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香港地產商在內地習慣於捂地待漲的「投資策略」，真正被處理的少之又少，業內都已經習以為常了。
據知情人士最新爆料，香 港老牌地產公司天安中國（00028.HK）在內地項目存在長期停工及相關地塊長期閒置的情況。僅在上海一地，就有數個項目——天安豪園、天安別墅二期天 安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關工程被爆長期未開工，土地取得時間均至少在2005年前，涉嫌土地閒置。
相關資料還顯示，天安中國部分項目所涉土地，並非公開招拍掛途徑獲得，土地成本低廉，部分地塊所在區域房價已突破2萬元/平方米，但其當年的拿地成本樓板價僅數百元。
類似的土地開發行為帶來的另一種後果是，「經驗」不及港資大鱷的其他眾多開發商，紛紛效仿這種「投資策略」，土地囤積、閒置屢禁不止。
進 入3月，新一輪的土地調控已然展開。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史表示，今年閒置土地仍將是打擊的重點；上海市副市長沈駿日前在該市專 項整治工作動員時表示，上海將在全市範圍開展規劃和土地領域專項整治工作，3月上旬為準備階段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月進行整改。
但本報記者調查瞭解的對囤地、閒置土地等相關行為的整治，力度依然不足以令這些港資開發商改變這種慣用的「投資策略」，而背後的原因，顯然更為複雜。
在滬項目土地或長期閒置？
天安中國投資有限公司主席馮永祥，已故金融巨頭馮景禧之子。和其他港資地產大鱷類似，天安中國很早就進軍內地房地產業，並較早取得成本低廉的大量土地。
一個業內公開的秘密是，如今，這些港資地產大鱷手上依然囤積著不少多年前獲得的地塊，遲遲未開發完成甚至從未動工。此次知情人士透露的涉及天安中國在上海的多個項目，就存在不同程度的類似情況。
天安豪園位於上海閔行區漕寶路1868號，所處地段現為區域中心，配套成熟。但記者在現場看到，如今該項目所在地塊依然雜草叢生，並無任何開工跡象。據周邊居民表示，該項目2008年之後就基本沒有動靜，一停就是近三年。
公 開資料顯示，天安豪園佔地37.8 公頃，總建築面積47萬平方米，其中住宅建築面積約為40萬平方米。容積率1.35，綠化率35.5%。一期總開發面積15萬平方米，由18棟13層小高 層及1棟9層的小高層組成。目前首批5棟13層小高層已建成，其中4棟為當地居民動遷安置房，後續工程尚未動工。
工地現場，大門和小高層外立面掛著農民工追討欠薪的標語。據一位自稱2007年進入該項目工作的現場看管人員透露，該項目2008年5棟小高層建完後，開發商就再也沒有進行後續水電等配套工程，停工至今，開發商也沒有結算工人費用。
天安別墅二期，位於上海市松江區洞涇鎮654—2號，總用地面積314820平方米，總建築面積461059.8平方米；其中住宅用地建築面積443659.8平方米，商業建築面積為17400平方米，容積率為0.68，屬優質別墅地塊。
天安別墅一期早已售磬，但項目二期654—2號地塊遲遲未實質性動工，閒置已久。
記者從項目所在的松江區洞涇鎮城市發展建設有限公司獲悉，該公司為天安別墅地塊的動遷公司，而天安中國方面於2001年拿到654—1號地即項目一期，並先後於2004年和2005年拿到後續地塊即二期654—2號地，此後就長期處於停工狀態。
隨後的調查發現，上述項目還只是天安中國目前在內地龐大囤積土地的冰山一角，背後牽涉的閒置情形可能更為嚴重。
停工400萬平方米
根據公開資料，天安中國在內地的房地產項目，存在類似情況的不在少數。初步測算，天安在不同階段獲得但至今尚未開工的內地項目土地總面積甚至超過400萬平方米。
截 至2010年底，2005年取得的位於松江區654號地塊的天安別墅二期、三期地塊，總建築面積308700平方米，在建工程面積16300平方米，開工 比例僅為5.28%；2001年取得的位於普陀區昌化路的天安陽光半島項目，總建築面積194100平方米，尚未動工，開工比例為0；1998年取得的錦 繡路1028號天安花園三期GS項目，目前開工比例仍舊為0。
