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弱者，請勿上車──避險才是政策的主旋律 脫苦海

1 : GS(14)@2010-08-21 17:24:55

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15232
九招十二式明明是規管樓花售賣及增加示範單位透明度，坊間偏要詮釋為「打擊樓市」，然後看到樓價繼續升，就說政策失敗。筆者亦可以預期，如果用「打擊樓市」或「協助上車」作為衡量標準，三招十四式最終亦會令「他們」失望。我們且不去推測政府的動機，而應該看政策的結果，傳媒上無數所謂政策分析的荒腔走板，根本的原因就是將一己的願望套落政府行為內，當這種政府行為無法滿足其主觀願望，就認為是政策失敗。殊不知政府不單只為那些自命中產、八十後或無殼蝸牛服務，而是要平衡各方面的利益。筆者在大學讀社會學時，有一名詞經常出現，偏偏香港的社會運動家從不使用，莫非他們不知道這個名詞嗎？

這個名詞就是「利益團體」，英文是Interest Group，分析社會現象而不去觸及人群不單以階級、年齡或社會經濟狀況(socio-economicstatus)歸類，最根本的分野，就是「利益」。在樓市之內，有樓人仕與無殼蝸牛有矛盾，租客與業主有矛盾，自住與買樓收租的都有矛盾，而這種利益的對立，是要由政策達到平衡。所以分析樓市政策，卻只考慮「中產無殼八十後蝸牛」，必然地偏頗。

就以三招來分析：「打擊摩貨」結果將是冷卻一手長成交期的交易，實力不足而去買樓花，將會有兩個選擇：無法上會，或被沒收10%定金（明眼人看到是針對「天匯」事件），一手樓花無得好炒；「收緊按揭」結果是部份潛在買家淘汰出局，同時減低了金融體系的按揭風險，比如只拿出10萬元又怎樣買200萬樓上車，拿不出樓價四成又怎樣買樓收租？

至於第三招「增加供應」只是虛招一晃：推出細地只是按月賣地的延續；南昌站一早就話要盡快推；甚麼增加住宅土地供應、工貿地改住宅、加快啟德進度之類，只不過是把舊政策再讀一次。筆者也可以再添，比如開放邊境土地、發展東北三鎮（粉嶺北、古洞北、坪輋打鼓嶺）、發展洪水橋及掃管笏、重新啟動荃灣西及將軍澳填海之類，十月時施政報告再拿出來未遲。

「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」也成為批評的理由，筆者倒想問一句：政府何時說過三招十四式的目的是「維護樓市和平」，打倒萬惡的炒家，拯救未能上車的用家？明眼人都知，現時樓市火熱，物業回報率（根據差餉值推算出來）已經在低位。持有物業者親身經歷樓市的起跌風浪，自不像某些「樓市處男／處女」，一口咬定樓價只升不跌，所以其他人有責任幫他們上車。



際此情況之下，泡沫吹得起就要預計會爆，實力不足者硬要貴價上車，最能幫他們避險的方法，就是不准他們上車！報上有個案例是有人想用200萬買入沙田第一城395單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌5%以上，就會清袋！

朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要去「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。放在香港亦作如是觀。

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:31:14

我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

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3 : reference(1610)@2010-09-14 11:38:38

2樓提及

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我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

Most of the property developers used "pre-fabricated modules" nowadays.

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4 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:48:01

3樓提及

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2樓提及

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我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

Most of the property developers used "pre-fabricated modules" nowadays.

我英文不好,閣下是否說"預製組件"嗎?
預製組件多是made in china
而且用[預製組件],建樓成本應該更加相宜

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5 : 龍生(798)@2010-09-15 02:09:03

http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

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6 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 11:46:09

5樓提及

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http://viztor0429.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

看完之後大嘆:
樓價最少跌5成,哈哈
(自言自語中)

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7 : passport(1491)@2010-09-15 22:56:10

5樓提及

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http://viztor0429.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

參觀預製件工廠
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=506039
預制件建築
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273580
預製件建築2
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273668

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8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:16:24

係咪好得意呢
但我想問下, 點解樓價會大跌?

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:25:57

8樓提及

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係咪好得意呢
但我想問下, 點解樓價會大跌?

新樓開售的價格明顯是地產商"肥水不流別人田"心態
假設某一類單位動輒炒10次才到頂位
經地產商精準計算,由第七/八口價推出市場
再以鋪天蓋地式宣傳,包括專車接大陸同胞揀樓,地產代理營造搶貨景象等等...
一旦經濟逆轉,這類單位最易跌回第二/三口價位...

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10 : 龍生(798)@2010-09-18 21:48:12

明白
類似情況其實有實例
04年雀仔開售
當時己賣到4k 多一尺
後來海嘯回到3k 多
不過現在己升穿4k, 差不多5k 了
這例子某程度上解釋了你的理論

我曾在08年海嘯前感嘆, 新地的定價能力也實在太高了
04-06年買樓的人, 也不能大賺特賺
唯一的解釋, 就是發展商把之後的水位己食盡了

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11 : 龍生(798)@2010-09-18 21:52:59

恒基的亨亨灣也一樣
你看, 04年買的人, 到08年也不過賺30-80%不等
少有大賺一兩倍的

都是因為發展商把水位食得太盡

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12 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:42:32

10樓提及

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明白
類似情況其實有實例
04年雀仔開售
當時己賣到4k 多一尺
後來海嘯回到3k 多
不過現在己升穿4k, 差不多5k 了
這例子某程度上解釋了你的理論

我曾在08年海嘯前感嘆, 新地的定價能力也實在太高了
04-06年買樓的人, 也不能大賺特賺
唯一的解釋, 就是發展商把之後的水位己食盡了

這個例子最近的可在"midtown"中找到!!!
活生生的實例,水位已經沒之前那麼多
280萬>>>330萬已經是非常好的成績
正正就是2成水位!!!

而另一地產商跌眼鏡計錯數的正是CK栢慧豪廷
十幾次摸貨仲未係真正用家
(當然除左開價低之外,長成交期都係主因)

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13 : 龍生(798)@2010-09-19 14:07:58

▲利嘉閣劉信文說，西灣河嘉亨灣 1座中層 G室， 675方呎，作價 535萬元，呎價 7926元。賣方 04年以 390.2萬元一手購入，進賬 144.8萬元，賺幅 37.1%。
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 329&art_id=14465431


實扑下自己先
04 年, 同一舊錢買太古城, 今日...點止得咁少呀...

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14 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:45:31

04年緊係啦,買乜都賺到笑
仲要係優質盤
如果入錯左浪翠園就真係嘔血!!!

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15 : 龍生(798)@2010-09-19 15:24:03

nonono~~~
我意思係04年這時機買樓, 到今日, 賺37%, 絕對係少
仲要係好少
04年太古, 390萬可以買1000尺啦, 今日可能過千萬了

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16 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:49:58

15樓提及

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nonono~~~
我意思係04年這時機買樓, 到今日, 賺37%, 絕對係少
仲要係好少
04年太古, 390萬可以買1000尺啦, 今日可能過千萬了

07年你好大可能放左啦
又或者09年未爆升前放左呢
邊有人知今日會咁先得架

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