📖 ZKIZ Archives

解讀杭州火速重啟限購：房價“橫盤”實體經濟發展好

房價高是城市競爭力的體現？答案是否定的。房價過高往往會影響實體經濟，削弱了城市的競爭力。杭州此次重啟限購，防止資金再次“脫實向虛”，利於城市的長遠發展。

杭州火速重啟限購

9月18日傍晚，杭州市住房保障和房產管理局宣布：杭州自19日起實施住房限購，在市區限購範圍內，暫停向擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房。

 “市區限購範圍”，指的是上城區、下城區、江幹區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅遊度假區、蕭山區、余杭區，不含富陽區、大江東及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市)。

此間的一大背景是，今年以來，杭州樓市十分火爆。2016年前8月的杭州(不含富陽)商品房總成交量達133562套，已超越了2015年全年(125217套)。

在成交火爆的同時，杭州樓市的庫存迅速下降，成交價格迅速上揚。從易居研究院的數據來看，8月底杭州商品住宅存銷比即庫存去化周期約為5個月，這一周期比二線“四小龍”中的廈門和蘇州還短，房價上漲壓力較大。價格方面，全市8月成交均價為18298元/平方米，同比漲幅高達19%。

此次杭州重啟限購，正是樓市火爆之下應對量價齊升之舉。杭州也是繼廈門、蘇州之後，近期又一宣布重啟限購的城市。不同的是，廈門、蘇州、合肥等城市均是在房價已經暴漲、不少區域甚至價格已經翻番的情況下出臺的調控舉措，而杭州則是在購房潮剛剛掀起、房價開始要迅速上漲的時候就火速重啟限購，其間的差別值得深思。

探究2008年國際金融危機之後杭州城市的房價與區域經濟的關系，不難發現，在房價高漲的2009年、2010年，杭州乃至浙江民間資本“脫實就虛”十分明顯。一份《2010年中國城市房價排行榜》中，當時杭州新房均價達25840元/平方米，創歷史最高，當時的北京新房均價才22310元/平方米。

中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，杭州樓市在2011年初達到了歷史新高，當時杭州的房價可以比肩一線城市。此後杭州樓市便迎來了多年的陰跌，因此杭州這一輪的價格上漲，也可以說是一個恢複性的反彈。

信息經濟領銜，杭州經濟增速領跑

可以說，2010到2011年這個時間段的杭州樓市泡沫極大，但在2011年經濟繼續惡化之後，杭州房價終於下跌，並且迎來了此後長達5年左右的橫盤。

但恰恰是房價陰跌與橫盤的這幾年，杭州的產業轉型加快推進，實體經濟亮點頻現，堪稱是目前眾多二線城市中，產業轉型最為成功的一個典範。

杭州市統計局發布的信息顯示，上半年，全市實現地區生產總值5021.18億元，同比增長10.8%，增速居副省級以上城市首位，分別高於全國、全省4.1和3.1個百分點，較一季度和上年同期均提高0.5個百分點，自去年二季度以來，已持續5個季度運行在兩位數區間。

杭州經濟的快速增長，主要不是來源於工業大項目，也不是大規模的基建投資，更不是來源於房地產，而是信息經濟。數據顯示，信息經濟實現增加值1193.76億元，增長26.2%，占GDP的23.8%，較一季度和上年同期分別提高0.5和1.1個百分點。其中移動互聯網、電子商務、數字內容產業分別增長48.7%、48.3%和41.9%，雲計算與大數據、軟件與信息服務產業分別增長35.4%和31.4%。

浙江大學公共服務與績效評估研究中心主任胡稅根教授告訴《第一財經日報》，杭州這幾年主要是抓住電商等新的經濟形態，主打智慧經濟、智慧產業，在經濟轉型升級方面走出了自己的特色。

據不完全統計，全國85%的網絡零售額、70%的跨境貿易額和60%的B2B交易額是在杭州的電子商務平臺上完成的，全國三分之一的綜合性電子商務平臺和專業網站都落戶杭州。杭州儼然已成為我國的“電商之都”。

在電商的拉動下，杭州的“腰包”滿滿。上半年，杭州地方一般公共預算收入規模居副省級城市第二，增長17.4%，增速高於全省5.5個百分點，居全省首位；稅收占地方一般公共預算收入的94.1%，占比居副省級城市首位。

房價高漲對實體經濟不利

實體經濟發展需要一個良好的外部成本環境。張大偉說，資金是趨利的，2009年、2010年左右杭州乃至浙江房價高速上漲，在溫州等地炒房團的帶動下，資金“脫實就虛”十分明顯，但在2011年後，由於房價下跌，炒房不賺錢，浙江不少民間資金開始回歸實業，這幾年杭州的實體經濟發展也最好。

張大偉說，一旦杭州房價開始新一輪的猛漲，浙江民間資本也有可能再度“脫實就虛”，這對當地的實體經濟發展和產業轉型會十分不利。此外，一旦杭州房價重新飆升，杭州的創業和生活的各種成本也將水漲船高，外來人才進入杭州工作、生活、創業的難度也將大幅增加。

浙江工業大學房地產研究所虞曉芬教授也認為，杭州房地產市場整體健康，但已經出現了過度投資、投機的“苗頭”，過度的投資、投機會提高杭州生活、創業的成本，降低城市吸引力，不利於杭州的長遠發展。

不過，盡管火速重啟限購，但在張大偉看來，杭州政策執行的是外地戶籍限購一套，實際政策力度不大。

數據顯示，在今年來杭購房的外來購房群體當中，74.6%的人購買了一套，25.4%左右的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品住房，因此，就短期的實際影響而言，對市場的沖擊不會太大。

張大偉說，杭州的限購政策實際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。未來除了進一步收緊限購政策之外，還必須采取有效措施，降低購房者的恐慌，比如增加充足的土地供應，給市場以平穩預期。信貸政策也不能只投入到房地產，要有政策約束信貸進入實體經濟。