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新租房時代(上):賠本賺吆喝 資本搶灘五萬億租房市場

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0831/164914.shtml

新租房時代(上):賠本賺吆喝 資本搶灘五萬億租房市場
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新租房時代(上):賠本賺吆喝 資本搶灘五萬億租房市場

隨著中央的力推,或許,租購並舉將重構中國樓市。

來源 | 棱鏡(ID:lengjing_qqfinance)

文 | 孫春芳 

編輯 | 張慶寧

編者按:隨著中央的力推,或許,租購並舉將重構中國樓市。郁亮評價說,此舉的意義不亞於1998年房改。據此,騰訊財經《棱鏡》推出上下兩篇重磅報道,全面解讀“新租房時代”。上篇講述市場化主體入局後的模式與困局,下篇將解讀政府主導下的房屋租賃市場,敬請期待。

劃重點:

1. 隨著各方機構勢力湧入,並且優質項目有限,類似房企“地王”那樣的“樓王”開始出現,這導致拿房成本極高。擴張要虧本,不擴張又可能在行業競爭中出局。

2. 融資,成為長租公寓市場市場參與者的命脈。不過,租賃行業的金融創新,無非是兩個門道,一是將未來的收益提前收回來,二是把此前的成本轉嫁給別人。

3. 即使是在北京等一線城市,租賃市場同樣很難爆發式增長,這其中一個內在因素是,租金的漲幅剛性地受制於收入的漲幅,收入漲幅是既定的,那麽租金漲幅就是既定的。

也許是以前在美國華爾街混過的緣故,王戈宏渾身透著一股精明勁兒。

正是這股精明勁,讓他對長租公寓這個行業的賬算得特別清:“如果是二房東模式,也就是公司自己長租下物業再零散租給客戶的模式,加上拿房成本、營運成本、各種稅費,再加上攤銷、折舊,一個長租公寓需要5到7年才能實現現金流平衡。這還是出租率高的核心地段公寓,如果是空置率高的公寓,成本回收期更長。”

王戈宏是新派公寓創始人和CEO,也是國內較早進入這個行業的人。

對於這個行業,他沒有護犢子,也沒有王婆賣瓜,而是直指這個行業的真相:“很多人說長租公寓這個行業利潤微薄,只有2-3%的利潤率,完全是胡扯。這個行業根本就沒有利潤,大部分是虧損的。”

近期,中央和地方政府接連出臺鼓勵租房的文件,租賃行業似乎要憑這股好風,直上青天。

不過,包括王戈宏在內的行業人士深知,長租公寓這只“豬”,早在行業東風來臨之前,就已經跑了很久。由於行業本身有著不可承受之重,即便風口來了,“豬”想飛起來也並非易事。

眾大佬湧入,行業洗牌開始

按照華菁證券的估算,十年之後,租賃市場規模將達5萬億元。

除卻個人房東之後,打算分享這個大蛋糕的機構運營商,目前有如下幾個派系:以華住城家、鉑濤窩趣為代表的酒店系,以萬科鉑寓、招商蛇口壹棧為代表的開發商系,以我愛我家相寓、鏈家自如為代表的中介,以及以魔方公寓、新派公寓為代表的創業公司。

按照面對的客戶群,長租公寓可分為如下幾檔:月租金500-1000元的藍領公寓、1000-2000元的小白領公寓、2000-4000元的白領公寓、4000-8000元的高級白領公寓、8000-15000元的金領公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

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來源:騰訊財經《財看見》

按獲取房源的方式,長租公寓可分為整體拿下一棟樓或其中一層、數層的集中式承租和分散拿下個人房源的分布式承租。

王戈宏進入長租公寓行業的時間較早,眼見不斷有人跳進這個坑里。

一開始是鏈家的人找他談合作,後來萬科也來找他談合作,但最後都不了了之,“因為他們看了我的項目之後,發現這玩意太簡單了,不就是拿個樓把它租出去做個二房東嘛。”

而今,在市場稍有地位的中介、酒店,以及地產行業中60%以上的開發商,均進入長租公寓行業。

“大家都進來玩,這是好事,說明行業有‘錢途’。”王戈宏話風一轉,“眾大佬紛紛進來,說明行業的洗牌要開始了。”

洗牌並不是量大者勝,王戈宏認為長租公寓是個精細活,受地域、區位、人群各種因素影響,市場細分化了,各種體量、類別的參與者都有機會,也各有自己的獨特優勢。

財大氣粗的開發商在土地、物業和融資上獨占鰲頭;無孔不入的中介在獲客、零散拿房上優勢明顯;輕巧靈活的創業公司在運營、服務上頗有口碑……

“賠本賺吆喝”的買賣

在長租公寓市場單獨掘進的各個派系,步履維艱。

這個行業飽受利潤太低甚至無利可言之苦:一是資產價格高企導致租金回報率長期較低,使得長租公寓拿房成本高,並且企業很難在起步階段自持物業;二是過低的資產收益率和高企的融資成本,很大程度上限制了企業加杠桿快速做大的可能性。

“做長租公寓,如果你好好做手頭的兩三個項目,經營得道的話,幾年之後是能夠掙錢的,但一旦攤子鋪開,鋪得太大,虧損無疑。”王戈宏這麽說的原因很簡單——長租公寓的成本中,拿房成本占到大頭,營運成本只占小頭。

