居屋效應 細價私樓搶手
1 :
GS(14)@2011-10-17 22:54:20http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily【本報訊】新居屋政策雖然資助優惠超筍，但首批只有2500伙，僧多粥少，還要等三年才預售，業界預期，相信市場消化該政策後，300萬元以下二手私樓，勢成為該批準居屋戶另一目標，刺激該類細價樓交投好轉。
假設家庭月入3萬元，購入一個300萬元私樓，以20年供款，承造七成按揭，息率2.3厘，每月供款10924元，佔入息總額36.4%；若購入250萬元私樓，首期10%即25萬元，承造九成按揭，連保費一併承按，月供12053元，剛好佔家庭入息3萬元的40%。換言之，若以月入40%作供樓上限，現存的250至300萬元私樓，正合符新居屋申請人士負擔水平。
沙田第一城中原區域營業經理黎宗文稱，該屋苑960個二手放盤，逾200個叫價徘徊200餘萬元。由於私樓不受轉售限制，升值能力亦較居屋佳。馬鞍山、元朗、屯門等新界區仍有不少200餘萬元私樓供應，勢成未來三年居屋真空期內準居屋客入市目標。
居屋政策料帶旺沙田、馬鞍山及元朗區等細價私樓交投。圖為元朗Yoho Town。
沙田第一城
擎天劈價14%沽
此外，施政報告公佈後首個周末、周日，二手樓市成交亦見改善，中原地產統計全港十大屋苑共錄25宗成交，較上周升39%。不過，個別信心較弱買家，則繼續減價求售。九龍站擎天半島1座中層C室，1805呎，7月時以3200萬元放售，但業主心急出貨，4日前已減至2900萬元，終以2760萬元成交，累減440萬元，減幅14%。
2 :
龍生(798)@2011-10-21 14:42:30不應輕視新居屋對樓市的影響
http://hk.biz.yahoo.com/111017/366/4bgdl.html施政報告提出復建「新居屋」及「優化置安心」，政策詳情請看施政報告網站：
http://www.policyaddress.gov.hk/11-12/chi/pdf/Policy11-12.pdf 市場反應一方面認為力度不足，十多萬潛在申請者，每年只有5,000個新居屋，以及暫時只有1,000個置安心，實乃僧多粥少；另一方面又有認為政府沒有進一步打擊樓市措施，而資助房屋數量偏少，應該對樓市沒有多大影響。
正如國內買家的數量只佔整體樓市的一小部份，由於集中在某一類型的物業及地區，卻能形成對樓市明顯的影響力；同樣地，新居屋與置安心的數量相對於整體供應量及總存量微不足道，但他們集中在某個市場定位，以至某特定區域，筆者認為不應該掉以輕心。
每年5,000個新居屋名額，並不是凍結5,000個購買力，因為居屋認購往往超額多倍，比如2010年7月第6期貨尾居屋共收到3.9萬份申請
表，以3,219個單位計，超額11倍；2009年12月第5期貨尾居屋收到2.6萬份申請表，以1,392個單位計，超額17倍；1997年推出的居屋
第十八期丙計畫，亦曾錄得超額認購12倍。
保守地以超額5倍計，5,000個新居屋可以凍結25,000個購買力，若以過去旺市計算，超額達11-17倍，就算以2009年那次的申請表數量
計，也有2.6萬個購買力。而居屋的遊戲規則是十年內沒有置業才可參與，所以即使新居屋要2016年才開始接受申請，這些購買力是即時被凍結，換句話講由
2011年開始，市場上就有數以萬計本來有機會買一手或二手樓的潛在購買力即時消失。
雖然有認為新居屋與一手私樓沒有重疊，甚至可以補充發展商不建上車新盤的市場空隙，不過在二手市場的上車盤以及二手居屋及公屋市場，就直接受到衝
擊。尤其是二手居屋及公屋，之前的大升市是建基於沒有新居屋供應，未能購買私樓人士才去考慮，現在既然可以申請全新居屋及置安心，更加可以獲得比現存居屋
及夾屋更加優惠的條件，相信這個市場將大為萎縮。
從地域上也有集中的現象，沙田區所受的影響最大，共有三個新居屋及一個置安心，偏偏附近就有以細單位為主的私樓金獅花園及沙田第一城的
395-410呎細單位，這些都是典型的上車盤，將出現「冰凍沙田上車盤」的現象，樓價將會長期跑輸大市。而青衣有一個新居屋及一個置安心，影響附近的二
手居屋以及夾屋偉景花園及宏福花園，以至上車盤美景花園、青怡花園的四百多呎單位。
兩名疑似特首候選人梁先生與唐先生，都異口同聲建議增加公屋供應，然則錢與地從何來？位於美田村旁地盤是否應改回做公屋？荃灣前大窩口工業大廈原本不就是公屋用地嗎？最終居屋政策發展如何，相信要到下一屆特首才有定案。
3 :
龍生(798)@2011-10-21 14:42:46跟你這篇打對台, 誰是誰非?
4 :
GS(14)@2011-10-22 13:36:20信就買，唔信咪唔買
5 :
龍生(798)@2011-10-22 16:20:12正喎, 不如今個星期日去睇丫?
即聽日