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“野蠻人”大戰鄭州“土”豪圈

來源: http://www.infzm.com/content/121300

 

2016年8月24日,即將開拆的鄭州市最大城中村陳寨。這個村面積雖然只有0.618平方公里,但是卻擁有800多幢十幾層的高樓。隨著城市里地越來越稀缺,像這樣的舊城改造,正在成為日益重要的土地來源。(東方IC/圖)

北京來的K2在鄭州拼命搶地,罕見地打破了舊城改造的規則,也罕見地引發當地開發商公開抗議。舊城改造的僵局怎麽破?

2016年12月4日淩晨3點多,來自北京的K2地產(現已更名為石榴置業集團股份有限公司)發出了一封“投降信”,宣布全面退出鄭州土地市場的公開競買。這距離其進入鄭州市場還不到半年。

K2的理由是,自己各方面都合規,卻遭遇了來自鄭州同行的壓力以及若隱若現的地方保護。

就在K2公開發聲的前一天,據鄭州多家媒體報道,十幾家鄭州本地開發商進行了維權,當時在金水東路和黃河東路附近,數十車輛緩慢行駛,白底黑字的條幅則寫著“K2們滾蛋”等字樣。

無論是外來的K2還是鄭州本土開發商,似乎都有著不少委屈。但這種公開的決裂,此前並不多見。

土地“截和”

城中村改造按理說是由政府主導,但是政府拿不出那麽多資金,所以實際操作層面變成由企業前期將資金支付給政府,承擔拆遷、補償和安置等工作,處理成“凈地”之後再通過招拍掛底價拿地。

在鄭州地產圈引發波瀾的K2還很年輕,2007年脫胎於以房地產銷售代理業務起家的華美地產。因為早期發軔於北京通州,幾年後,K2就闖進了北京房地產市場前五名,列居全國地產百強第66位。

不過,在搶地兇猛的當下,與所有中小型房地產商一樣,這家曾以世界第二高峰喬戈里峰代號命名的企業,同樣面臨不向上攀登就無路可走的境況。

半年前,K2盯上了持續高溫的鄭州市場,幾次拍地試水後,很快一戰成名。

2016年7月7日,經歷了長達215分鐘、100輪的競價,K2子公司涿州京匯房地產開發有限公司以超過9億元的價格拍下其在鄭州的第一幅地塊。這塊72號地位於鄭州高新區核心區域,預計建成後將是高新區最大的一個樓盤。

然而,72號地是一個城中村改造項目,在競拍中落敗的河南晟和祥實業有限公司(以下簡稱晟和祥)表示,已提前介入了這個項目。晟和祥一位管理層人士告訴《中國經營報》記者,鄭州方面早在三年前主動找到福晟集團(晟和祥是福晟集團與謙祥集團等合資成立的),邀其開發72號地塊。在過去兩年多時間里,晟和祥已經花出去了15億元,在項目旁邊甚至已經建好了一個售樓部。

之所以提前介入,是因為城中村改造按理說是由政府主導,但是政府拿不出那麽多資金,所以實際操作層面變成由企業前期將資金支付給政府,承擔拆遷、補償和安置等工作。也就是說,如果沒有K2的介入,晟和祥會順利地以底價拿到這塊地。

為此,一位河南本土開發商發朋友圈評論道:鄭州土地市場競爭日趨激烈,常規早已不存在,有不按套路出牌的強硬插隊,但是監管部門視而不見,可見原有的規矩被打破,日後插隊的會越來越多,看好你家的土地,說不準掛出去就寫上了別人家的名字。

另據媒體統計,6月份和7月份,在鄭州東趙、洋槐村、新莊等城改用地網拍中,K2都有參與競拍,結果導致這些地塊的成交價均不是以底價成交。

12月9日,鄭州又將拍出9宗土地,其中5宗為城改用地,4宗為合村並城用地。一名參與維權的本土開發商對《大河報》表示,K2已經交納了其中7宗地塊的保證金,準備再次搶地,這也成為矛盾激化的導火索。

打破潛規則

“K2所作所為從規則角度來講並沒有什麽問題。”

“K2有點像寶能姚老板一樣,幹了一件全行業都很忌諱的事情,扮演了一回‘野蠻人’。”一位熟悉前期開發的地產業內人士對南方周末記者說,但K2所作所為從規則角度來講並沒有什麽問題。

按照鄭州市103號文規定,所有鄭州市城中村改造項目都必須經過正規的招拍掛程序。也就是說,政府必須先將擬改造的城中村土地收歸國有,進行土地屬性的更改、土地上附屬物清理等一整套手續之後,方可由企業進入土地市場通過公開拍賣的手段獲得土地,企業在繳納土地出讓金後獲得的應該是可以立即進行開發的“凈地”。

