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「恐慌性」入巿 透支未來需求

1 : GS(14)@2016-09-24 22:47:23

【明報專訊】里昂證券地產研究部主管王豔最近在研討會上表示,近期香港住宅樓市轉趨熾熱,除了是因被壓抑的需求釋放,也開始看到了一些「恐慌性」入市個案,其實屬透支未來的需求,她又稱香港住宅供應在增加已是不爭的事實,按揭供款年期延長,也反映市民的供樓負擔能力在減弱,加上美國將會加息,因此預期未來一年半樓價會有15%的下調空間。

王豔說的「透支」概念,筆者認為可理解為若一個地方的經濟大好,巿民收入上升,而樓價升幅與收入升幅相若,那絕對不是問題,但若是經濟已轉差,收入增長放緩,但因銀行放水,人們容易借貸而又因過於樂觀(也可是怕愈遲買愈貴的恐懼)心理而急於入巿,以致推高樓價,甚至令樓價升幅遠遠拋離經濟及收入的增長,就是屬於「透支」。

陳啟宗稱香港前景暗淡

正如上述,香港樓巿重見熾熱,經濟表現又如何?恒隆地產(0101)主席陳啟宗剛在公司業績報告裏頭便有很好的描述:

「目前看來,在要來的6個月或甚至12個月,環球經濟很難會出現顯著或至少是疑似的改善, 中國包括香港的經濟亦難以倖免。綜觀全球,利好消息少之又少;相反,四周充斥着不穩定因素。唯一能對本身經濟有一番作為的國家是中國,但本人不預期北京政府於短時間內能找到對策,靈丹妙藥可能並不存在。

大家所見的是公共投資及個人消費皆放緩,而出口數據亦無甚起色。這些趨勢似乎在顯示,經濟寒冬仍未過去。事實上,目前難以預見有什麼因素會令經濟回暖。唯一的『亮點』是某些城市的住宅樓市,其土地價格持續上升,但這說不上是利好消息。

香港的情况亦好不了多少。旅遊業回落,零售業亦然。因應內地出口疲弱,本地貿易及物流業亦難有作為。在中國整體表現沉悶、歐美前景不明朗的影響下,香港的金融市場在短期內 將不會有大幅增長。住宅物業市場亦未見暢旺。換言之,前景可謂一片暗淡。」

濫貸催生內地樓市飈升

可以說,香港樓巿與經濟表現背馳,惟因人們預期低息環境會持續和擔心銀紙長期貶值,所以反而樓價愈升愈心急買樓,似在形成「透支」情况。其實,何止香港,內地一樣是經濟轉壞,同樣是樓價反而升得愈急,說到底都是貨幣寬鬆政策促使的透支現象,這可從內地按揭佔整貸款的比例,在2011年才是15%多一點,而現在有關比例已升至接近20%(圖1),便可看出內地樓巿飈升,其中一個原因是濫貸所造成。

美投資市場已近泡沫爆破

除了中港,美國的投資巿場也出現了「透支」情况,統計顯示,當地的股債樓財富總值升幅,同樣是遠遠跑贏GDP升幅,但要留意的是,每當美國的股債樓財富總值拋離GDP過遠,就是出現泡沫爆破之時(圖2)!

雖然最新一次美國聯儲局會議又再決定暫不加息,但聯儲局前主席格林斯潘卻認為,美國債巿應已見頂,美國10年期債息長遠可升回5厘水平,現時美國10年期債息約為1.6厘水平,若升回5厘水平,即可上升3.4厘,重回2007年美國次按爆煲前水平(圖3)。

倘按息升回報低 將損收租意欲

假設格林斯潘的預測正確,香港的按揭息率跟足美國10年債息的升幅,那會發生什麼事?不如計一計數,如一個人買樓借了400萬元按揭,而現在的按揭息率是2.1厘,分20年還款,每月要還20,425元,若是按息升3.4厘至5.5厘,每月還款便要增至27,515元,即每月要多還7090元,金額增幅約為35%!誠然,現在申請按揭銀行也會做利息可能升3厘的「壓力測試」,所以就算按揭升至5.5厘也不一定會出現斷供潮,只是利息升至這個水平而租金回報率仍維持低位的話,買樓收租可能由賺變蝕,大大改變人們買「磚頭」收租的意欲。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4590&issue=20160924
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309772

