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一種情況,兩個下場-恆大地產(3333) 及昌盛中國(1863)(留言回覆)



文仔:

雖然我無抽恆大. 但睇到NEWS. 基本幾個投資者入手都係有 "保証回報". 乜可以係SET 咁既CONDITION 係注資既時候?<-----點解恆大要咁做.. 咁咪自己害左自己. 問了些基本問題.唔好意思.


揭恒大低價上市來龍去脈

(明報)2009年10月23日 星期五 05:10

【明報專訊】恒大(3333)首日招股反應熱烈,與此對照,主席許家印卻多次為公司低價上市大呼心痛。其實,除了聲言的平賣外,許氏更痛心的或許是為引入 的投資者以解財政困難之時,多番都被逼作出異常慷慨的回報保證。當中最誇張的是包括鄭裕彤 在內的財團,在一年多前與恒大簽下的對賭式入股,以每股成本價不過1.65元,卻要求回報在1倍以上,如恒大發售價最終不能達到每3.78元,許家印就需 轉讓更多股權補足他們的回報,加上上市後1年的回報補償,許家印未來還可能要付出高達17億元的代價(見附表)。

翻查恒大的招股書,可見許家印近年多次引入不同的機構投資者,而在與各投資者訂立的協議中,「保證回報」的字眼可謂隨處可見。首先在06年底時,引入美林 、德意志及淡馬錫等機構投資者,以優先股形式融資4億美元 。但由於08年初的上市失敗,股份不再值錢,優先股隨即被轉化為貸款,並且訂下了三成至七成的保證回報。此外更訂明恒大不得遲於09年底上市,而上市之 後,還要保證一年內的差價賠償。

上市不能遲於今年底

與此同時,在07年時,恒大接受了由瑞信發行的一筆美元結構擔保貸款,5億美元的年度保證回報率竟高達19.5%。當初恒大的如意算盤是上市後即可償還,但結果卻臨門脫腳,最終背下高息負債。

到08年3月恒大最終上市失敗後,當時為上市而大肆搶地的惡果亦即時湧現。許家印早前曾稱,當時為避免公司資金斷裂,曾在香港逗留了幾個月,求見不同的本 地大孖沙、投資銀行。消息人士稱,結果在楊受成 的引薦下,終於找來鄭裕彤、美林、科威特 主權基金等大水喉接應。

楊受成引薦 覓大水喉

總共5.06億美元的注資暫時止住了恒大當時幾近崩潰的局面,但後果卻是再多了幾項「保證回報」。

以彤叔的1.5億美元投資為例,折合每股入股價約為1.65元,但當時簽下的協議卻訂明,恒大若能在2010年3月前上市,這筆投資的保證回報最少達100%。而若上市程序拖延,保證回報更變成年回報率最少50%。

雖然,在最近的談判中,包括彤叔在內的新舊投資者,同意將保證回報打個18%的折讓,但卻同時要求許家印作出上市後一年內的回報補償。意即上市後一年內, 恒大股價的升幅若未能補回扣減了的回報率,則許家印要個人作出賠償,總承擔最多達到17億元,剛好是許今次賣舊股套現所得金額。

許家印總承擔最多達17億

許得注意的是,按照彤叔等投資者的保證回報要求,恒大的招股價亦受影響。恒大的招股價介乎3至4元,但招股書表明,恒大最終的定價若低於3.78元,許家 印要額外出讓最多4.9億股股份,亦即許家印的持股將降至僅58%。故此為免轉讓股份,許家印似有壓力要在上限區域定價。

除了保證回報外,更辣的條件是,各投資者與許家印還簽下了認沽期權,即是當恒大一旦被催債,許家印必須要先行買回各投資者的股權。


greatsoup:


我兩個字答你,缺水。以下的新聞已告訴這家公司上市不了帶來的問題。



http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11277

自 从3月20日恒大地产宣布放弃在香港资本市场的IPO计划以来,这位恒大地产集团董事局主 席便陷入一场艰难的自我救赎之中。只有巨额的资金才能帮他收拾眼前的烂摊子──相当于2个万科的巨量土地储备的大部分在等待开发,截至今年1月的 111.334亿元人民币银行贷款及其他借款,还有近10亿美元的机构投资者借款,以及未来4个月内至少40亿以上的土地出让金欠款。

