ZKIZ Archives


中國真有五千萬套空置房嗎?

來源: http://wallstreetcn.com/node/100296

本文作者陸挺 是美林證券大中華區首席經濟學家。文章首發於中國首席經濟學家論壇,授權華爾街見聞發表 今年我國房地產市場自年初開始就凸顯疲態。在一片唱衰聲中,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)六月初發布了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢 2014》的報告,其驚人結論無疑給本來就已脆弱的中國房地產市場一拳重擊。根據CHFS的估計,2013年我國城鎮地區空置住房為4898 萬套;空置率為22.4%,比2011年上升1.8 個百分點;城鎮空置房占用了4.2萬億的銀行房貸。CHFS認為城鎮住房需求乏力,供給過剩,現有住房年供給的40%即可滿足新增住房需求;“房價下行趨勢已定,中國住房市場的寒冬即將到來”。   CHFS的報告一石激起千層浪,房地產界一直唱多房價的任誌強先生迅速發微博批評。任認為我國自 1998年開始房改至2012年底城鎮總共竣工住房95億平米,至2013年底共竣工約106億平米,約1.1億套住宅,扣除拆遷,凈增約70億平米。同期城鎮新增約七千萬個家庭,超過新建住房套數,因此絕不可能有五千萬套空置房。CHFS的甘犁主任立即反駁,引用中國經濟信息網數據,推算1998年至2012年間城鎮地區凈增住房面積為156億平米,高出任的數字達80億平米。甘認為任低估了城鎮住房凈增面積達60億平米。雖然甘也承認尚有20億平米的差距不能用現有數據解釋,但認為“至少我們可以得出,任誌強先生關於我國絕不可能有五千萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的”。   如何看待甘任之爭?我們認為,核心是如何定義我國的城鎮及如何使用家庭調查數據。任使用的住房數據大致局限於城鎮實際建成區,而甘的估計源於國家統計局的人口普查和家庭調查數據。雖然任在反駁中沒有提及小產權房,算是一個瑕疵,但總的來講,CHFS的結論過於草率。   CHFS家庭金融調查在同類調查中質量是第一流的,填補了國內很多空缺。但其設計和樣本也照樣存在眾多缺陷,在CHFS從其樣本推斷到我國總體情況並提出政策建議時,忽視了我國宏觀數據中的諸多問題,從而得出了一些明顯有誤的結論。在我們看來,CHFS大幅高估了我國城鎮住房存量和空置率,從而遠遠誇大了我國城鎮空置房數量。我們估計我國城鎮地區空置房數量應在三千萬套以內。CHFS忽視其家庭調查的盲點,嚴重低估了我國1.7億外出農民工及其家屬的城鎮住房需求,忽視被納入城鎮但實際上尚屬農村地區的居民城鎮化需求,同時又不恰當的使用住房開工率等數據誇大了住房供給。   這些分析上的誤區使得CHFS在政策建議上撿了芝麻,丟了西瓜。CHFS有些關於住房調控思路有一定合理性,但沒有觸及導致我國城鎮住房市場扭曲的核心問題。   我們認為,住房和城鎮化方面的改革重心是逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度。我國住房建設存在嚴重的區域間錯配,也終將為此付出慘痛代價,但我國城鎮住房總體建設規模並沒有脫離經濟高速增長和低城鎮化率的現實。從今後的需求來判斷,我國城鎮住房的完工面積或接近頂部,但因為質量的提高和配套的改善,未來十年內城鎮住房投資仍能以5-10%的速度增長。伴隨著戶籍制度改革和人口的更自由遷徙,住宅需求的區域分化必然加大。今後哪里有穩定的工作機會,哪里就有住房需求,哪里的城鎮就會發展,而非像過去那樣住房投資在全國四處開花。我們認為,全國範圍內房價大幅持續上漲已成歷史,房價會周期波動,房價的區域分化還會加劇,但出現全國性房價持續下跌的可能極小,我國住房市場也不大可能出現持續的寒冬。   本文接下來分四節來闡述我們的觀點。第一節我們在假定CHFS的22.4%城鎮住房空置率是準確的情形下,討論我國是否真的存在4898萬套城鎮空置房。第二節我們解釋為何CHFS可能高估了城鎮住房空置率。第三節我們討論是否真有4.2萬億銀行房貸被浪費在城鎮空置房上。第四節我們討論為何CHFS低估了城鎮住房需求和高估了未來城鎮的住房供給以及為何CHFS的政策建議存在很大問題。   “建制城鎮化”導致CHFS高估城鎮空置房數量   我國的官方統計既誇大了城鎮範圍又漏報了城鎮人口。在區域上,統計局誇大了我國的城鎮範圍,計入了大量“被城鎮化”的農村地區和農業家庭;在人口上,統計局卻沒有將大部分的外出農民工計入城鎮內。CHFS是按照統計局的城鄉編碼系統和已有的統計局區域統計數據進行分層抽樣的。