https://hkcitizensmedia.com/2017/04/20/%e6%ad%bb%e5%9c%a8%e6%a8%82%e5%af%8c%e6%89%8b%e4%b8%8a%e7%9a%84%e5%a4%a9%e9%a6%ac%e8%8b%91/
年輕一輩可能有所不知，1972年香港總督麥理浩提出「十年建屋計劃」，最終用了十五年光陰，也就是到了1987年，只完成原本目標的八成。
落成於1986年的天馬苑，也是「十年建屋計劃」最後一批出品。事實上，由1980年第一期居屋到1986年的第八期，越遲落成的居屋，地點就越遠離九龍。1983年以後，不少居屋都是位於沙田、北區和大埔。有理由相信，現象可能就是「盲搶地 1.0」的結果。
跟天馬苑同期的第八期居屋，有青衣青華苑、屯門兆禧苑以及大埔新興花園；其實以當時的標準來算，天馬苑五座樓一共有二千多戶，算是大型項目，而且位處九龍，實在是筍盤材料。要知道，當時地鐵港島線才剛通車；政府的交通政策，也未有像今天那樣傾斜；所以假如用今天的標準來評估這個地方是否方便，就一定會有主觀的落差。
天馬苑的居民，我不知道有幾多是由新樓入伙住到今天，畢竟三十年前的社會，雖然有前途問題困擾，但是香港仍然在高速增長中，社會流動性也比今天更高，所以許多人在上了居屋之後，很快就再買多一個私樓單位。無錯，那就是不少人都在回味的八十年代。
其實在不經不覺間，主權移交也快要廿年，當年曾經是筍盤的天馬苑，亦已經變成了一個老化的社區。本來，一個社區越是陳舊就越有味道；半世紀只是等閒，上百年也不算甚麼。可是，在那大興土木的年代才併湊出來的人工社區，卻沒有那種生命力。
約莫七、八年前，天馬苑商場在漸漸凋零。去年六月，領展將天馬苑商場售予盈信控股旗下的策勵有限公司。至今近十個月以來，由於管理和環境問題，引起居民不滿和投訴。坦白講，天馬苑居民面對破落的商場，以及商戶被提早解除租約，處境都值得同情。可是換了另一個業主，或許保養可以做得更理想，但冷清的場面卻未必可以在一時三刻之間改變得了。
「見無錢賺就賣，領展有冇照顧居民需要？」好，領展改造商場，鬧！要是不改造商場，商場營運不了下去，結果對居民有好處嗎？
根據房署公佈商場空置率的數字，昔日天馬苑商場在易手予領展前，空置率為0%。難道是房署管理有道？實情是，當時的樂富廣場仍然未大變身。熟悉地區事務的人都知，天馬苑的位置，若步行至樂富，腳程大概十五至廿分鐘，說長不長，說短不短；當地居民都寧願到樂富廣場購物消費，貪其集中有選擇；尤其是自領展改造樂富廣場，其他附近屋苑的零售鋪位，就只有更專注服務街坊日常所需。
所謂的街坊日常所需，生意額非常有限。結果這些商場在惡性循環之下，越做越冷清。或者，這是領展寧願善價而沽的原因。當然，拿真金白銀將商場買下來的盈信控股，也不可能長遠將商場鋪位荒廢吧。以3.08億元買下88000呎零售面積以及若干車位，粗略計每個月只要有80至100萬元左右淨收入，就已經算是合理回報。換言之，理論上盈信控股只需要在撇除成本後，每呎淨賺10元的收入，就已經可以營運。從目前的現象看來，賺這筆錢比想像中的更加困難。
經營生意的艱難，一般人未必明白。終身不食人間煙火的政客，卻懂得用多數人這個盲點，去換取自己的政治資本。
公民黨的立法會議員譚文豪，最近便聯同被終止租約的租戶，將天馬苑商場問題的矛頭，指向領展。為何有新業主卻不找上門？嚴格來說，領展已經沒有法律責任，如此在法制以外施加政治壓力，難道就是大狀黨的見識水平？
立會公務繁忙的譚議員，紆尊降貴空降到天馬苑處理地區問題，說到底都是為了及早建立地區樁腳，明白的。與其向盈信這家沒有人認識的上市公司施壓，倒不如向一沉百踩的領展再踹一腳。可是，飛機司當空降部隊，就是不貼民情。當區的區議員陳安泰，卻認清對象是新業主和管理公司佳定；究竟誰在做事，誰在搞政治，實在不難分辦。
同是公民黨的梁家傑，為了幫譚民豪造勢，更無限引伸到《房屋條例》，指房委會可能已經違反了第四條中「（確保）在公共屋邨為居民提供（委員會認為）合理的設施」的規定。
話說當年終審法院就領展上市的裁決，已經就何為「合理的設施」下了定義，更加指出以商業形式營運公共屋邨的設施，並不算違反相關條件。
公民黨指政府有財政盈餘，應回購領展出售的物業；可是領展出售天馬苑商場，代表商場本身已經難以經營，政府又憑甚麼去化腐朽為神奇？遠的不說，看那雷聲大雨點小的美食車，就知道政府的營商能力有多強。
再講，假如要以公帑補貼商戶，筆者倒想問問「追求公義」的譚議員，用公帑資助社會一部份人士做生意圖利，又是否用得其所？又是否符合公平原則？
無論是食環抑或房委會，營運商業零售租務，從公共政策上的考慮有兩個：一，滿足居民日常生活需要；二，避免缺乏營商場所，令街邊小販重現。故此，假如整個社區都是公共房屋，政府也會照顧相應所需，規劃上也要考慮相關的因素，例如地區的人口結構。 不過，人口結構和消費力會隨著時代變代，屋苑及屋邨附近設施也會出現變化。若然所謂的「合理設施」，就是不論居民人口、潛在人流、社區規劃的改變，都要硬性規定每個住宅物業附近，在一步之遙有齊各種所需，這種想法也會做成不切實際的重複和土地資源浪費。事實上，天馬苑商場就是在各種因素轉變下，被淘汰，被多出來的商場。最終解決問題，還是要研究如何讓那88000呎空間找到有價值的用途。