上海之外，天安中國在內地其他城市同樣存在類似的低開工率的囤地嫌疑。
公 開資料顯示，2004年取得的惠州淡水地塊，總建築面積783000平方米，開工比例為0；1998年獲得的肇慶高爾夫度假村（2）總建築面積 500000平方米，開工比例2.34%；1998年獲得的福州登云山莊項目，住宅部分總建築面積604500平方米，開工比例1.69%；1994年獲 得的武漢崇仁路地塊住宅部分，總建築面積83500平方米，目前仍處於規劃及涉及階段，開工比例為0；2007年取得的常州天安數碼城項目，住宅部分總建 築面積371700平方米，開工比例為0，商業部分總建築面積458400平方米，開工比例11.95%。
值得注意的是，包括上海在內，天安中國在內地的這些未開工或低開工率的項目，土地取得時間普遍較早，甚至包括了多幅2000年以前的土地，最早取得的地塊追溯到了1994年，至今依然零開工率，土地在手時間長達近17年之久。
如此長時間跨度背後，除了令人疑惑的囤地、閒置問題外，則是實實在在的土地升值帶來的巨額回報。
以天安豪園為例，根據官方渠道披露的上海市有償使用地塊彙總表（2003年1－4月）顯示，上述項目所在的七寶鎮52號地塊[閔字（2003）049號]地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標價為112889520元，實際出讓金為33866856元。
計算可知，該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米，若以實際出讓金價格計算，僅有177元/平方米。8年之後，如今七寶地區的房價早已突破20000元/平方米，此間樓板價上漲超過113倍。
另據記者瞭解，在8年超百倍增值收益之外，當年該地塊出讓是開發商方面與松江區土地管理局簽訂協議之後通過「邀標出讓」形式獲得，更讓業內對這樣的超額收益有了另一層理解。
百倍增值背後的土地閒置真相
記者在調查中發現，固然，每個囤地或者閒置多年未開工的項目，都有其堂而皇之的理由，但這些理由並不能經得起追問。
對於天安別墅二期的長時間停工的原因，來自洞涇鎮城市發展建設有限公司有關負責人的說法是：一是動遷問題，於2009年才真正解決拆遷戶問題；二是松江區土地規劃管理局在2009年出台的「經濟適用房」政策影響到了該項目施工的正常推進，「停工是強制性實施的」。
但另據相關材料記載，該項目2010年5月上旬仍處於方案設計階段，到目前施工圖設計完成時間尚未確定，與上述被強制性停工的說法顯然不無矛盾。
閔 行區規土局方面對天安豪園停工的原因表述則是：閔行區七寶鎮52號地塊，2003年3月18日經閔府土（2003）110號文批准一期用地，天安豪園的項 目公司上海海峽思泉房地產開發有限公司（天安中國旗下）通過邀請招標方式取得了土地使用權，停工近兩年原因主要是動拆遷原因和規劃調整。規劃調整主要涉 及：一是地塊出讓後，根據市中心城七寶地區規劃的要求新增兩條市政道路；二是地鐵9號線開發時臨時借地和增加了變電站、風井、出口等需從出讓地塊中劃出的 土地；三是由於七寶鎮受環評影響，原已批的部分動遷基地無法建設，政府擬將該地塊全部調整為動遷房建設。其中動拆遷原因是地塊未開發完成的主要原因之一， 因為該地塊當時屬於毛地出讓。
不過，該項目公司有關負責人對停工的理由又截然不同：項目停工無法進行的關鍵是2戶居民造成的最後部分地下車庫無法進行，導致整個項目的竣工以及交付。
來 自天安豪園項目施工方——上海新馬集團有限公司有關負責人的說法是，整個項目自2007年底開工至2008年中完成主體5棟樓後，開發商只支付了部分工程 款，整個主體項目工程尚未結清。隨後，天安中國方面與總包單位上海四建達成停工協議，期限為一年。如今一年期限早已超出，停工期限還在無限期延長。
截至記者發稿，來自閔行區規土局的消息稱，天安豪園地塊已納入區閒置地塊追蹤調查。區規土局將盡快和開發商簽訂最後一份補充合同，確定最後的復工和竣工時間，如在規定竣工時間內沒有竣工，政府將回收該地塊。