《置業王道》作者葉景強:樓巿升成交配合 用按保加快入巿

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】股巿升巿是否健康,每每要看成交是否配合,樓巿又如何?《置業王道》作者葉景強指出,在多項利好因素支持下,本港住宅樓價由3月低位回升,成交量亦配合,料未來6至12個月升勢持續。他認為,若買家收入穩定,又有自住需要,目前應該上車,買入市區300萬元以下的細價樓;只要家庭月入3萬元,更可向銀行及按揭保險公司共借足九成按揭,以40萬元首期及使費便可做業主。

明報記者 葉創成

根據土地註冊處數據,本港二手樓市於4月成交宗數按月上升77%至3526宗,之後連續3個月在約3300宗徘徊,而樓價於3月見底後,4月已開始溫和上升,至7月錄得2.7%升幅;而隨着8月成交按月大升三分之一至4477宗,樓價按月大升4.7%(見圖)。而升勢延續至本月,中原城市指數上周報138.7,過去兩星期再升0.9%。葉景強接受訪問時分析,本港樓價是次升浪有成交配合,走勢健康,「自從去年第四季以來,在美國加息陰霾困擾下,準買家傾向觀望,故二手成交持續下跌,今年首2個月每月更跌至不足1800宗,比2003年SARS時更差。而美國聯儲局於3月將今年加息次數預測由4次調低至2次,釋放過去半年被壓抑的大量置業需求,用家於是開始在市場吸納平貨,故此成交開始增加。」

內地發展商攻港 改變樓市供求

至於何以住宅成交在4月急升後,跟着3個月輕微回落,至8月又再破頂呢?葉景強認為,「去年10月至今年2月市場氣氛不斷惡化,業主一直放盤也未有成交,他們心態開始軟化,故此調低叫價,並且見票就收。這些平貨被用家吸納後,業主不肯減價,買家亦不肯加價,跟着幾個月成交減少。不過,英國6月下旬公投決定脫歐後,環球不少資金湧入本港,令股票及物業等資產價格上升;香港人向來有驚蝕底的心態:『若人人都去買,我唔去搶豈非好蝕底?』本來抱觀望心態的準買家近日亦加入提價搶貨,令樓價升勢加劇。」

葉景強的太太李詠思早於2004年已開設香港按揭轉介公司,為準業主免費向銀行就按揭條款「格價」,若業主採用某一銀行的按揭計劃,該公司再向銀行抽取佣金,故此,葉景強對按揭市場的情况亦十分了解。他指出,雖然聯儲局去年12月加息0.25厘,惟期內銀行推出與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的按揭貸款利率不升反跌,由H+1.7厘下調H+1.4厘,加上H較年初亦回落,故實際按揭利率約由2.1厘減少至1.7厘,令借按揭買樓者的供樓負擔減少,亦支持樓價上升:「目前全港私樓超過六成已供滿,而餘下四成有按揭借貸的物業,平均借貸比率亦處於過去20年低位。簡單來說,銀行按揭業務客戶還款比借錢更多,每日均有舊客還錢,但又借唔到新錢出去,所以要減按息吸引新客借錢!」

根據運輸及房屋局截至6月底最新數據,未來3至4年潛在新盤供應達9.3萬伙,再創2004年9月有紀錄以來的歷史新高。外界普遍認為,潛在供應大增屬壓抑樓價的重要因素,惟葉景強指隨着內地發展商近年積極參與本港樓市,這些潛在供應有多少可用來滿足本地的購買力屬未知之數,「內地發展商過去一兩年積極來港投地,這些物業日後落成,會否在內地城市進行路演直接銷售予內地客戶呢?另外,中資機構近年在港購買不少甲級寫字樓,有關工作人員將陸續進駐香港,其會否向內地發展商買入新盤的三分之一單位作為員工宿舍呢?這些都是不確定因素。」

綜合上述分析,葉景強認為,本港樓市的本地因素理想,變化主要來自外圍。他相信,假如環球經濟及投資市場沒有重大變化,尤其是全球各國繼續放寬銀根,以及特朗普未能勝選出任美國總統,環球大部分資產都會向好,本港樓價在未來6至12個月升勢亦可望持續。

先買300萬元以下舊樓

雖然樓市短期睇升,但葉景強強調,用家亦須符合某些條件才可上車,「買樓與否最重要是睇你有無能力,假如你的收入會隨着經濟起落大幅波動,經濟衰退時更有失業風險,這樣你現時便屬於無能力買樓的人士。相反,假如你是專業人士,在公司已任職至少10年,有自住需要,目前正在交租畀業主,而你又搵到自己鍾意的地方,這樣便一定要買。因為目前供樓利息很低,每月供款中基本上七成還本三成付息,而且供樓又平過租,買樓屬明智之舉。」

