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房企大佬們的互金遊戲：只顧撈魚，不見藍海……

一本財經 2016-08-15 19:28

最近一年，房地產企業紛紛強勢進軍互聯網金融。

房企還真有些金融基因，資產端，他們手握大量上下遊企業的融資需求；資金端，房企有一定信用背書，“跑得了和尚跑不了廟”，投資者敢於掏錢。

一出房企和金融圈的美好姻緣眼看就要上演，房企卻染上自融的暗疾。

恒大的互金平臺“恒大金服”，今年3月就被曝光關聯企業自融，隨後，綠城集團、碧桂園等明星項目，也紛紛陷入自融漩渦。

遺憾的是，大部分房企還沈浸在自導自演的自融大戲中，尚未出現野心的“破局者”。

其實，前方正有一片藍海，在靜靜相待。

1、互金遊戲

上月，總部位於深圳的佳兆業集團，也宣布加入互金大家族，推出佳兆業金服。

在此前一年間，萬達、恒大、綠地、綠城等地產大佬們也紛紛進軍互金圈，早已玩得爐火純青。

房地產商們好像一群青春期的孩子，玩夠了足球，又忙不叠跑去上網了。

如果說，加入“足球隊”為的是在學校里獲得更多話語權，那麽“組團上網”則是帶來真金白銀的手段了。

說白了，互金平臺核心競爭力，無非就是“拿得到資產、籌得到錢”。

一方面，吸納優質資產，包裝成債權；另一方面，找到願意認領債權的人，拿到錢。

而這兩項，房企都有先天優勢。

房企在整個供應鏈中掌握核心資源——土地，議價能力強，對於上下遊企業的信用情況早有把握。

同時，上下遊企業也願意通過房企的互金平臺融資，正規渠道借款太難。

我們來看房企中一個著名的項目，碧桂園旗下的“碧有信1號”。

施工項目結束後，碧桂園應該支付給施工方582萬元。

但施工方現在就急於用錢，就可以在碧桂園的互金平臺上，直接將這582萬元應收賬款作為債權轉讓，先融資390萬元，年化資金成本7.9%。

以目前的行情，如果走銀行通道融資，成本在10%左右，而走信托通道則為15%以上，民間通道則普遍在25%上下。

有了這個互金平臺後，施工方能夠低成本融資，獲得流動性；而碧桂園，沒還錢，還靠平臺坐收傭金。

一石二鳥，可謂機智。

其實，碧桂園玩的這一套，就是“核心企業”主導的保理服務，可圈可點的，碧桂園利用互聯網來解決資金端的問題。

互聯網2C募資，最大的問題，就是獲客成本較大，但房企似乎並不擔心獲客問題。

目前來看，碧桂園8月8日新推出的票據承兌產品，160萬余元的額度，一天內一搶而空。

佳兆業8月9日推出的現金消費信貸產品，一天內滿標。

金融的本質是風險、期限和收益的平衡。房企的信用背書，無疑給了投資者“定心丸”。

然而，一切都像看上去那樣完美嗎？

2、自融漩渦

眼看殺出黑馬，卻陷入了自融沼澤。

房企們最近掙足眼球，天價地王頻現報端。光鮮背後，是龐大的資金需求。

房地產市場風向變化後，銀行信貸的金箍收緊。銀行不給錢，民間借貸利息太高——打造互金平臺，成了一步不得不走的險棋。

有媒體稱，麥當勞40%的利潤來自不起眼的開心樂園餐。

對房企系互金平臺來說，供應鏈金融、保理、理財也許都是熱門單品，而自融，才是真正的開心樂園餐。

據知情人士透露，開發商將互金平臺當作一個融資渠道，在業內已是公開的。接下來，就看怎麽偽裝了。

第一步，先後和P2P撇清關系。部分房企自稱P2B平臺，“這是個人對企業的貸款服務”。

第二步，就是利用關聯公司，進行融資。

恒大的互金平臺“恒大金服”，今年3月就被媒體曝光關聯企業自融。

曾經官網上的10個借款項目，借款人均是與恒大在股權上有著千絲萬縷關系的江門凱利德商貿有限公司。

該公司借款總額應該在800萬以上。

除此之外，綠城集團旗下的互金平臺綠城財富，其融通寶系列中，部分產品是綠城控股集團的關聯公司進行發行和回購的，存在較大自融嫌疑。

碧桂園的互金平臺“碧有信”同樣陷入自融漩渦。

這確實是融資的妙招，左手融資，倒給右手，資產端永不枯竭，“我們不是資產的搬運工，我們能生產資產。”

金融機構，尚有存款準備金的緊箍咒，而房企倒似乎可以無限制地消費信用。

投資人都抱著“跑得了和尚跑不了廟”的心理，有強大固定資產作為背書的房企，真的就沒有風險崩塌的可能性嗎？

2015年，中國迎來房企破產潮，上千房企宣布倒閉、停工。

在金融圈，沒有一寸土地是永遠安全的。

3、靜待野心家

無論是擾亂市場的自融行為，還是房企過度消費信用，都是監管部門不願意看到的。

事實上，監管部門對防範金融和地產互相傳導帶來的風險，也有所警惕。

在今年國務院牽頭制定的互金專項整治方案中就提到，“房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。”

在房地產行業，涉及金額巨大，動輒上百萬，不論是票據，還是應收賬款、應付賬款，都有巨大的融資需求。

而房企作為其中的核心企業，對上下遊的供應鏈，都有巨大的掌控力。

也就是說，切入供應鏈金融，房企具有先天優勢。

一些房企已經開了好頭，只是不幸走了歪路。

碧桂園的項目，玩的就是應收賬款的“保理服務”，但是他們還僅僅局限在自己的供應鏈上。

根據央行的一份統計報告顯示，國內企業的應收賬款總量達到26萬億元。如果能橫向切入整個房地產，則大有可為。

但目前，房地產行業的垂直供應鏈金融龍頭，至今還未出現。

遺憾的是，大家沈浸在自己的“自融迷局”和眼前利益中，還沒有野心勃勃的宏大布局者。

房地產行業，但凡放開一點，沈澱資金就會“病死夢中驚坐起”，如今稍顯平靜的資本市場，房企的大鯰魚，何時入局？

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