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住宅市場近期降溫，商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客，除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠，及印尼紡織商人宋良浩外，房仲界口中最大咖的神祕大戶，是「劉媽媽家族」。 本刊調查，開鞋店起家的劉媽媽家族，擁有30戶台北市東、西區精華店面，保守估計身價60億元，今年起，還南下搶進台中逢甲商圈。 劉媽媽家族小檔案 接班人：余公子（35歲、未婚） 身價：估計60億元。 房地產經驗：80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子，以北市東、西區為主，今年轉戰台中，共持有30間以上店面。 成功案例：西門町no no服飾店面以6千萬元買入，1億2千萬元賣出，大賺1倍。 失敗案例：台中火車站前商圈，5年前因商圈轉移，慘賠3千多萬元出場。 房地產市場近期呈現二樣情，住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元，創下五年來新低紀錄；相反的，台北市店面價格仍持續創新高，永慶房屋八月二十七日統計，今年八個月來的店面成交量，已大漲四成，平均價格也漲了超過一成。 劉媽媽 事業傳兒子 精華地段店面動輒以億元計，投資門檻高，但租金收益穩定，始終一屋難求。永慶協理黃增福說：「店面買家不少，而且價格一路往上漲，短期還有租金可收，市場上買得最凶狠，除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外，還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」 這 個神祕的劉媽媽家族，以五十多歲的「劉小姐」為核心，本名劉月釵，夫家姓余，房仲暱稱為劉媽媽，從未在媒體出現過。「她買店面用搶的，只要是精華地段，有 物件就買，屋主開多少就一口氣買下，四年前忠孝東路上的一間店面（現為雄獅旅行社），以一億八千萬元買下，每坪四百六十一萬元成為店面王，震驚投資界。」 黃增福說。 本刊調查，劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面，加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅，身價約六十億元，為免身分曝光，打交道的房仲不超過十個，但他們買店面的手筆之大，已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。 過去，劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町，今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說：「逢甲商圈今年成交七件，有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」 余公子 逛商圈蒐資 上 週二（八月二十四日），本刊記者在台中逢甲大學商圈門口，直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子，貼身白色T恤一件三百九十元，全身上下最貴的行頭，就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉，估算人潮與流向，一看就是一小時，抓在手上的iPhone手機，大約十分鐘就接一通電話；不講時就拍下有興 趣的店面，再打電話給房仲問行情。 接著，他隨機進入一家服飾店佯裝購物，心裡則算著客人提袋率；然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲，進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子，指著對面說：「逢甲的人潮不會過馬路，所以對街的店面我就不碰，像台北市東區商圈也是，過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街，余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高，買了房價也不見得會漲。」 盯時事 記取舊教訓 八月二十四日這天，余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面，每個月租金從十八萬拉至二十四萬元，投資報酬率從三％拉高至四％。房仲說：「最近就有人開價一億元，希望劉媽媽讓售，但被拒絕。」 事實上，投資出手前，余公子花了一年實地勘查，勤跑商圈，此外，還天天看報章雜誌、畫線註記，找尋投資靈感。余公子笑說：「我家就只有電腦跟一堆書，一定要每天盯時事，要不然趨勢改得很快，不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」 這是劉媽媽家族的私房故事。五年前，劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店，但商圈轉移至七期跟逢甲，冷卻得太快，結果慘賠三千多萬元出場。不過，這個慘痛代價，換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法，「只做有支撐性的商圈店面」。 劉媽媽嫁入余家後，育有一子一女，夫婿從事製鞋業，因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」，當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利，劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說：「小時候住在鞋店後面，環境很差，有時蟑螂滿地爬。」 八○年代，台北房價起漲，負責家計的劉媽媽發現，原來店面收租比賣鞋還好賺，便開始買店面收租金，鞋店搬到熱鬧的西門町後，進一步發現唯有熱鬧商圈的店面，才能投資獲利。 母子倆 聯買店面王 劉 媽媽投資店面致富，兒子在加拿大念書時，給的生活費卻有限。余公子說：「在加拿大時，有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三，竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷；後來去大陸觀光，看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐，等著觀光客丟不要的食物。我認為，一定要自己親手賺大錢，否則就會坐吃山 空等死。」 八年前，大學念心理系的余公子回國後，選擇家裡擅長的房地產投資事業，還跑去仲介公司工作半年，在母親引進下，開始接班。七年 前，劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面，三年前一億二千萬元賣掉，大賺一倍；二個月前，這間店再以一億六千萬元天價成交，獲利三成，遜色了些。 四年前，母子倆聯手以一億八千萬元，買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王，一戰成名，另以三億五千萬元，買下東區頂好名店城的服飾店，前面就是公車站牌，租金投資報酬高達六．八％。有房仲表示，最近有人出價四億元要買店面王，余公子不肯賣。 重保值 觀時機脫手 負 責操盤的余公子說：「我操作店面，看準就買，賣的少，西門町那戶店面是仲介帶著客人開價，算一算獲利已超過一半，應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元，算是很高價格，不過東區就這間三角窗店面最好，旁邊有SOGO，現在有建商搞大型都更案，商圈只有更大，還沒到賣的時機。」 「以前大家 都會覺得，火車站最好，但是台北跟台中火車站商圈，都是過渡型的流動人口，沒有觀光客，店面不保值；要保值只能找消費者最愛消費的地方，目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且，大陸來台人數一年成長四五％，人潮就是錢潮，為了賺大陸客的錢，店面不管是租金還是房價，都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。 獲利差 不投資豪宅 至於房價不斷拉高的豪宅市場，劉媽媽家族完全不碰。余公子說： 「台灣真正豪宅少，買家都是貴婦團，有點亂買亂賣不專業，況且買下來也租不掉，店面除了房價漲之外，還有高收益的租金，所以我不投資獲利差的住宅，只做店 面。」他也不碰股票，「股票都是人為操作，不是內線根本賺不到錢。」 不過自住用的豪宅，余公子卻精明的買在低點。四年前，劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」，入手價每坪八十五萬元，與現在行情一坪二百萬元相較，賺很大。眼見兒子接手事業，劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說：「教會有活動，劉媽媽都會參加，但是很低調，大家都不知道她很有錢。」 在住宅市場價高死撐不跌的情況下，店面等商用不動產成為投資新寵，今年二月，減肥名醫林政誠，相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後，隨即買下「逢甲廣場」店面，內部切割為三十間店面出租。 不只台灣人搶買，連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩，四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面，去年更以十五億元，買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風，欲小不易。 劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢 資料來源：永慶房屋 |
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