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粵港澳大灣區視野下 房企布局穗深周邊城市

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-20/1108167.html

粵港澳大灣區的出爐,背後正是中國城市群發展的邏輯。在此之前,觸覺敏銳的房地產開發商,早已開始在珠三角“環穗”、“環深”區域布局。

三大龍頭房企恒大、萬科、碧桂園,早已在此深耕多年;時代、龍光、合景泰富等本土開發商,也不遑多讓;而以融創、泰禾、龍湖為代表的外來品牌房企,近年也已深入布局華南。

樓市調控背景下,房企在珠三角拿地熱情不減。去年底至今的多場土拍中,開發商頻頻在穗深周邊城市舉牌,部分外溢區域的土地市場開始升溫;與此同時,開發商在珠三角的業務和角色急劇轉型,從開發商到房東、到小鎮運營,再到社區學校、醫院運營,變得非常多面。

珠三角布局視野

在主流開發商的布局中,珠三角經濟圈是絕對的重點之一,其中廣州、深圳是兩大引擎。

作為距離廣州最近的城市,佛山歷來受到廣州樓市溢出的影響。

21世紀經濟報道記者調查發現,除較早進入的碧桂園、保利、萬科、金地外,目前龍湖、融創、泰禾、金茂等外來房企也已紛紛在佛山拿地。

佛山拍地信息顯示,在5月已出讓的6宗地塊中,有4宗被首次進入佛山的中昂、世茂、華發等房企拿下,總價達37.89億元。曾經的“價值窪地”佛山,如今已成為眾多外來房企布局珠三角的重要據點,甚至是首站。

重倉拿地前,一些外來房企在運營乃至集團戰略層面已做足準備,一旦出手便攻勢淩厲。以融創中國為例。收購深圳本土房企佳兆業失敗後,其2015年3月成立廣深區域公司。醞釀近一年後,2016年初,董事長孫宏斌才對外透露將布局穗深。當年1月,融創兩度在佛山拿地,出價總額達27.16億元。作為區域內最早進入且項目最多的城市,截至去年底,融創已在佛山布局6個項目。

通過並購與拍地渠道,融創目前已進駐9座珠三角城市中的8座,並在戰略層面將穗深定為重點發展的六大區域之一。“整個華南區的市場非常大,也有個別公司一年能賣800億”,談及未來目標,融創華南區高管黃書平表示,融創在該區域的目標是2017年賣200億,2018年達到500億規模。

與佛山情況相似,東莞、惠州承接了深圳的外溢需求。

在相關規劃中,到2020年,深莞兩市間將有5條地鐵連通,這也推動了開發商在此布局的熱情。去年底以來,多家品牌房企在東莞拿地,布局環深市場。據東莞中原研究部統計,去年東莞銷售前十的房企中,有七家是非本地開發商。

眾多房企中,一向推崇“軌道+物業”模式的萬科對軌道交通利好最為敏感。此前萬科就曾指出,未來按照TOD(依托軌道交通引導城市發展)模式大規模發展軌道交通的城市帶中,以深圳為核心的“深莞惠”是最重要的一個地區。

去年6月,萬科與深圳地鐵攜手進入東莞,擬在東莞推進“軌道+物業”模式,參與開發地鐵上蓋物業項目。在深鐵成為萬科的基石股東後,擬延伸至惠州的深圳地鐵14號線,也將有望引入萬科,對地鐵上蓋物業進行開發。

在廣佛、深莞惠兩大城市輻射圈之外,受深中通道開工、廣州地鐵延至中山等基建利好影響,珠江西岸城市也受到了房企的關註。

尤其是珠海。據易居研究院統計,2016年珠海新房均價達16179元/平方米,位列全國第八,是珠三角僅次於穗深的房價第三城,與廣州單價差距不足千元。

與佛山、東莞情況不同,本地開發商在珠海占據統治地位。數據顯示,在珠海去年銷量前十的房企中,有“珠海三劍客”之稱的華發、世榮、格力3家本地房企的網簽套數與其余7家外來房企之和基本持平。其中,位居榜首的華發,網簽套數達9664套,甚至比第二名保利高出近三倍。

優質足量的土地儲備,是珠海本地房企的突出優勢。以華發為例,截至2016年末,其擁有805.2萬平方米土地儲備,其中過半集中於珠海。中投證券指出,具有珠海獨特資源優勢的華發,在粵港澳大灣區、港珠澳大橋等利好下,土地價值有望重估。

轉變角色的試驗場

在招拍掛市場供需失衡的情況下,土地獲取成本越來越高,一些房企因此開始謀求轉型。珠三角是一個良好的試驗場。

格力地產就是一例。一方面,格力去年以19.65億總價拍得上海泗涇鎮高價地,繼續將房地產作為主營業務;另一方面,其承擔了珠海包括沙灘修複、海島開發、遊艇碼頭、漁港改造、人工島填海、度假酒店建設在內的多項城市綜合運營商職能,在房地產之外將海洋經濟、口岸經濟開拓為主營業務。

格力的轉型邏輯是,將房地產業務限定在珠海、上海和重慶,並在中心城市高價拿地;其他城市則同時開展現代服務業及現代金融業。

格力地產董事長魯君駟對21世紀經濟報道表示,格力地產已不是傳統的房地產商,在多板塊產業的基礎上,公司未來將變為城市綜合運營商和資本管理者。

城市配套服務和運營,是萬科的轉型方向。2013年提出“城市配套服務商”定位後,萬科旗下各區域公司先後確立轉型策略。以廣深區域為例,其“八爪魚戰略”指的是包括傳統住宅、長租公寓、培訓教育業務、養老服務、產業辦公服務、購物消費服務在內的八大板塊業務。

廣州萬科方面介紹,2016年廣州萬科的轉型和創新包括,旗下開業長租公寓近4000套,儲備房源超過1.4萬套,“泊寓”品牌實現從零到一;榕悅、智匯坊等養老品牌加快全城戰略布局,並實現跨城市發展;萬科全國首個醫療項目——廣州蕙心醫院正式開業,探索醫療康複領域;教育業務邁出“辦學者”里程碑式的一步;眾創空間完成天河、黃埔、番禺、荔灣核心四區布局。

重組後的招商蛇口發展戰略也調整為“城市綜合運營商”。目前,招商蛇口的主營業務由社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪產業建設與運營三大板塊組成,房地產屬性逐年弱化。

在未來三到五年的規劃中,招商蛇口將把社區開發收入從85%左右降低到60%;園區收入比重從15%左右提升到30%-40%左右;郵輪產業從輕資產戰略的角度出發,收入未來也將持續增長。

而碧桂園和格力地產在珠三角則集中於產業小鎮業務。碧桂園首個科技小鎮近日剛剛落戶惠州潼湖,5月17日動工,華興資本、軟通動力、創新工場、明匠集團、深圳無人機協會等近80家企業機構現場簽約進駐科技小鎮。

(來源:21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 盧靖陽

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