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香河土地違規案開始善後

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100285585&time=2011-07-30&cl=115&page=all

　　萬科和五礦終於從香河土地違規泥潭中脫身。

　　「最後的處理結果，對於各方來說都是一個能夠接受的，可以執行的方案。」一位萬科（000002.SZ）內部人士向財新《新世紀》表示。

2011年5月18日，香河縣安平鎮謝屯村農民打出橫幅，要求退還農民土地。王炳美/新華社

　　由北京萬科企業有限公司（下稱萬科）和五礦建設有限公司（00230.HK；下稱五礦建設）聯合開發的「歡慶城·鷺湖」項目（下稱歡慶城），被當地政府視為香河土地違規案善後中的最大難點。

　　這並非因項目佔地規模，而是因其被中央督察部門「揪住」列為典型。（參見本刊2011年第26期《香河難了局》）

　　「最難解決的問題先解決了，剩下的問題還需要一個一個來。」河北省廊坊市一位官員向財新《新世紀》記者表示。

　　歡慶城項目只是香河土地違規案善後的開始。據財新《新世紀》記者瞭解，類似歡慶城這樣土地瑕疵的房地產項目，在香河至少還有三個以上，包括綠地、富力等在內的開發商均被捲入其中，後續如何處理尚無明確說法。

　　此前，香河縣常務副縣長凌少奎曾對外承認，香河違規、違法佔用的土地達4000多畝。

　　歡慶城終被政府以看似合理的價格回購，開發商則得以全身而退。項目被收購之後，這塊性質原本為「新民居建設周轉用地」的土地，政府將作何安排？ 農民補償問題能否得到妥善解決？上述廊坊市官員對財新《新世紀》記者表示，「是否將改建成農民回遷房，以及其他的賠償問題，現在還沒有定論。」

　　在中國土地徵用的博弈結構中，普遍存在中央政府和底層農民「兩頭小」、地方政府與開發商「中間大」的失衡現實。（參見本刊 2011年第4期封面報導「誰動了土地」）

　　此次在中央有關部門的強力督查之下，方得歡慶城問題的「一究到底」，但香河案的解決之道，對於中國四處「潛伏」的土地違規違法問題，是否具有樣本價值？

　　上述疑問在財新網引發激辯。正方認為，土地違規拍賣屢見不鮮，但一旦政商合流，形成「生米煮成熟飯」的事實，往往不再糾正。農民利益受損，城市化進程的非和諧性加劇。此次香河通過退款收購在建項目解決，應當是合理合法的好辦法。

　　反方則認為，土地已注入水泥混凝土，農民復墾短期內不現實，況且只要市場有需求，地方未來仍可能再賣土地。雖說土地轉讓時違規在先，但已是既成事實，便應選擇更為務實的經濟手段來調解。

　　農民上告是因補償不足，只有讓在建商業項目進行下去，並通過收益共享等合理方式讓失地農民獲得補償，才是正解。

　　政府退款之舉，事實上是把農民對多分蛋糕的爭取和努力，變成了取消蛋糕本身，對農民是不利的。

　　兩方激辯一時高下難分。一位法律界人士對此指出，無論何種善後方案，都只是事後的補救，重點是對土地交易流程引入長期有效的獨立監督機制，在源頭上控制此類違規案件發生。「而香河一案，還應看如何追究相關涉案人員的責任。」

全身而退

　　7月25日，五礦建設發佈公告稱，已與香河縣政府、香河縣公有資產經營公司（下稱香河公營公司）、香河縣國土資源局簽署協議，香河縣國土局將向其旗下兩家聯營公司退還土地出讓款約3.37億元，香河公營公司則以約3.96億元的價格收購土地上在建項目。

　　萬科也在7月26日下午發佈新聞稿稱，五礦、萬科就歡慶城項目的善後解決方案，與香河縣政府達成一致。

　　在確保企業合法權益不受損失的前提下，與企業解除該項目土地出讓合同，並對在建工程予以收購，歡慶城項目終止。

　　接近此事的人士對財新《新世紀》記者透露，對在建項目3.96億元的估價，基本考慮到了企業投入的建設成本，但並未給企業其他相關投入和損失留有賠償空間。不過，這樣的結果，已令本來十分焦灼的萬科「滿意」。

　　據財新《新世紀》記者此前瞭解，香河土地違規一案，由國務院糾正行業不正之風辦公室（下稱糾風辦）負責督導。糾風辦高層領導對香河一案提出要求「坐實」，並將違規的歡慶城項目列為典型，要求必須拆除房子，平整項目。

