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邁過3000億後，綠地更看重多元化

經歷了一系列深度調整後的綠地控股（600606.SH，下稱“綠地”）正在成為逐漸從單一住宅開發轉向多業務全面發展的集團化公司。

在綠地董事長張玉良看來，綠地的核心競爭力就是產業協同，這一點綠地走得比大部分國內開發商要快。不過，從某種程度看，綠地也犧牲了一些自己的房地產主業高速增長的時機。

4月23日晚，綠地披露了自己2017年的年報，全年實現合同銷售金額3065億元，同比增長20%；全年營業總收入2904億元，同比增長17%；利潤總額193億元，同比增長33%；歸母凈利潤90億元，同比增長25%。從數據看，綠地的增長跑輸同行，但是綠地內部卻認為，綠地的產業調整將給其帶來未來更長期的發展。

調整結構

根據年報，綠地全年實現合同銷售金額3065億元，同比增長20%；合同銷售面積2438萬平方米，同比增長24%；回款2451億元，同比增長21%。

從縱向數據看，綠地實現了比較穩定的增長，可是從橫向比較看，綠地的增速比同行慢了很多。2014年，綠地曾經一度登頂“地產一哥”位置，第一次把萬科從頭把交椅拉下，但是隨後的幾年，綠地的房地產銷售規模增速均不及同行水平。

張玉良曾對記者表示，綠地因為多業務發展，如果只看房地產單一業務，發展規模不及同行，但是如果加上基建等其他業務，綠地的發展效率依舊排名靠前。

事實上，綠地這幾年的工作一直在不斷調整業務結構，在房地產板塊，綠地拿地已經不僅僅局限住宅用地。

2017年，綠地圍繞特色小鎮、地級市高鐵站、戰略性項目等方面，不停在高鐵沿線市場拿地。共計69個項目先後落地，新增土地面積約1262萬平方米，計容建築面積約2325萬平方米，土地款592億元，預估新增總貨值超過3000億元，平均樓面價約2500元/平方米。

中泰證券分析，公司拓展土地增量不增價的主要原因在於拿地區域策略和拓展方式，從拿地區域來看，公司2017年新增項目中三線占比達到61%(多為長三角、珠三角、中部省會周邊等強三線城市)，較2016年擴大39個百分點，布局結構的調整拉低了土儲平均成本;從拿地方式來看，公司自2017年開始大力通過“特色小鎮”的低成本方式拓展土儲，截至2017年第三季度，特色小鎮已累計簽約40000畝，實現供地3000畝，預計2018年還將有批量土地貢獻。

除了房地產業務，綠地的基建業務同樣貢獻了較大的收入。根據年報，綠地基建產業全年實現經營收入1048億元，同比增長37%，新簽項目總金額1941億元，同比增加100%。

從業務拓展看，綠地基建先後中標杭州灣二期、三期及許信高速公路、南京求雨山PPP等項目，並成功拓展海外“一帶一路”沿線市場，簽約柬埔寨、馬來西亞、岡比亞、老撾等項目。

值得一提的是，因為綠地的金融、消費等業務的多元化，其在武漢、嘉興、蘇州等地拓展多個土地項目建設物流中心。

同時，綠地開始培育科技產業，同複旦大學、上海交大、同濟大學開展戰略合作，複旦綠地、交大綠地兩個“雙創中心”及虹口綠地“創客中心”開業運行。

綜合發展模式

張玉良認為，綠地最大的核心競爭力就是產業協同。綠地的拿地成本2500元/平方米，明顯低於同行，原因在於綠地通過產業協同拿到更多低價土地，降低了成本。

過去一年，綠地形成了特色小鎮、康養谷、地級市高鐵商務區、小鎮商業街、精品住宅等產品的標準化模塊。

尤其是特色小鎮，綠地將以特色小鎮為載體，打造基建、金融、消費、科創、康養谷等“地產+”多產業協同的運營模式，並逐步在多個項目中推行落地。

“在具體產業發展層面，房地產將加大全年新增土地力度，發揮綜合優勢大規模獲取特色小鎮、高鐵商務區等項目，強化土地成本優勢。同時，圍繞剛需住宅、弱改善性住宅、特色小鎮、康養谷、高鐵商務區等重點產品線，加強產品標準化建設。進一步強運營降成本，提升競爭優勢。”張玉良說。

在綠地的規劃里，房地產主業將找準重點市場和重點發展區域，抓好以下市場：一是長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區；二是江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區；三是地級市高鐵站周邊地區。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，正是因為綠地的多產業發展和落地，才給綠地更多的機會去拿到一些產業用地，而未來房地產市場住宅將逐漸飽和，產業地產的市場將成為開發商的新增長極。

值得註意的是，綠地資產負債率和有息負債余額同比均有所下降，資產負債率88.99%，下降0.49個百分點；有息負債余額2760億元，下降3.36%。全年實現經營性現金流量凈額589億元，達到歷史最好水平；預收賬款2374億元，同比增長41%。凈資產收益率穩定增長至15.21%，同比增加2.20個百分點。

中泰證券研究認為，大基建、大金融、大消費等多元產業協同並進，預計綠地2018、2019年EPS為0.87、1.01元，維持“買入”評級。