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房子不好賣了 仍有中介靠代理業務賺錢

CFP圖

每經記者 郭榮村 實習記者 吳抒穎 每經編輯 曾健輝

持續的調控政策已經讓樓市步入穩定期。以廣州為例，該市房地產中介協會公布的數據顯示，10月廣州二手房市場簽約面積為68.04萬平方米，同比下跌35.18%。

為房地產商提供代理服務的中介機構們也難免受到調控的沖擊。鏈家地產的數據顯示，今年以來，北京二手房中介共關閉門店約1000家，為3年來最多。其中10月關閉門店177家，已連續多月單月關閉中介門店超過100家。

但如果將目光聚焦於資本市場就會發現，仍有一些中介機構的代理業務營收呈現出上漲趨勢，如合富輝煌、世聯行等。《每日經濟新聞》記者發現，出現這種背離的原因，是中介機構切換跑道和開發商們應對調控雙重作用的結果。

為什麽合富輝煌、

世聯行的代理營收仍在上漲？

“今年房地產市場成交量刷新歷史紀錄，開發商的銷售也刷新歷史紀錄，代理行自然就銷售活躍。雖然今年調控嚴格，但依然是歷史上最豐收的一年。”中原地產首席分析師張大偉表示。

第一個樣本來自於合富輝煌，這家在港上市的代理機構今年上半年錄得了較好的業績：半年報顯示，截至2017年6月31日止，其營業額為13.8億港元（2016上半年10.6億港元），同比增長約29%。全國業務覆蓋超過150個城市，代理專案超過900個。

二手房業務方面，合富輝煌營業額同比上升約34%至約5.97億港元（2016上半年4.44億港元），共促成約32500宗二手物業交易（2016上半年26400宗），分行總數由2016年年末約400間增加至430間，員工數目亦由7200人增加至7600人。

世聯行的代理業務同樣錄得了增長。據世聯行三季度報，今年前九個月房地產交易房地產交易業務（包括代理銷售業務和經紀業務）營業收入為24.6億元，同比增長4.07%，占總收入比例為48.1%。

調控政策頻出，為什麽中介機構的代理業務營收卻還在上行？《每日經濟新聞》記者從開發商及中介機構人士中了解到的信息是：房子不好賣了，更需要代理機構，需要他們帶客。雖然和大趨勢有關系，但目前一手房行情仍然不錯，中介機構還有空間。

一名合富輝煌的內部員工也指出，今年公司的代理單更多地來自限購較寬松的區域，如江門、肇慶等城市。

合富輝煌的半年報也提到，“集團靈活調配一、二手物業代理之銷售團隊，並致力加快二、三線城市如南京、武漢、鄭州、濟南、貴陽、南寧、中山、珠海的業務發展，進一步搶占市場占有率”。

此外，當樓市整體進入調整期時，中介機構的代理提點數也會相應提高。一名中介機構的區域經理告訴《每日經濟新聞》記者，“去年行情好的時候，一般開發商給的都是3個點，今年普遍都漲到了4個點。”

為什麽有的代理不行了？

在房產調控下，雖然上述中介機構仍實現了業績增長，不過需要提醒的是，今年整體的行情並不十分樂觀。深圳市房地產中介協會研究總監徐楓表示：“今年的代理業務收入整體並不好，而且很多中介機構的代理業務實際上營收的貢獻也在下降。”

以世聯行為例，去年前9個月，房地產交易服務在所有的營收中占比56.51%，而今年前9個月這一比例已經降至48.1%。

除了市場下行帶來的沖擊之外，上述多名業內人士也指出，中介機構最重要的資源是渠道，這些渠道包括線上如58同城、搜房和樂居等平臺，線下則包括物業公司、搬家公司、清潔公司、發傳單拓客還有電話營銷等。

“如果渠道不行，也做不起來。我們有固定的合作代理公司，它們的渠道不錯，很好用。”一名開發商人士表示。

這也是一些互聯網中介失意的原因。上述多名業界人士指出，互聯網中介之前想憑借線上交易平臺和傭金、服務的優勢來拓展規模，但代理機構無論是服務或是交易都應該通過“人”來實現，在傳統中介將房源都壟斷後，互聯網平臺又沒有服務優勢的情況下很容易受到市場的沖擊。

可供查詢的案例是搜房網。財報顯示，按照美國通用會計準則（GAAP）計算，今年搜房網第二季度總營收為1.101億美元，同比下降61.6%；歸屬於搜房網股東的凈虧損為210萬美元。

“搜房之前的模式是大平臺概念，但隨著互聯網技術的創新，很多中介也可以搭建此類平臺。從線上到線下，兩者打通是大趨勢。而過多註重線上的中介機構，最後會發現房源的獲取是一個比較大的問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示。