　　歡慶城若被貿然拆除房子，萬科將難以向300多位業主交代。為此，萬科提出可以給出合理的經濟補償，而底線是不拆房子。但監察部門對此一直未予讓步。

　　6月7日，北京萬科向查封歡慶城項目的行政部門香河縣住建委的上一級政府——香河縣政府提出了行政復議。萬科提出，香河縣住建委在沒有任何通知公告的情況下，查封了歡慶城項目，行政行為不合法。

　　行政復議程序的法定期限為受理申請之日起60日，最終解決方案即趕在了行政復議期滿之前推出。「雙方都不想鬧到法庭上，」一位接近此事的人士表示，「這件事拖得越久，對雙方越不利，最終政府也怕把事情鬧大。」

　　但等待萬科和五礦的，還有客戶賠償問題。7月26日，萬科五礦推出了「全額退還已支付購房款，另加已付房款金額的8%」的補償方案。「我們綜合考慮了這三個月的資金佔用成本，最終認為8%的補償還是比較合理的。」上述萬科內部人士對財新《新世紀》記者稱。

　　一些歡慶城業主並不認可這一補償方案。7月27日下午，30餘位歡慶城業主聚集到北京萬科公司，指責開發商在未經與業主商討的情況下，單方面出台「補償」方案，並對補償比例表達不滿。

接盤之後

　　五礦在公告中稱，關於歡慶城項目用地，河北省政府批准該土地的實際用途為「新民居建設用地」，而非公開拍賣時所稱的「開發建設用地」。萬科也稱，香河縣政府未按省政府批准的「新民居建設周轉用地」的用途供地，屬違規供地。

　　「新民居建設用地」的本意是提升農民居住水平。照常理，這類土地上應該建成提供農民居住的房屋。一位業內人士對此分析稱，未來歡慶城項目很有可能會被改建成農民的回遷房。

　　但一位廊坊市官員對財新《新世紀》記者表示，「是否將改建成農民回遷房，以及其他的賠償問題，現在還沒有定論。」據財新《新世紀》記者瞭解，此前有人曾提議，萬科和五礦先退出，再在接盤的公司中佔大頭，但這個「金蟬脫殼」的提議最終沒有被採納。

　　上述萬科內部人士對財新《新世紀》記者透露，「我們這個項目就此終結，完全不參與後面的改建。」

　　北京萬科總經理毛大慶對財新《新世紀》記者表示，在歡慶城項目退地之後，萬科並不會完全退出香河市場，「萬科參與了香河田園生態新城的整體規劃，未來還會參與香河土地招拍掛。」

　　北京市才良律師事務所律師朱孝頂向財新《新世紀》記者表示，近年來土地違規拍賣屢見不鮮，此次通過退款收購在建項目解決，只是「亡羊補牢」的措施，並不能從根本上對地方政府和開發商起到警示的作用。

　　朱孝頂質疑稱：收購款及未來改建款從何而來？損失的還是國家財政。政府收走之後推倒了重來，造成了資源浪費。一個項目可以這麼解決，但若推開了都這麼幹，並不是好辦法。」

　　朱孝頂認為，深陷香河土地違規案的不僅有歡慶城項目，「所有土地瑕疵項目都應徹查，應嚴厲追究相關人員的責任，加大處罰力度，以儆傚尤。」

河北香河出臺樓市限購細則：備案後3個月內不許調價

近日，河北香河出臺樓市限購細則落實區域內的住房限購政策，抑制投機炒房。細則明確非香河本地戶籍家庭在香河縣無自有住房的，僅限購買一套商品住房，並且購房首付款比例不低於30%。細則中還特別強調了商品房價格備案後3個月內不許調價。

據中國之聲《央廣新聞》報道，近日，河北香河出臺樓市限購細則落實區域內的住房限購政策，抑制投機炒房。細則明確非香河本地戶籍家庭在香河縣無自有住房的，僅限購買一套商品住房，並且購房首付款比例不低於30%。細則中還特別強調了商品房價格備案後3個月內不許調價。

在《香河縣人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》中，有這樣的表述：嚴格落實住房價格備案制度，各房地產開發企業銷售商品房前應到房管部門進行備案，實行一房一價，明碼標價。新備案商品房價格以目前我縣區域實際交易價格為基礎，參照周邊縣區價格，備案後三個月內不得進行調整。同時還要求每個在售樓盤設一名監督員，監督開發企業每天按時上報當日商品房交易價格和交易量。