...
许家印救得了自己吗?现在,恒大最迫在眉睫的是一笔近40亿元的土地出让金。今年1月18日,恒大经过两百多轮叫价,最终以41亿元拿下广州天河区一块土地,但其招股说明书显示,截至3月13日恒大仅支付了1.3亿元。而全部出让金须在8月份之前付清。

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但颇像黑色幽默的一个后话是,在恒大IPO失败后,一些新入职员工也感受到了这家公司所遭遇的寒意。一位恒大重庆分公司的新员工向《环球企业家》抱怨,上班的第一个月工资就被拖欠了,另外一位新员工的身份证被公司借去办理电话和网络开通事宜,原因是个人身份办理可以省钱。

你可以看到上市不成,又欠下高息巨款,銀行又唔肯放水的時候,無論任何方法,他都會接受的。

私募報導:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11283



  而此次許家印私募金額高達6億美元,將近恒大原計劃IPO規模的一半,許家印自身則形容此次私募有點類似于一次小型的IPO。此外加上鄭裕彤投資的7.8億人民幣參股恒大的相關項目,恒大此次融資超過50億元人民幣。

  恒大此次擴股融資出售股權約佔公司16%的股份。其中鄭裕彤投資入股1.5億美元佔公司股份3.9%;科威特投資局投資1.46億美元佔公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

  資料顯示,美林銀行、德意志銀行是2006年第一批投資入股恒大的三家股東中 的兩家,目前美林以及德意志銀行已向恒大投入5.23億美元,約佔 恒大總股份的13%,加上科威特投資局及鄭裕彤父子入股後的股份,因而,在多次私募之後,恒大約已出售超過20%的股份。恒大自身的負債率則下降到 65%。



其實有一家大家遺忘了的昌盛中國,一樣都是因為借下投資銀行高息貸款,都是情況不好上不了市。其下場遠遠劣於恆大,他差點要賣掉核心項目,並且需要破產,幸好市場突然回暖,他能賣出部分項目,還清債項,不然就一生累積的就化為塵土。

現時,他的項目只剩下發家的一個商場,並且連租務權都給了人,但仍保留該核心商場,都算好運。他說以後都不想上市了。


招股書:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080118/LTN20080118083_C.HTM


終止招股公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080123/LTN20080123003_C.pdf


過程:
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/7813

  2006年10月,昌盛中国开始酝酿赴港上市。当时香港昌盛集团董事局主席、广州市中华广场经营管理有限公司董事长邹锡昌、昌盛中国与高盛旗下创投基金 GSSIA签订协议,向后者发行可赎回可转换债券,利率为7%,约占当时已发行股本20%,双方同时订立2008年底之前上市  “对赌” 协议。协议表示,如果在2008年底之前不能完成上市的话,高盛这部分投资额将转化为昌盛的负债。

        2007年11月,昌盛向香港苏格兰皇家银行提取银行贷款6.11亿元,用以结清中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款。

        然而天有不测风云。因受全球金融危机影响,加之房地产市场低迷,2008年11月12日,昌盛中国未能如期上市。为了渡过困境,昌盛集团被迫将旗下核心业务——中华广场套现抛售,较实际市值降低了近10亿元,但至今谁来接单仍无明确消息。



http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10058


        目前中华广场运营成熟,开业至今9年,仍保持100%的出租率和租金收缴率。由于地处广州繁华地段,其每年的租金增长率在5%左右。目前中华广场每年稳定租金收益约1.1亿元,年利润达3300万元。

        据悉,海印股份在广州的商业地产项目做得不错,一直觊觎邹锡昌手上优质的中华广场物业。今年4月28日发公告,拟收购由广州兴盛房地产发展有限公司拥有产权或权益的广州市较场西路23号裙楼商业物业项目,也即中华广场物业。

        此次每年1.3亿元的租金,业内人士认为其将面临一定的租金压力,但对于邹锡昌来说,这笔长达14年的投资合作,可大大缓解他的现金流。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/12162



