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鏈家左暉：我所理解的房地產行業

源碼資本 2017-04-24 20:04

本文系源碼資本（微信ID：sourcecodecapital）授權i黑馬發布。

在源碼資本2017年碼會上，鏈家集團董事長左暉分享了鏈家對房地產行業的視角和理解。

左暉認為，分析房地產行業，應該建立在以下四個維度之上：

第一維度：B端，當下中國房地產行業核心集中於C端，B端前景可期；

第二維度：人口分布，通過對未來人口分布的預判提前布局市場；

第三維度：將房地產行業進行分類，分為制造業、交易平臺、房後市場與房產金融服務市場；

第四維度：線上與線下，各行業均存在線上推動線下的機會。房地產行業線下仍大有可為，線上需與線下連接。

以下為左暉在源碼資本2017碼會上的演講全文：

大家上午好！張一鳴剛才說的Context，我在想一鳴做頭條幾年，他現在跟大家分享這個事情肯定是在一個特定的情景下面，我也很有興趣想知道他分享的語境是什麽樣子？我猜是有自己的管理體驗和管理壓力。

今天給大家做分享，我也在想我的語境應該是什麽樣子？因為我們做這個行業是比較特殊，我自己的企業也比較特殊，我們還是在做房地產服務行業。房地產行業是每個人都可以說兩句的行業，一般出去跟別人交流時大家都比較有共鳴。

今天我把我的視角和我對房地產行業的理解與大家做個交流，供參考。

先看這張圖，我們是怎麽樣理解房地產行業的？大概從幾個維度去看房地產行業？

1、中國未來房地產的B端發展可期 

第一個維度是2B，鏈家發展了15年是做2C的生意，今天2B生意也是比較大。我們整個行業做的比較大的一家企業CBRE，它算是交易行業里面比較高的估值。我們看到僅僅在2B這一個領域也有非常多的參與者，第一個是CBRE(Commercial Real Estate Services)，他們在美國主要做保險，做產權，我們把它劃分為2B里面最終來變現，這是今天所看到的。

從2C到2B，我覺得今天中國主要還是C端，未來B端會越來越有很大的發展，包括商業、商鋪、數據等等，今天機會非常多。中國部分基礎設施不健全，房地產行業也存在基礎設施不健全的問題，我們的數據規模和基礎非常弱。鑒於此，鏈家就希望掌握全國樓盤的數據，想知道全中國樓盤C端的數據。

大家如果在美國買過房子經歷的話，美國的數據非常棒。現在全國7000萬套的房產數據，中國現在城市中有C端的樓盤大概是什麽樣子？什麽樣的戶型？包括今天使用的戶型圖等等，這些情況都還是很弱。包括在寫字樓、商鋪很多里面基礎設施不夠。總的來說，今天看這個行業第一個大行業視角從2C到2B兩端去看，今天的核心還是在C端，B端的機會也會越來越多。

2、對中國未來城市化建設的理解 推動著鏈家的戰略布局

第二個維度，我們所說的城市，因為中國今天大概是有7億的城市人口，未來會有10億城市人口，我們自己認為未來10億人口未來怎麽分布？它的生意會在什麽地方？有各種各樣的擺法。十年前我看過當時麥肯錫做的報告，對未來城市人口大概從最密到最疏會有四種擺法，每一種形狀都不一樣。

我今天感覺城市的人口相對更密集一些，從整個的產業經濟來看，今天的產業政策是鼓勵人向更分散的地方推廣，我對這個事情的理解是未來全中國大概有20個左右核心城市群，每個城市群大概有3000萬左右人口，在20核心城市群會有6億的核心城市人口，這是我們今天對這件事情關鍵性的理解。因為今天所有的戰略布局基本圍繞著這件事情去做，我自己認為這是非常重要的事情，未來人口的分布到底是什麽樣子的？我們的目標市場怎麽樣去選擇？這是第二個維度。

3、房地產行業的四個分類：

制造業、交易平臺、

房後市場與房產金融服務市場 

第三，我們看房地產行業，大概會覺得有4個主要的產業。

第一產業叫制造業，開發商總體來說又叫制造業。

第二品類是交易平臺，房地產最重要要有流動性，交易平臺主要是為整個的市場提供流動性，鏈家主要做的工作為整個市場提供比較好的流動性。去年在整個中國C端交易17萬億規模，這個規模是非常大的。新房大概10萬億，二手房大概6萬多億。