香河縣還提出“兩鼓勵、兩限制”，鼓勵房地產開發企業參與城中村改造和新民居建設，通過拆舊建新，獲取房地產開發用地指標；限制新增建設用地按指標用於房地產開發，限制工業用地改變用途用於房地產開發。

業內人士分析，本輪對於價格的限制，是長效的而不是短效的。在廊坊市出臺的調控樓市的“廊9條”政策中，對房價的表述是“6個月內漲幅不超過10%”，香河縣的政策似乎更嚴格了一步，三個月不得調整，既不可上漲也不能下調。這可能成為當地樓市的一個殺手鐧，對抑制房地產行業的投機炒作具有殺傷力。在供求關系層面，限購令之下，需求端減少，供求關系將比限購令出臺之前更趨向平和。限價令和預售證發放會成為政府手中的兩大控制器。

• 央廣網
• 李語涵

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2.45億接盤“違規兼職”幹部旗下股權 萬通地產香河布局生變？

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 盧祥勇

違紀辦企業幹部套現超10億

萬通地產公告顯示，萬通地產的全資子公司中融國富投資管理有限公司旗下基金國富匯興（天津）投資管理合夥企業（有限合夥）向香河盛達購買盛達置地6%的股權，交易總價款人民幣2.45億元。

本次交易前，盛達置地的股東為嘉華東方控股（集團）有限公司、萬通投資控股股份有限公司、香河盛達及香河縣平安投資有限公司，分別持有盛達置地27%、27%、36%及10%的股權。

本次交易後，公司控股股東嘉華控股及其關聯方萬通控股所分別持有的盛達置地27%的股權不變，並對香河盛達轉讓股權放棄優先購買權。而國富匯興、北京萬科企業有限公司因分別向香河盛達購買6%、30%股權，從而成為盛達置地的新股東。

上述交易意味著，與萬通地產控股股東合作9年的河北當地合作方香河盛達徹底退出合資公司，並變現超過10億元。

香河盛達目前的董事長及法定代表人為毛建忠。《每日經濟新聞》記者註意到，2016年3月，廊坊紀檢監察網發布的消息稱，“毛建忠因其在任香河縣建築工程總公司黨委書記、總經理及縣公有資產經營公司正科級幹部期間，違反廉潔紀律，經商辦企業、違規兼職受到紀律處分。”

據此前《中國產經新聞報》報道，毛建忠在任當地國企“香河建總”黨委書記、總經理期間，先後在香河、北京兩地註冊成立香河縣盛達房地產開發有限公司、北京盛達興業房地產開發有限公司。依托“香河建總”從事建築領域的資源優勢，上述兩家地產公司在京冀兩地快速拓展了房地產開發業務。

《每日經濟新聞》記者就相關問題致電北京盛達興業房地產開發有限公司公開電話，一位工作人員稱，目前沒有人能回答這些問題。

萬通與香河合作方“分道揚鑣”？

除了雙方此前的合資企業，香河盛達與萬通地產的關系也曾頗為緊密。而從此次股權轉讓來看，萬通系與香河盛達似乎已經“分道揚鑣”。

根據新華網2011年的報道《香河大規模違規“圈地”調查》稱，縣政府（香河）指定香河盛達置業有限公司作為土地一級開發商對該地塊進行綜合整治。2009年10月，香河縣政府對該地塊進行招拍掛，萬通地產以每畝60萬元的價格拍得並進行開發。

2009年，萬通地產成立了香河萬通房地產開發有限公司，該公司後來參與開發了香河運河國際生態城的地產項目。

而盛達置地於2008年12月18日註冊成立，擁有運河國際生態城項目所在地塊的一級土地開發權，總占地9.7平方公里。萬通地產的控股股東嘉華控股及其關聯方萬通控股在該合資公司合計持有54%股權。

萬通地產2017年半年報顯示，運河國際生態城是萬通在香河從2013年5月開始建設的項目，也是目前在香河縣的唯一項目。

香河對於萬通地產來說意義非凡。方正證券2017年6月29日的研報顯示，萬通地產前瞻布局香河，未結權益建面85.6萬平，綜合樓面價650元，當前房價已超2萬。從營收結構上看, 香河運河國際生態城營收6.58億，占總營收比重達到28.17%。

對於萬通系來說，昔日重要的合作方退出合資公司，其在香河的布局是否受影響？《每日經濟新聞》記者多次致電萬通地產公開電話，均無人接聽。