在越來越多二手樓及租金開始降價的背景下，香港金融管理局(下稱“金管局”)在3月31日發出的半年報中提示，香港樓市的下行風險正有增加跡象。

“全球金融市場波動、資本外流壓力，以及本地經濟增長動力放緩，可能會進一步削弱樓市氣氛。”金管局在這份截至今年3月底的半年報中指出，美國未來貨幣政策路向及主要經濟體的增長前景不明朗，可能會加劇全球金融市場波動，並可能波及本港房地產市場。這種潛在風險，加上房屋供給量陸續增加，可能會對香港房屋價格構成下行壓力，從而影響住宅租金及消費情緒。

受金融市場波動加劇及經濟增長動力減弱等因素的影響，去年下半年開始，香港的住宅物業市場已經開始回軟，住宅成交量在下半年同比跌幅達26%，非住宅物業市場也出現放緩跡象。今年初，這一趨勢仍在延續。

過去多年來，屢創新高的香港樓市已經成為最受關註的熱點之一，金管局自2009年以來已經推出七輪宏觀審慎監管措施來為瘋狂的樓市降溫。而樓市下行風險的提高，對於銀行資產質量以及本地居民個人消費能力都將帶來直接影響。不過，金管局仍未確定香港樓市已進入下行周期，當局在半年報中表示，鑒於目前經濟環境仍然存在較高不確定性及變化迅速，還需要更多時間觀察樓市是否已進入下行周期。

樓市持續疲弱

去年下半年，無論是一手還是二手住宅市場都已經出現回軟跡象。期內，二手住宅市場的月均成交量已經跌至2605宗的低位，一手市場月均成交量因發展商在年底大量推出新盤，僅微跌至1349宗，不過，參考首日銷售量及每批推出單位銷售率，新盤銷售情況自去年第4季以來已經有所減慢。今年以來，情況並未改變。樓市總成交量在2月降至1807宗的歷史低位。

金管局數據顯示，從去年10月開始，香港二手樓價已經開始下跌，拖累樓價在去年的升幅僅2.4%，而2014年同期樓價升幅曾高達13.5%。今年以來，樓價繼續下跌，中原城市領先指數已從9月中旬的高位下跌13.2%。

非住宅物業市場也同樣放緩，去年下半年該類物業的成交量下跌了23%，價格也在第四季度開始下滑。零售商鋪價格自去年9月下跌7.6%，寫字樓價格自去年10月則下跌了5.2%。零售商鋪和工廠大廈租金分別錄得3.1%及1.7%的跌幅。

雖然樓價已經開始調整，但香港的置業負擔並沒有明顯改善。金管局的數據顯示，去年第四季度，香港的樓價與收入比為15.7，仍高於1997年的14.6;而收入杠桿比率則為70.3%，遠高於約50%的長期平均水平。收入杠桿比率，是指一般50平方米單位(以20年期、七成按揭計算)的按揭供款與私人住宅住戶的家庭收入中位數的比率。

擺在香港樓市面前的一個重要風險因素是，隨著美國步入加息周期，香港的住房貸款利率終將上升，從而影響到業主及買家的償債能力。去年12月，美聯儲首次加息25個基點後，香港跟隨上調基本利率25個基點，目前，香港銀行同業拆息仍處於超低水平，對以該拆息為基準的住房貸款影響有限。不過，金管局指出，當住房貸款的利率上升至比較正常的水平時，香港業主的住房貸款債務負擔將飆升。在假設住房貸款利率上升300個基點的情況下，收入杠桿比率將增至91.8%。

金管局指出，房屋供應與需求的差距逐漸收窄，也將可能對樓價構成下行壓力。另一方面，雖然人民幣貶值可能增加港元資產(包括房產)對內地投資者的吸引力，但貨幣貶值以及內地經濟放緩，都可能抑制這類投資者對香港物業的需求。

“經濟增長放緩、金融市場波動及本地息口上升，將對非住宅物業市場構成壓力，”金管局表示，本地零售銷售前景疲弱也會進一步拖累零售商鋪的交易，寫字樓價格及租金也面臨下行壓力，不過，較低的寫字樓空置率可能會為寫字樓租金及資本價值提供一定支持。

銀行資產質量下降

去年，香港銀行業的貸款業務出現自金融危機以來的首次收縮。

金管局指出，香港零售銀行的資產質素有較明顯的惡化跡象，特定分類貸款的比率由6月底的0.49%上升至12月底45的0.70%，而逾期及經重組貸款的比率則由0.29%上升至0.45%。不過，與歷史數據相比，兩個比率都仍處在歷史偏低水平。

截至2015年底，銀行的住房貸款組合仍保持穩健，拖欠比率維持在0.03%的低位。不過，新批出的住房貸款的償債指數已經從去年第二季度的48.1升至第四季度的49。償債指數上升反映的是個人收入下降、利率上升或者住戶平均取用住房貸款金額增加。償債指數急升，可能反映住房貸款的資產質量惡化。金管局在對銀行住房貸款進行的一項敏感度測試顯示，其他條件不變，當利率上升300個基點時，償債指數可能會在四個季度內顯著上升至67.4，反映住房貸款的質量可能顯著惡化。

企業杠桿及債務負擔的增加，也從另一方面給銀行資產質量帶來壓力。金管局數據顯示，盡管杠桿較高的企業呈現出初步的改善跡象，但去年上半年，以加權平均負債與股東權益比率計算的企業杠桿比率進一步升至66.7%，以總利息支出除以息稅前利潤計算的償債比率則全面上升，反映本地企業的償債能力正普遍惡化。

除了影響銀行資產質量，樓市價格的變動也是利率上升對香港私人消費造成影響的通道。金管局的研究發現，物業價格受利率上升影響的程度，決定了利率上升對香港私人消費的最終影響，在模擬分析中，港元利率上升100個基點，將導致私人消費在一年間累計減少0.7%。

“在現在的周期中，物業估值偏高，因此利率上升可能會對物業價格造成更大及非線性的負面影響。”金管局指出，利率上升帶來的實際影響可能比模擬分析的結果更差，此外，近年家庭債務負擔上升，也可能會導致私人消費跌幅對於物業市場下行周期的敏感度上升。