簡言之,攤子鋪開之後,營運成本可以攤薄,但拿房成本不會降低,多鋪一個攤子就多出一份拿房的錢,這個成本不會減少,只會增多。

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由於拿樓成本極高,因此大規模擴張很考驗入局者的資金實力。

隨著行業虛火燃起,各大軍團殺入,長租公寓出現類似房企拿地一樣的“樓王”。“核心城市核心地段可供出租的物業就那麽幾個,開發商想拿,中介也想拿,拿了大風投的創業公司也想拿,這拿房成本能不漲嗎?”王戈宏說,擴張要虧本,不擴張又可能在新一輪的行業競爭中出局,“兩難。”

對於開發商和大中介而言,這種虧本買賣做得下去,因為他們的業務多元化,可以拿別的部門的盈利來彌補長租公寓的虧損。

對於小本經營的創業公司而言,最好的辦法是拿別人的錢來擴張。融資,由此成為長租公寓市場中的創業公司的命脈。

除找PE、VC投資之外,各家創業公司八仙過海,各顯神通。

2017年1月10日,魔方公寓ABS設立,募集資金總額35億元,系國內首單長租公寓ABS。2017年1月24日,魔方公寓聯合中航信托成立藍山資產,該資金用於在北上廣深等一線城市,擇機逐步大量購入性價比高的存量資產及不良資產,改造為長期自持的中高端長租公寓。2016年3月,YOU+國際青年社區與P2P公司懶投資達成合作,以房屋租約產生的現金流為標的,將其變成若幹個固定收益產品,在懶投資官網上投放產品。

王戈宏的新派公寓則與賽富成立“賽富不動產基金”,低價買下北京CBD整棟森德大廈,改造成新派公寓CBD店。此後,賽富不動產基金將新派公寓CBD店分拆份額,以基金方式發行給32名LP投資人。

除此之外,創業公司嘗試跟銀行合作,租戶每月連本帶息將租金交給銀行,銀行則一次性將全年租金打給長租公寓公司。

租賃行業的金融創新,無非是兩個門道,一是將未來的收益提前收回來,二是把此前的成本轉嫁給別人。

另外,租房市場還將出現的一個新生事物——房企競拍土地時被要求自持的物業。這對開發商來說資金壓力巨大。比如,2016年底,萬科在北京市海澱區西北旺拿下兩宗地,全被要求100%自持物業。目前這種案例在北京的其他地段和全國的其他城市開始蔓延。

王戈宏又有了新的生意——一些開發商想找他合作運營這些自持物業。

開發商的訴求是這樣的:“比如這塊地開發成租賃物業之後,新派公寓幫它運營,一年能賺2.5億元的租金,做到5%的租金回報率。

之後,開發商找金融機構溝通,希望將這個樓賣給金融機構,同時承諾上述租金回報率。金融機構給予這個樓50億元的估值。金融機構自己出25億元,另外25億元,由金融機構設計成資產證券化產品,賣給投資人。

最終,金融機構返還50億元給開發商,開發商套現成功。”

收入上不去房租咋上去

雖說長租公寓行業目前還處於虧損階段,但各家機構之所以蜂擁而上,肯定是看到了它的前景。問題是,這個行業何時才能迎來曙光?

對此,鏈家研究院院長楊現領的判斷是在十年以上。鏈家同樣是長租公寓的先行者,旗下長租公寓——自如,擁有7000多名員工,管理著50萬間房子。

楊現領的判斷基於四個條件——

第一,該城市有持續的人口凈流入,且凈流入人口以年輕人為主;

第二,服務業占比超過50%且持續上升。因為在制造業占主導產業的地方,這些流動人口、新市民,居住的主要方式是在工廠里面,不需要租房;

第三,房價收入比偏高,這使得居民很難在短期內進入購房市場,進入交易市場,所以需要在租賃市場停留更長的時間。

第四,租金有上漲空間,而且當前的租金水平絕對值不要太高。

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與買房不同,租房對地段有著更苛刻的要求。

在楊現領看來,目前僅一線城市和部分熱點二線城市可滿足上述四個條件。即使是在這些城市,租賃市場同樣很難爆發式增長,這其中另一個內在因素是,租金的漲幅剛性地受制於收入的漲幅,收入漲幅是既定的,那麽租金漲幅就是既定的。

楊現領舉例說:“在北京工作的年輕人,月收入水平一般1萬左右,那麽他能夠接受租金上限就是30%,即月租金3000塊錢,3000塊錢是收入剛性約束條件。在北京,3000塊錢能租一個不錯的單間,所以市場需求目前以單間為主。再觀察2017年上海市場,我們發現,一些高端公寓出現大面積空置,原因就是客單價太高,月租金超過5000塊錢。”

房屋租賃市場不僅受制於居民收入水平,還受制於城市地段。

楊現領稱,大城市二、三環租金的溢價明顯高於六環租金的溢價。租金會隨著通行條件和配套條件,呈現出比較明顯的租金梯度。

“很多開發商之所以要搞租賃,是因為它的房子賣不出去,這些庫存一般是在比較偏遠的地方。這是一個悖論:越是偏遠的地方,房子越租不出去,租金越上不去。”王戈宏表示,相對買房,租房對地段有著更苛刻的要求。

正是如此,楊現領判斷未來新增房源占整個租賃市場的比重不會超過20%,因為一線城市核心地段已經無地可供,新增加的土地供給集中在偏遠地區,而這些地方的租賃市場需求並不強勁。

“所以說,房屋租賃還是個草根行業,需要時間培育。”楊現領如是總結。

租購 樓市 “新租房時代”
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