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“地王”高溢價蔓延到武漢 風險如何防範？

土地市場熱潮在武漢三鎮全面開花。

在28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位於漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。

今年上半年，武漢共誕生11宗地王，進入7月後，武漢單價地王已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關。

放眼全國，今年1~6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍，開發商後續償債壓力如何舒解，擊鼓傳花的風險又將如何防範？

新地王：面粉比面包貴三成

據了解，攔江路地塊吸引了華潤、萬科、碧桂園、正榮、景瑞、華發、合景、中銳、廈門聯發、遠洋、中鐵十一局、湖北聯投、越秀、融信等19家房企參與競拍。這塊起拍價僅6.51億元的住宅、商服地塊在競拍開始幾輪就已直接破萬元，最終在碧桂園、廈門聯發、中銳地產三家房企的膠著混戰近一小時後，才於中午12時由碧桂園出價25.31億元拿下。

《第一財經日報》記者註意到，該地塊周邊的世茂錦繡長江、福星惠譽漢陽城等項目已基本售罄，但均價僅15000元/平方米左右。由碧桂園創下的最新樓面單價，已經比周邊的現時房價還要高出30%，可謂是“面粉比面包貴”。

CBRE戰略顧問部董事王祎在接受本報記者采訪時表示，與此前當代節能置業公司刷新武漢地王時斬獲的純住宅地塊相比，新晉地王碧桂園囊獲的漢陽濱江地塊以接近一半的商辦開發比例顯示出更高的市場價值。

為何眾多地產大鱷對該地塊勢在必得？王祎分析稱，武漢二環內、一線瀕臨長江的區位優勢使該地塊價值不言而喻。漢陽瀕臨長江區域，已由最初世茂單打獨鬥，到目前集聚包括複地、恒大等知名發展商抱團發展，區域的房地產市場已實現跨越。隨著後期新港長江城的重大規劃發展落地，區域未來的發展前景非常值得期待。

新港長江城鳥瞰效果圖

本報記者註意到，根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。對此，中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政分析稱，2009年起武漢大規模推進二環內城中村改造，到2014年基本結束，進入舊城改造階段，拆遷難度大，土地供應量自然就少了，以至於每一宗熱門優質地塊，尤其是住宅用地一經推出，就遭眾房企圍搶。

而武漢連續成為全國住房銷冠，市場庫存降至歷史新低，去化周期不到6個月，房價上漲動力強勁，也是推高地價預期的重要因素。

戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平則認為，隨著城市外來人口吸附力的不斷增強以及相對寬松的購房政策，使得武漢住宅市場成交量出現持續井噴，同時“紅火”的樓市正吸引大量品牌房企來武漢拿地，“地王”紀錄不斷被刷新，在一定程度上說明過去資產價值被低估，需求被壓抑。

地王頻出，武漢房價的後續影響又將如何？黃廣平認為，“面粉”價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場，然而考慮到建設周期等因素，短期內整體平均漲幅仍將保持在相對合理的區間內。但不能忽視的是，部分核心區住宅確已快速上漲。

李國政表示，從上半年情況看，由於貨幣增發效應，房企通過發債等方式獲得低成本資金，擴張動機強烈，引發二線熱點城市地王不斷，相比之下，合肥等城市的土拍溢價率都在100%~200%，武漢卻低於30%，這意味著武漢補漲勢頭仍將持續。

過半“地王”為國企央企斬獲

前7個月誕生17宗地王，武漢土地市場並非獨自狂歡。全國來看，2016年可謂是1949年以來“地王”最密集的年份：全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。

中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。溢價率、樓面地價亦創下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

本報記者註意到，樓市“面粉”比“面包”還貴的現象在此輪地王盛宴中越發凸顯。今年3月18日，招商地產拿下南京浦口區一宅地，樓面價22320元/平方米追平區域房價；4月25日，保利地產54億元奪下廈門雙料“地王”，樓面價是區域房價的1.6倍；7月8日，鄭州萬科美景房地產開發有限責任公司拿下的地王，樓面價13411元/平方米，也超過了該區域均價。這意味著，地王樓盤若想盈利，需要未來兩年房價在目前基礎上繼續上漲100%甚至更多。

但中國社科院最新報告指出，房地產市場“空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺並存”等問題值得關註。預計2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。

開發商後續償債壓力如何紓解？擊鼓傳花的風險如何防範？為防止高價地風險，部分城市開始收緊土地政策。據悉，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先後祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規定超過紅線競價無效。

也有業內觀點對地王能否解套呈樂觀態度。李國政認為，時間是地王最好的夥伴。相對來說，地王上市周期要更長，平均在18個月以上，2年以上的屢見不鮮。以武漢為例，由於房價地價的持續上漲，絕大多數地王得以解套並實現盈利。

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