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商業用房庫存遠高於住房?樓市供給側調控面臨哪些難題

商業用房允許改為租賃住房出租，有歡呼、有叫好、有討論、也有難題。

上周五，國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。近三天來，這條消息持續霸屏，引發多方討論。

盡管落實細則尚未出籠，但在筆者看來，這是用“供給側改革”的思路進行房地產調控的嘗試，引發的影響勢必也是深遠且多方面的。

在當前中國內地樓市區域分化進一步加大的背景下，《意見》的出臺既給過熱的一線及重點二線樓市提供了有效且利好的調控思路，但也給廣大深陷樓市高庫存泥潭的三四線及中西部城市提出了新的難題。

商業地產庫存遠遠高於住房庫存?

在2015年3月份“3·30”樓市新政後，一線城市及部分重點二線城市的房地產就啟動了複蘇之路，至今年春節前後達到一個新的高峰。這些地區的商品房庫存量快速去化，深圳等少數地方甚至出現供應性偏緊的情況。而伴隨著樓市交易的火爆，住房租賃市場也水漲船高，這些地區的房租價格也進一步攀升。

此時出臺上述《意見》，意味著將有一定數量的租賃住房入市，這在供給層面，將大大緩解租房市場的供需矛盾及房租上漲的壓力，同時緩解一線及部分重點二線商品住房供需矛盾;另一方面，也將大大促進商業地產庫存量偏高的情況，從而也能給處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會。

不少三四線城市商業用房庫存甚至高出商品房庫存（資料圖）

商業地產領域往往大宗買賣較多，而一些商鋪、中小面積的寫字樓等因為其性質的限制，私人層面的買賣大多僅限於投資。隨著近幾年實體商業的疲軟，各地都程度不一地積攢了大量的商業用房。

同策咨詢提供的數據顯示，截至2016年4月底，上海的商業用房(不包括寫字樓，下同)存量高達1023萬平方米，2~4月份的成交面積分別為：7.33萬、20.68萬、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度(簡稱“3個月存銷比”)來看，上海的商業用房存量需要54個月才能消化完畢。按照住房市場的消化周期標準來看，這已經進入高庫存期。

目前，天津、重慶、成都、長沙、西安、深圳等地同樣存在商業用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業用房存量高達732萬平方米，3個月存銷比達到117.60，這意味著按照2~4月份的去化速度，需要117個月才能完全消化;南京截至4月底商業用房存量達到了464.66萬平方米，需要122個消化完畢;成都截至4月底商業用房存量達到520.68萬平方米，需要167個月消化完畢。

從上述數據可以看得出，允許“商業用房改租賃住房”，理論上講，既可以幫助消化商業地產庫存偏高的現狀、緩解開發商的壓力，也能增加租賃住房的供應、減輕租房價格不斷上升的壓力，可以起到房地產兩個層面的供給側調控。而這將給一線城市及重點二線城市的樓市整體調控帶來重大利好，緩解這些地方住房供應的結構性矛盾。

但對於深陷樓市高庫存泥潭的三四線城市來說，或許又是另外一種境地。筆者從業界了解到的信息，大部分三四線城市，商業地產的庫存甚至遠遠高於商品住房的庫存。而如果大量商業用房改租賃住房入市，原有的高庫存難題會不會雪上加霜?

分城施策，各地落實執行面臨挑戰

樓市各區域的分化，將給《意見》的具體執行和落實帶來不同的影響。

實體商業受到較大沖擊（資料圖）

對目前一開始出現商品住房供需矛盾一線及部分重點二線城市而言，“商業用房改租賃住房”將對樓市結構產生正面而積極的影響。但對於“商業地產庫存高於商品住宅庫存”的三四線城市而言，或許會面臨著另外一重矛盾——原有的住房已經消化不完，新增的“商改住”將如何再入市?無論是供應方的開發商，還是買方的購房者或承租者，或許都無法承擔起這個重任。

筆者認為，針對三四線城市的具體情況，《意見》中提出的完善公共租賃住房將會是一個較好的解決思路。鑒於目前各地方保障房進程不一，減少保障房的開發，改由“商改住”承擔起這一社會保障功能，既可以幫助去化商業地產的庫存，又可減少盲目進行保障房建設開發帶來的資源浪費。該條意見指出，推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力;在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍;鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。這一指導意見，或許給不少地方已陷入困境的保障房建設帶來新的啟發。

另一方面，因“商改住”政策轉性背後會涉及由於“商改住”而補交的土地出讓金或其他手續，勢必涉及多個部門的利益，在地方具體落實執行中，哪個部門做主導?這在執行層面也將會產生一定難度。

綜合來看，樓市分化加劇、一城一策的調控思路，都決定了上述《意見》將在各地的具體執行中面臨挑戰，同時也考驗地方政府分城施政調控房地產市場、引導房地產行業健康發展的能力。