葉景強又教路,在長沙灣、太子、屯門均有不少實用面積200多呎的舊樓,售價在300萬元以下。假如買家向銀行借六成按揭,並且家庭月入逾3萬元通過壓力測試由按揭保險公司擔保再借三成按揭,便可以30萬首期上車;即使加上印花稅、經紀佣金、律師費等開支,總計上車門檻亦低於40萬元。在目前市况下,應該輕裝上路先買細價舊樓,待日後收入提升再換大單位。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4975&issue=20160929
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310491

布少明:2017聚焦一手 入巿早着先鞭

1 : GS(14)@2017-01-04 00:33:22

【明報專訊】筆者有信心,2017年樓價不會大跌,展望明年樓巿危中有新機,上車投資「人定勝天」﹗現時國際銀行體系較上幾次金融危機時更健全,外圍風險有限,縱然加息時代重臨,利息上行幾乎無懸念,幸而本港一直嚴守按揭借貸比率,循序漸進的加息對金融體系影響不大,與此同時,人民幣貶值之勢短期難逆轉,本港加辣招與加息因素,無阻內地豪客買港樓熱情,近月不少資金甚至內地財團踴躍來港投地,如啟德地皮接連以高價批出,反映發展商依然睇好後市發展,大批新供應在後,相信農曆年後將會是「收復失地」的不二時機,預料發展商續推優惠吸客,對樓市交投可產生有正面帶動作用,加辣後積壓的購買力,可望於春後破冰,樓巿「小陽春」東風已備﹗

樓巿雖然曾經調整,但現時已大幅反彈,逼近歷史高位,預期新辣招影響繼續發酵,預計明年樓價走勢呈「U形」,調整至首季後反彈,2017年全年平均可望錄得5%升幅,當中,中小型單位有望升5%到8%,大單位則會相對落後,預料只升3%。新一年投資置業如何早着先鞭?明年本港樓市亦有不少一手焦點重鎮,上車客可留意不乏上車盤細單位的將軍澳及西貢區,以及荃灣區。倘若手上「子彈不多」的朋友,主打選購二手屋苑,可選擇新界西北區如屯門、粉嶺等地二手私樓或居屋物業,以兩房單位為例,現時市場仍有不少樓價400萬元以下的上車選擇。

最後,邁向2017加息大時代,不得不提醒買家置業供款注意加息風險,並預留充足現金在手,以備周轉之需,波動巿下宜選保本資產,不宜急進投機!

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6976&issue=20170103
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=321145

黃國英:突破入巿 適時套現

1 : GS(14)@2017-03-22 00:17:45

【明報專訊】有個安徽的朋友數年前用百餘萬在上海買入了一個單位自用,不知不覺間現在已上升到300餘萬了,我就奉勸他把這個物業沽出,再回安徽老家買另外一層樓來自住,這就可以高位套現,既有樓又有錢,馬上就可以瀟瀟灑灑地去慢活人生!但這名朋友現在的計劃是去報讀MBA,去取得多一些學歷的證明來繼續打拚。是好?是壞?其實是未知之數!多取張「沙紙」其實是因為市場中競爭太大,因此才想「有乜依郁,揸住碌竹」而已!這是一種社會的風氣,實質的價值可能極欠奉!事實上很多人在稍前買入了一層樓,現在如果能夠適時套的話, 基本上就可以退休無憂。這就是「磚頭」風潮下自然而實際的現象。

這名朋友如果肯把現在持有的上海(一線城市)物業沽出,再回安徽(二線城市)另行置業,根本上已是夠食夠玩,再沒有什麼人生棘途了。但如果繼續以不變應萬變,苦守上海,其實就是和上海「攬炒」!投資最重要是分散風險,如果繼續一成不變,其實就是把自己留在風眼之中,勝雖可喜,但敗卻一定不欣然!這值得嗎?如果只想苦心孤詣地樓在人在,堅持到退休,有天若風潮一到,就極可能見財化水!那時再呼天搶地又有何用?其實市場中絕大部分的投資者都沒有改變的勇氣,只懂隨波逐流,結果真的有天「天火焚城」的話,就變成了一群群迷途的羔羊,任由被蹂躪、被宰割、被烹調、被淘汰,最後只有無語問蒼天了!

