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| 去年10月，恒地高調宣布旗下樓盤天匯以呎價7萬元「天價」售出，傳媒及政府便開始跟進天匯各單位的交易。到上月恒地宣布絕大部分交易告吹，警方高調展開調查，突然間富可敵國的地產商，由人民英雄變成人民公敵。 香 港的面積只得1,100平方公里，人口大約700萬，沒有黃金石油等珍貴天然資源，亦沒有暢銷全球的高科技產品，卻能夠出產眾多財富超過100億元，甚至 超過1,000億元的富豪，本應值得港人驕傲。只可惜過去十多年，港人目睹地產商財大氣粗的嘴臉，看盡各種巧取豪奪的營商手法，自然對他們「另眼相看」。 現 時操控香港經濟命脈的華資地產商，大多是在上世紀70年代才開始冒起。二次大戰後，大量內地移民湧入香港，本地經濟高速增長，令房地產的需求大幅增加。 5、60年代主要的華資地產商，包括許愛周、張祝珊和霍英東等人。霍英東在1953年創辦立信置業，並且首創「分期付款」和「賣樓花」兩個制度，對日後地 產市道的發展有着深遠的影響。 1967年暴動期間，地產市道陷入低潮，一批新冒起的華資地產商趁機以低價吸納大量土地。他們當中包括李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤和王德輝等人。這次低價吸納土地，亦為這些華資地產商日後壟斷地產市場鋪路。 1969 年，遠東證券交易所成立，打破英資香港證券交易所的壟斷。到1971年和1972年，又有金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼成立。隨着幾間華資交易所的 成立，香港股市進入了一個瘋癲時期，恒指在數年間上升數倍。一眾華資地產商，亦趁機在1972年上市集資，為日後收購土地籌集資金。 1973年股市泡沫爆破，恒指從高位1,775點下挫至1974年底的150點，地產業再次陷入低潮。1976年香港經濟復甦後，樓價持續上升，呎價突破1,000元，直到1982年因利率颷升，香港前途出現不明朗等因素才開始大幅向下調整。 1984 年12月中英兩國簽署《聯合聲明》，限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後，本地樓價不斷攀升，平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升，一 直上升至1997年的每呎6,000多元，足足上升了超過十倍。本地幾間主要華資地產公司的股票投資回報，在這12年半的過渡期亦大幅颷升，每年超過 20%，恒地甚至超過40%。 97回歸後，地產泡沫爆破，股市大跌，多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產 商，不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股，多次暫停賣地和出售居屋，但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由，以超低價，甚至免地價，增建大量私營房 屋，導致房屋供應大增，樓市從高位下挫近七成。樓市下挫，大量小業主變成負資產，但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。 97年前地產商透過以低價收購農地及換地權益書囤積土地，將公用事業土地改變成住宅用地，獲取豐厚利潤。97年後地產商透過將土地發水，興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率，已經從6、70年代的超過九成，跌至只得六、七成。 本地的地產商從香港攞盡所有好處，但對社會的承擔卻少得可憐。難怪大部分地產商的公眾形象都十分低落，他們實應好好自我反省。 （按：本文資料參考馮邦彥《香港地產百年》、潘慧嫻《地產霸權》及謝賢程《香港房地產市場》） | ||||||