180亿购地 雅居乐战略扩张
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广州亚运城的竞标，令富力 （2777.HK）、碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)三家房企的负债率成为业界焦点。而雅居乐负债率从刚上市阶段的60%左右，下跌 至50%，进而又上升至70%。麦格理日前发表研究报告，将雅居乐(03383.HK)评级，由“跑赢大市”下调至“中性”，目标价亦降5%至12.4 元。从2008年宏观调控初期，雅居乐就开始被质疑负债率过高。2008年，商务部出台限外令，导致雅居乐清水湾项目陷入外资撤场传言，一旦摩根士丹利撤资，雅居乐负债率将高达180%。麦格里调低雅居乐评级的主要原因在于，雅居乐至今需缴土地费用180亿元，半数已于2009年度缴付，因要支付地价令其负债率由51%，提升至70%，为历来最高水平；加上预测其新购项目最快于2011年或之后，方见有盈利贡献，故调整其盈利预测。该行下调其2009年盈利预测3%，以反映与Aetos就广东省惠州白鹭湖项目上赔偿的3800万美元之损失；下调2010年盈利预测6%，以反映高利息支出的影响；但上调其2011年盈利预测4%，以反映新项目的盈利贡献。建设海南岛国际旅游岛的计划已获国务院批准，在海南当地拥有超大型项目清水湾的雅居乐因而受惠，该公司的海南岛项目2009年已锁定60亿元人民币的合约销售额。自从清水湾项目入市后，雅居乐战略扩张浮出水面。去年以来雅居乐圈地14块，涉资180亿元，但施工进度缓慢，包括位于番禺中心区南区的三块土地至今已经闲置两年多，却仍没有开工。雅 居乐的战略转变，从2008年与2009年的财务数据可见一斑。雅居乐2008年底持有30亿元现金，未付土地余额为4.56亿元，于2009年全数清 付；净负债对权益比率由2007年60.3%下跌至2008年的54.4%。2009年，雅居乐迈开扩张的步伐。2009年中报显示，雅居乐现持有的53 个项目分布于内地21个城市或地区，其中连同新购入位于从化、中山、上海及海南等城市的土地，现有土地储备建筑面积2871万平方米，足够应付未来8至 10年的发展需求，而其每平方米土地成本价仅为591元。截至2008年12月底，集团土地储备内竣工待售的面积为90.3万平方米，比2007年上升 62.7%。1月5日，雅居乐公布数据显示，2009年全年累计合约销售面积约279万平方米，相比2008年全年合约销售额116亿元，增长逾69%，超越全年目标228万平方米逾22%；同时，全年合同销售额按年增长94.8%至226亿元，亦较目标160亿元超出41.25%。其中，海南清水湾合约销售额约64亿元，中山凯茵新城合约销售额约22亿元，广州雅居乐花园合约销售额约20亿元，南京雅居乐花园合约销售额约20亿元，惠州雅居乐白鹭湖合约销售额约15亿元。
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