珠三角一小時生活圈，把競爭力弱的年輕人推到內地，這結果暗合最近政府密謀的中港融合。讓內地競爭力強的人進來，把香港競爭力弱的人送走。
年輕人為眼前便利，把力量借給政黨，相信政黨為他們謀求更大褔利，誰知正正是這樣，削弱自己的競爭力，導致以上推測成真，不亦悲哉。吳仁不想在這敏感時間說太多政治，只想指香港未來環境似乎無可避免走向倫敦化(即城市中心的樓宇被外來人買光，本地人反而要住偏遠地區，但每天要長途跋涉回市中心活動)。
最後地產商在市中心蓋豪宅，只要法制治安尚存，香港地產仍有無比吸引力，地產商則再昇華至更高層次，可建一些外形浮誇、窮奢極侈的建築物，吸引內地大款不問價購買。以古為鏡，可知興替，以人為鏡，可明得失，倫敦化是前車之鑑，誰敢說不會在香港上演？