第三大類統稱為房後市場，今天也可以看到有很多大的行業像建材、裝修、家居。但是今天這些產業非常分散，包括物業，像大家看到的PRC是做大宗倉儲，今天有400億美元的估值，在房後市場里面我覺得未來會有非常多的機會推出來，如果大家做投資的話，更多去關註一下。

租是一條獨立的線，租也可以算是房後市場，我們今天把它叫大自管。我們有一個平臺叫自如，它也是分C端分B端，C端有很多的需求住宅、倉儲。B端有寫字樓、商鋪、倉儲等等。我們主要是做C端的，在C端里面租也有很多的機會，長住、短住、高端、中端，現在有一個很好的企業Airbnb在租里面做短租的，美國短租的行業也層出不窮，總之“租”我想象是非常大的市場。中國未來租的市場是1萬億左右，未來會上升為3萬億。今天的租售是很不均衡，大概17萬億的交易市場，對著1萬億的租賃市場。在租方面不管是線上線下，長租、短租2C2B在未來有很大的機會。包括今天看到的Airbnb他們也是做倉儲的生意。

在中國這個領域里面，跟REITS的發展有很大的相關性，如果隨著REITS的發展本身，數據集中化之後對我們發展影響很大。今天在美國最大的房地產商是上圖里的玩家，但它其實不是今天看到的大的開發商，他們都是很多大的REITS，最典型的大概50多萬億美元的規模。排第七名的Cheung kong Propety，還不是最大的REITS，我覺得租是一個很大的方向。相對來說，美國在這方面發展更快一些。如果看美國第一大REITS是居住類；第二大類是交易類。包括線上也有很強的數據企業，它都是2B的，貨幣化的方式都是從金融機構里面來的，這是我們未來的方向。

我剛才說的三個大品類，一個是制造業，還有一個是交易平臺，第三個是房後市場，第四個是整個的房產金融服務市場。

在美國也有很多新的創業公司在這個領域里面，比如說有一個線上公司是做線上交易。這是今天看到的在整個不動產行業里面，大概會有這麽幾個比較大的維度，不同維度里面都會產生很多的企業。

4、線上創業公司如何連接線下是重要命題 

最後一個維度是線上線下，各個產業里面都會有一些線上創業企業，推動線下的機會。我自己感覺房地產行業大概也會有很多的狀況，最近幾年在我們行業里面出現了很多的線上創業企業，後來做的都不是特別好。總有人把一個大帽子扣在我們腦袋上，說我們通過線上把線下企業打敗，我自己特別不願意扣這個帽子。原因是什麽？原因是因為我覺得我們打敗他們是從線下打敗，而不是線上打敗的。其實真正線上企業打敗線下企業的機率非常小的，我自己戴著這個帽子沒有幾個人跟著，我覺得房地產行業線下還是有很多的機會，但房地產行業有這個壁壘，比如說今天很多的做2B企業，這個投入非常大，線上的很不清晰，如何跟線下去連接是個命題。

5、關於鏈家 

我最後再用一點時間介紹一下我們公司，有的朋友對我們這個企業比較有興趣。剛才說的那些品類里面今天涉足的是三個領域，一個是交易平臺。鏈家會給市場提供流動性，從我們視角看，如果房子沒有流動性的話，資產價值是沒有意義的。

鏈家的定義：

第一，我們對整個的房產商提供比較穩定的流動性支持；

第二，做自如自管；

第三，做房地產金融。

這是我們做交易平臺的核心邏輯，今天在全國已經有15萬左右的Agent，我們做這個公司第一天開始就在想這麽多的經紀人到底跟我們什麽關系？我們今天越來越把經紀人看作是客戶和產品，而不是看作我們的員工，雖然每個人會簽勞務合同。我們把自己整個定義為是個經紀人合作網絡，怎麽樣把這十幾萬的經紀人像一個小社會一樣把他們凝聚在一起，這大概是我們的核心思考。我們怎麽樣把經紀人凝聚在一起，讓他們用一個比較穩定的規則去服務這麽多的消費者，這個是這麽多年的探討。不管用線上的方式還是用線下的方式，剛才主持人也在說，我們很早確定了一個原則讓信息無差別的分享。今天消費者的問題是信息會過載，在一個交易過程中是蠻難的事情，在信息過載過程中這也是經紀人去提供的價值。

這個就是我今天的分享，謝謝大家！

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