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YC兄系列 - 買樓投資 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc.html

YC兄於2007年一口氣寫了幾十篇blog文，分享了財務自由的歷程及心法，把想分享的都寫完，成為人氣blog王之後就封筆了。隨著yahoo blog停辦，YC兄的blog文都消失了。一天，止凡收到blog友電郵把YC兄的blog文都發了給我，於是我希望選出有意思的blog文修整後在這 裡重貼，並加入小弟的評論，希望當中寶貴的財務知識不要失傳。

早前透過imoney記者成功連絡YC兄，這舉動得到他的支持，YC兄還希望我分享後能給他連結，希望他來看過文章後也會加入這裡的討論吧。由於這裡發文頗密，這個YC兄系列還是慢慢來貼，其實慢有慢的好，讓大家可以好好消化當中的智慧。
YC兄的文章 - 買樓投資（2007年11月25日）

 我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰叫康威花園地鐵管理508呎20年樓，作價198萬首期60萬 ，銀行借140萬15年月供10500元。月租一萬應該無問題。現時我有6個單位在香港作收租用，1個單位在深圳自往。很多人問我為怎麼這麼喜歡買樓收租，風險大唔大，是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

 為什麼要買樓投資？在此我跟大家說一個例子，2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資，於是我借了一筆錢給他周轉做首期，以110萬買了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓，並以每一個月$7500租了出去，租金已可以cover到mortgage。

上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬，他於是re-mortgage這 一層樓，套了60萬出來，作為首期買了一個上環帝後華亭（3年樓）464呎作價220萬的單位，租金around一萬，可以cover到mortgage。

The point is如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能只是增值數萬元，但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共400萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的槓桿率較大，但風險比投資外匯及股票margin小。

 你們可能說樓價跌又怎樣？在此我又跟大家說一個我的例子。我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位，作價228萬。現時銀行估價只是180萬，賬面損失48萬，但在這十年當中我已收回90多萬租金，計埋利息支出，可以說是打一個和。所以我說的買樓收租是一個長線投資，並不是炒樓，風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉，我一儲夠首期便將之買樓收租，就是這樣簡單，但收益因為槓桿效應，和別人交租給你供樓，收益比其他投資大。

 你們可能說租客不交租又怎樣？不交租便跟procedure收樓，完全沒有問題，現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修或追租等，不用麻煩。老實說，我租了廿多年樓出去，到最近才遇上一個租客時常拖租，我便follow procedure去收樓，過程也很順利。

另外，你的出租樓宇，只是一件貨物，不要擔心別人住殘你層樓，一個租客完了租約後，油下灰水維修下，便再租出，老實講根本無人會專登破壞你層樓，別忘記你的租客還有2個月的 按金在你手裡。

 資金方面第一筆首期最難儲，其後可以透個re-mortgage，儲錢，拆細作為買入另一間樓宇的首期，現時銀行都可以做9成按揭，資金方面問題應該唔大。以我的經驗，資金的週轉，開始時最難，往後便越來越容易。

 跟著最重要的是買怎樣樓收租好？

 （一）記著一定不要買新樓。現時的新樓，全部都叫豪宅，價錢到最後一刻才知道，過去2-3年賣新樓的買家都要賠錢離場，小心為上。

 （二） 收租樓一定要買市中心的舊樓，例如中環、上環、灣仔星街、太古城、地鐵站上蓋屋邨如德福、綠楊等都可以買。但東湧、將軍澳、南區、東九龍或新界地區的樓，因為供應多比較難租出，而租金和租客的質素也比較低，所以不要考慮。以我為例，我有一層海怡866呎租金是$11000，但相比我一層378呎在中環escalator旁的舊樓（重新裝修後）現時租金是$8800，回報率根本不成正比。

 （三）不要買大樓，400呎左右最好租，一來金額少，二來租客都是單身或新婚夫婦，較為簡單。

 （四）最後銀行對你的信用至為緊要，基本上這一個game大部份嘅錢都是銀行借比你，一份有穩定月薪的正當職業至為緊要。不要做多餘的分期付款或借稅貸，這都會影響你買樓的借貸能力。

 最後，你們會問我現時樓價已經很貴，現時入市是否太遲 ？我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產，你任何時間買都是貴 。現時中原指數才50幾（1997年7月樓價是100），compare with股票，樓價應該可以再上。

 以上是我買樓投資的經驗，這一個方法不會令你大富大貴 ，但令你提早退休，安享晚年，絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ，多買2-3層，我會做好呢份工！
後記：

 為求「原汁原味」，只是改掉一些錯別字及修改至更通順，盡可能保留原來YC兄較口語化的文筆，若其他地區的blog友有看不明白的地方，不妨留言發問。

 以前YC兄每一篇文章我都讀過，今天樓市一口氣升了幾年，中原指數升至近150，在此時此刻，再次回看這些YC兄在中原指數還在50左右所寫的物業投資文章，的確另有一番體會。當然，在不同的時空，過往的文章細節，我們今天都不能照板煮碗地操作，但文章當中的智慧靠值得深思。

 很喜歡YC兄所分享他侄仔的例子，前後只是兩年，一個行動，所得的結果很不同，包括資產與現金流的狀態，當中有多少「時也命也」，又有多少是「智慧實力」，我們需要好好分辨，吸人之長，補己之短，這才是大智慧。

 除了YC兄侄仔的好例子之外，這篇文章所講述的買樓收租重要四點亦絕對有參考價值，他日有機會作物業投資之時，定必考慮這些點子。「不買新樓」、「買市中心樓」、「買細樓」、「註意信用」，這是YC兄穩當買樓收租多年所累積的寶貴經驗，在不同時間及遊戲規則下可能改變，但必先要了解其背後原因，自然能作合理優化操作。

 回看今天，還在主力寫物業投資的blog還是有的，但如YC兄的多年經驗及歸納出重點的就好像越來越少，讓YC兄這些blog文重現，的確多了另一個角度的財務知識。在今天的樓市高位，找尋兩成「水位」的物業投資項目，自問的確既不能，又不為，我寧願先吸取YC兄的功力，待好機會才出擊。

 大家對這個YC系列重溫有何意見，不妨留言分享一下。
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