而鄭州房地產市場的一個特點是,“凈地”少、城改地多。2015年底鄭州城建系統新聞發布會上,鄭州市城鎮辦發布的數據顯示,截至2015年11月,“十二五”期間,全市四個開發區、六個城市區及縣城、產業集聚區、組團新區規劃區範圍內,共啟動拆遷村莊627個,動遷175.65萬人,鄭州幾乎保持著每年拆遷一百多個村的進度。

從河南成長起來的地產界知名職業經理人韓愷2009年就曾發博文提出,鄭州城改模式暗藏危機。主要原因在於一級土地市場和二級開發市場的界限不清,政企責權不明。

比如本該由政府承擔的前期開發,在現實中,往往變為企業先與村民、村委甚至所轄區域主管單位進行接觸,私下達成一致意見,以支付一定數額定金為代價簽署所謂“協議”,之後再由政府介入,將土地收歸國有、進入一級土地市場,而最終的招拍掛環節也成為一種流於形式、可有可無的儀式而已。

上述地產人士認為,鄭州這種開發商提前進場的情況並不少見,因為城中村改造所需金額大、周期長,而地方政府往往缺乏啟動資金開展拆遷等前期事務。這麽做主要有兩大風險,一個是無法避免暗箱操作的可能性,可能對其他企業尤其是外來企業造成不公;第二,如果地方政府將土地前期開發完全交由企業,還可能引發矛盾,比如企業為了利潤,拼命壓低拆遷戶的補償金額。

K2通過正規招拍掛程序的介入打破了這個潛規則。據《中國經營報》報道,晟和祥被K2奪地後,曾前往北京約見K2高層,提出支付費用讓K2放棄競拍,但雙方沒能在數額上達成一致。

河南省商業經濟學會會長宋向清對媒體表示,這種所謂的“鄭州城改模式”為鄭州城改做出了貢獻,尤其是在前些年政府資金緊張、外地開發商積極性不高、城改進展緩慢,亟須加速推進城改的情況下,這種模式發揮了關鍵作用。但時至今日,鄭州土地一地難求,省內外開發商都不差錢只差地,而且拿地決心大、力度大、敢付出、能付出,在這樣的情況下,這種城改模式已明顯不合時宜。

拍地無效?

如何市場化地解開舊城改造中的這種僵局,值得各方思考。

上述地產人士認為,鄭州這種情況完全可以避免。有經驗的國土局應該在招拍掛時設置一個條件,比如拿到地的企業,要將超出底價部分的溢價交給承擔前期開發的企業,在這種情況下,其他開發商就都不會參與競拍了。

不過拍地十幾天後,鄭州市國土資源局做出了反應,7月20日在其官網發布公告稱72號土地“競得結果無效”,除此之外,沒有給出任何解釋。

3天後,K2通過微信公眾號“K2地產”發布聲明表示,關於“鄭州市國土資源局公示”確定72號土地競得結果無效的決定,K2至今一直未接到鄭州國土部門的問詢、聽證或通報,K2將積極與鄭州國土局及相關主管部門聯系,以確認本次土地競得無效的事實原因和法律依據。同時,也將依法申請行政複議。

在此之前,“《關於鄭政出(2016)72號(網)土地出讓後有關問題處理意見的請示》”在網上流傳開來。這份文件中,鄭州市國土局以K2地產提交審核資料不全、不符合規定為由,向鄭州市政府請示是否可以認定K2地產7月7日競得72號地的行為是“無效競買”。並給予三項處罰:扣押競買保證金;納入黑名單、不得參加鄭州土地公開出讓交易活動;該地塊另行組織出讓,出讓價格低於本次掛牌成交價的差額部分,由K2地產支付賠償。

對此K2公開回應稱,並未從任何官方渠道接收到類似信息,無法證明此文件真偽。此外,如果文件後續被證實為真,K2有理由認為,政府決策信息已被提前泄密,將保留追究相關人員責任的權利。

南方周末記者聯系了鄭州市國土資源局,辦公室人員婉拒了采訪。

不過除了72號地塊拍地無效,K2並未被拉上鄭州市的“黑名單”。K2在最新的聲明中表示,在最新一輪的拍地準備中,已經繳納了8個億的保證金並獲得了競買資格。但在本地開發商抗議之後,K2選擇了放棄參與此輪競買,並表示“相信公平市場與法治精神是必將的未來”。

南方周末記者致電K2,對方拒絕了采訪,稱一切以公司公告為準。

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