投資孤注一擲 風險大

其實絕大多數香港人也是同樣的情况,最大而唯一的資產就是自己自住的物業,如果不肯適時套利就會永遠地綁在地產的戰車上而不能自拔!升市中當然有心理的安慰,但卻不敢套利出來享受,變成了典型的「蜑家雞」!但如果慘跌那就更不消提了!SARS時的燒炭、吊頸,至今仍歷歷在目,但現在又有多少人能夠進化和體會呢?看看日本迷失的一代的慘况,其實可以是令人毛骨悚然!投資者不以此為鑑,其實是本末倒置的。

傳統上外國人是擁有紙上的資產較多,華人則是擁有實物資產較眾。這就是東西方文化的分野。是傳統?是價值觀?還是市場潮流?東西方壁壘其實十分分明。華人傳統地投資於實物資產,結果是側面說明了其做生意並不高明,外國人一個商業概念的成功,極可能動輒回報以數百億美元計,就算強如李嘉誠也無法望其項背!這就是現今投資市場中的事實!根本毋庸爭辯。

美國聯儲局終於加息,其實是向好的信號。但作為基金經理或精明的投資者,這一刻則應該要開始減持。現在市場中流行炒股不炒市,但股價升至高位後就再沒波動的動力,這對投資者來說是興趣索然。如果投資者稍前在突破時不猶豫而大手入市,現在雖然仍然可看好,但卻應該將部分持貨套利,把自己的槓桿削減到一個適當的水平,令自己安全、舒適地坐順風車,這才可能把這個升勢使用得淋漓盡致。

高位減持 槓桿可減至適當水平

市場中總會噪音不斷,問題是投資者如何去擇肥而噬、順應市場。市場升多了一點普通人就會覺得位高勢危,期待下跌才敢去入市。但這樣即是弱勢才入市,是智者所不為!最近板塊的輪動下,很多股份都已有20%以上的升幅,當初肯毅然投身市場現在已豐衣足食,但不肯置身其中的卻只有望門輕嘆,就只能自怨自艾而已。有經驗的投資者在突破的一刻就應該大手入市,當像現在一樣已有一段的升幅後,雖然主觀上仍然看好,但就要把部分盈利套現使槓桿變得安全,這樣才是市場中的生存之道。如果不懂留放而只懂孤注一擲,其實很容易就會被一箭穿心,風波中又焉能言勇?

市場的主旋律仍然是慢、慢、慢、快。如果不配合就可能會被「左一巴、右一巴」!結果被市場淘汰。投資者如果沒法適應市場,隨時就敗下陣來。 如果不能在「快」中圖利,那在「慢」的時候又哪有本錢去加注呢?因此投資者對於注碼的管理其實就是即時風險的控制,是十分重要的。

(本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》)

豐盛金融資產管理董事

[黃國英 財經新視野]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8269&issue=20170320
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328002

布少明:又見北水入巿買樓

1 : GS(14)@2017-09-16 22:29:46

【明報專訊】中國經濟發展迅速,香港及內地緊密合作,內地人來港買樓已成趨勢。雖然內地人買港樓需繳付辣稅,加上中資嚴打走資,仍無礙內地客來港買樓的熱情,在中港融合勢頭下,大陸客對香港商廈及房屋需求增加,除超級豪宅續受內地客追捧外,新盤售樓廠亦屢現其蹤影。

逾億元超級豪宅獲承接

最近市場上多個逾億元超級豪宅成交,大多由內地客承接,而且於各大新盤亦有內地豪客大手入市情况,難怪近期內地客買樓比例重返BSD出台前的水平。一二手住宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,當中內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港樓市住宅註冊量比率較第一季增加1.1個百分點至約9.7%,創自2012年第三季後的19個季度新高;若以金額計算,第二季註冊金額比率更升至約16.1%,較第一季增加1.9個百分點,更創自2012年第一季後的21個季度(即逾5年)新高,重返BSD出台前水平。

一手市場中,內地買家購入本港一手住宅所佔的宗數比率亦按季增加約1.8個百分點至16.8%,創自2012年第四季後的4年半新高,且連續3季達一成半以上。以註冊金額計亦增加1.3個百分點至22.8%,連續3季超過兩成水平。至於二手方面,二手住宅個人買家登記中,內地買家購入本港二手住宅所佔的宗數比率亦由首季約6.1%升至上季約6.3%,略為增加約0.2個百分點。若以金額計,則增加約0.7個百分點並上升至約9.3%,直迫一成水平,並創自2012年第四季後的4年半新高。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4956&issue=20170911
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340724

美聯黃靜怡:樓巿難免調整 入巿看長線勿短炒

1 : GS(14)@2019-02-15 07:06:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5833&issue=20190214
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352114

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