市場流傳近一周的“武漢樓市調控升級”傳聞終於成真。
14日晚間23時許，武漢市住房保障和房屋管理局在其官網上發布《市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場持續平穩健康發展的意見》(下稱《意見》)。《意見》規定，本地人在武漢主城區禁買三套房，外地人則需提供兩年社保或納稅證明方可在武漢主城區購買一套商品房，禁買二套房。
據悉，上述升級版樓市調控令將從15日起實施。
地產專家解讀認為，今年以來，武漢市連續出臺三次樓市調控政策，而此次限購限貸升級政策的嚴厲程度超出市場想象，在抑制投機性購房需求、遏制房價過快上漲的同時，或將擋住“回流”創業、就業安家的年輕人。
限購滿月 量價齊降
今年國慶期間，武漢市提出了“實施投資性限購，強化差別化住房信貸政策”，即對於武漢無住房的居民家庭，在主城區購買首套住房申請商業性個人住房貸款，最低首付比例為25%，二套房首付比例為50%，三套房的暫停發放商業性個人住房貸款;非本市戶籍居民家庭購買二套房的，暫停發放貸款，禁止在武漢主城區購買第三套房。
新政推出一個月以來，武漢樓市出現了明顯降溫，成交量和成交價均有所下降。武漢市房地產市場信息網數據顯示，武漢市商品住宅新增供應208.77萬平方米，環比增加45.1%，同比增幅達31.7%。其中，主城區商品住宅新增供應152.49萬平方米，環比增加55%，同比增加34.4%。但當月的新建商品住宅成交僅2.06萬套，低於前三季度月均2.47萬套的水平;商品住宅成交均價亦較“三限”組合拳之前下跌了1.6%，至10218元/平方米;主城區商品房的成交均價12763元/平方米，環比亦微跌0.4%。
進入11月，武漢樓市迎來供應高峰，預計將有48個樓盤開盤加推，但已鮮少再見“秒光盤”“日光盤”，市場回歸冷靜。以上周(11.7-11.13)為例，武漢共有7個樓盤開盤加推，但平均去化率只有79%。其中，硚口古田片區一項目推出243套新房源，價格在15000元/平，去化率僅為58%。但位於光谷東和漢陽王家灣的兩個項目去化率仍超過90%。
限購加碼 禁買三套
根據《意見》，本次限購政策升級實施範圍依然針對主城區(範圍為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山以及武漢東湖新技術來發區、武漢經濟技術開發區(不含漢南區)、市東湖生態旅遊風景區等區域)，遠城區不在限購範圍內。
主城區限購，采用商業貸款買房的，本市戶籍首套首付比例提到到三成，二套144平米(含)及以下住房，首付比例五成起，144平米以上七成，三套禁買;非本市戶籍居民在武漢主城區購房則需有2年不間斷繳納的社保或納稅證明(補繳的社會保險或者個人所得稅不予認定)，購買首套首付三成起，二套禁買。
升級版新政還對土地價格，預售證發放和在建在售商品房違法違規行為處罰等作出更嚴格的規定。包括：住房項目競買土地保證金比例不得低於土地出讓起始價格的60%，嚴格控制高地價、高溢價項目的出現，嚴防土地市場價格過快上漲。
對於不接受價格指導的開發商，暫緩核發預售許可證;對於已批商住房項目，在預售期間，銷售價格一律不得調整。
對所有在建在售商品住房項目展開拉網式排查，嚴肅處理捂盤惜售、囤積房源、哄擡房價、未明碼標價、虛假宣傳等違法違規行為，並加大處罰力度。
或擋年輕人回流創業
一位湖北地產專家認為，這次升級版新政，嚴厲程度超出市場想象，有意外事件誘發因素。新政將給市場帶來實質性降溫，有效抑制投資需求，大幅降低房貸杠桿，特別是遏制外來炒房團行為，杜絕投機炒作損害剛需利益。
其中，首付最高7成及限購，大戶型豪宅項目、高價地塊項目將面臨直接困難。武漢外來購房比例已超四成，新政下，一些外來購房比例較大的區域，比如此前火爆的光谷等區域，影響將最為明顯。
另一位地產專家則指出，限購限貸政策進一步收緊，雖然將有效抑制投機性購房需求，遏制房價過快上漲，但一定程度上也擋住了有意“新武漢人”和外地回流人群的安家落戶。
他指出，2009年至2015年間，武漢凈流入人口達155.55萬人，新政重提“2年社保證明”或將把部分“新進城武漢人”擋在此輪房地產熱潮之外，不利於“武漢合夥人”政策的落實執行。
此外，還有地產專家認為，從前三季度湖北省房地產去庫存來看，平均去化周期為9.7個月，但是城市之間差距較大，武漢一枝獨秀不足6個月，但部分三四線城市去庫存壓力大，仍有36個縣市商品房去化周期超過16個月。武漢嚴控，也能起到分流外來投資置業需求，惠及鄂州孝感等武漢城市圈城市發展。
據悉，目前武漢主城區供需失衡，價格上漲過快，差別化區域限購限貸，可引導需求轉移，促進遠城區市場發展，加速武漢1+6城市發展格局形成，有利於城市均衡發展。