  慢性毒药

  邹锡昌吞下的“慢性毒药”,是两笔巨债。

   “最致命的一笔是2007年11月19日为支付8.34亿元竞拍款欠下的。”邹锡昌指的正是竞拍中山地王——中山广场。他回忆说,“这块地挂牌后,我就 一直盯着,业内也都知道我势在必得。但在竞拍过程中,一家知名开发商还是插了一脚,跟我抬价。这块地的底价是2.3亿元。到了7亿多的时候,我想过放弃, 但又心有不甘。”经过308次举牌,邹锡昌最终以8.34亿竞得了这块地,高出底价6亿多元。

  由于公司实力不济,邹锡昌不得不花了两个多月时间四处找钱。最终与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议。“就是这两个月的时间,延误了上市的好时机,也让我背上了沉重债务。”邹锡昌向CBN记者坦言。

   而将邹锡昌进一步推向举债度日深渊的,则是他的再一次“赌博”。2006年12月18日,昌盛中国与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署可转换债券协 议,向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券,利率为7%。双方约定,若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售,创投基金可要求邹锡昌按预定 的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外,若昌盛中国未能在年期内偿还本金,该项可转债的利息便按每年28%计算。

  “当时,我就想着高盛名气大,而且对上市有帮助,甚至可抬高股价,所以选择了与其合作。其实对我们来说,条件是很不对等的。”对这个带有对赌性质的协议,邹锡昌心知肚明,但为了上市,他豁出去了。

  愿赌服输

  2008年底,上述两笔债务到期在即,但由于上市计划的搁浅,昌盛中国陷入了财务危机。

  当时,邹锡昌面临两个选择,要么出售中华广场的现成物业,要么放弃“中山地王”项目。最初,昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一——传闻称,中华广场的转让价格约为20亿元,折合楼面价为2万元/平方米。

   直到今年6月份,邹锡昌最终以6.4亿元低价卖掉“中山地王”项目(卖给奥园地产),“用6.4亿还清了苏格兰银行的债务,高盛的债务通过贱卖公司设备 以及向国内银行贷款等方式也还清了。”回望过去的一年多时间,邹锡昌为了保住“儿子”(指中华广场),几乎是倾其所有。

  “经营企业还是要稳妥,不要超出自身能力范围去做事。”上市遭挫,虽然使昌盛中国损失惨重,甚至差点失去中华广场,但对于邹锡昌来说,未尝不是个很好的教训——缺乏足够的风险意识,拒绝不了外国投行的诱惑,都是邹锡昌总结出来的经验。

   现在把中华广场托付给海印集团后,邹锡昌将投入新的“3+1”项目,即武汉、天津、太原的三个住宅项目和广州市内一个6万平方米的商场项目。对于中华广 场原来的管理团队,邹锡昌表示,除了部分员工将留下来配合海印集团的调整工作之外,会将其他管理人员安排到新的商场筹备工作中。

  目前,邹锡昌没有为昌盛中国拟定更长远的发展计划。他向CBN记者坦言,自己打拼了大半辈子,天天为了赚钱奔波,做完已签好的四个项目后便打算退休了,“做些慈善或社工服务,都是香港人退休之后的选择”。

     恆大的成功,主要是因為規模大,在比率中亦有部分是優質項目,亦其負債規模大,破產會對社會造成大影響,加上大股東的鬥心,所以成功。昌盛中國的失敗,其 實一來時勢使然,二來大股東氣魄不足,他其實早在1990年代已經在搞這個商場,建成時剛剛就是現時那堆上市發展商開始跑馬圈地的時刻,但他沒這樣做,到 了前兩年,其規模已經不能和大型發展商相比。

加上根本做大上市,都是因為別人游說,上市時機又不適合,加上承平日久,已無鬥心,如果或者大減招股價以求上市,甚至用一些奇怪手段圍貨,先上市後再說,又或是多撐兩三個月,等氣候逐步回暖,賣出價能夠高些,情況也遠較這個佳。

    所以大氣候和老闆的性格,是決定一家企業成功的重要因素。

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