這種分層抽樣的優點是樣本和統計局定義的統計總體較為吻合;缺點是CHFS的家庭調查幾乎複制了統計局在城鄉劃分上的所有缺陷。具體說來,CHFS和甘犁教授引用的數據存在兩個明顯問題,由此導致其高估我國城鎮住房存量。一是錯將家庭戶統計數據當作人口數據,從而誇大了我國城鎮居民住房的總面積;二是沒有認識到統計局定義的城鎮地區實質上覆蓋了大量農村地區和農業戶口。   不能將所有城鎮人口都看成是城鎮家庭戶   甘犁教授所引用的中經網“1998年,中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米,城鎮人口為4.2億;至2012年,城鎮人口為7.1億,中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米”實際上來自於統計局的人口普查和城鎮家庭調查數據。但統計局的人均居住面積僅指家庭戶,而非所有人口。在我國的戶口管理中,把以家庭立戶的,即是以“具有血緣婚姻或收養關系”立戶的稱為家庭戶,而把以“無血緣關系而居住在一起的人員”立戶的,即由業緣關系共同居住在機關、團體、學校、企業、事業單位內部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶。眾所周知,集體戶人均居住面積遠小於家庭戶,在人口普查中也不作為調查項目,所以在計算城鎮住宅套數和面積時,應將集體戶排除在外或進行一定調整。   根據2010年六普,城鎮家庭戶人口占城鎮總人口比例為88%,在2000年五普中這個比例是89%。經調整,我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米,比甘犁教授的算法少了20億平米。這恰好回答了甘回應任時的一個疑惑,即在考慮自建房,小產權房和較小的拆遷規模後“尚有20億平米的差距不能夠用現有數據解釋”。   我國所謂的城鎮地區包含大量農村   按家庭戶計算的我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米。根據國家統計局,在此期間我國城鎮住宅建設完工了95億平米。無論是甘犁教授、還是任誌強先生主管的REICO工作室,在小產權房存量方面的估計其實比較接近,所以我們姑且使用甘犁教授的8.3億平米這個數據。有關拆遷規模,有爭議但畢竟差距有限。最大的分歧其實來自於城鎮中所謂的“自建房”。從CHFS的所有推論和政策建議來看,CHFS把所有的城鎮自建房都列為真實的城鎮住房,但我們認為城鎮中絕大部分的自建房實際上就是“被城鎮化”之後農民在農村的自有住房而已,不是真正的城鎮住房。   我國有關城鎮的定義不斷變化   長久以來,我國在城鎮定義方面不斷變化反複。一方面我國沒有穩定合理的城鄉劃分標準,一直以行政界線作為城鄉劃分的基礎,使得絕大部分市鎮的行政管轄範圍都遠遠大於建成區,涵蓋大廣大農村地區和農業人口。另一方面則遺漏了億萬進城務工的農民工,給學術研究和政府決策造成了很大障礙。   從1963年到1990年,我國城鎮人口只計算設有建制的市鎮的非農業人口,不包括農業人口。1990年我國第四次人口普查為城鎮人口制訂新標準,導致對設區的市鎮統計偏大和對不設區的市鎮統計偏小兩種現象並存。2000年五普時又有修正,引入“人口密度原則”,把人口密度在每平方公里1500人以上的區的人口全部算做城鎮人口,而對密度在每平方公里1500人以下的區只計算真正的城鎮部分,鄉村部分不再計入城鎮,從而在一定程度上克服了四普對設區的市城鎮人口的偏大統計。五普同時引入“建成區延伸原則”,將與市鎮駐地建設用地相連的鄉鎮地域和村委會地域納入城鎮,從而一定程度上克服了四普對不設區市和建制鎮人口的偏小統計。但五普的城鄉劃分標準操作複雜,難以推廣。因此2006年和2008年統計局再度調整城鎮定義,取消了人口密度指標,以我國的行政區劃為基礎,以民政部門確認的居民委員會和村民委員會為劃分對象,以實際建設為劃分依據,將地域劃分為城鎮和鄉村。城區是指在市轄區和不設區的市,政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。鎮區是指在城區以外的縣人民政府駐地和其他鎮,政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。同時,開始使用全國行政區劃代碼,建立《城鄉地域庫》。2008年的修訂應該說有較大的改進,但新城鄉劃分標準實際操作起來仍然有很大難度。尤其是“實際建設”這個標準,因為鄉村地區基礎設施的改善,地方政府有很大的自由度將之定義為城鎮。另外在實際操作中,不少地方政府只是將村委會換成居委會的牌子而已。   另一方面,我國地方政府為擴大編制,爭取中央優惠政策和獲取廉價土地,一直熱衷於更改行政區域名稱,令統計局劃分城鄉的工作難上加難。據南方都市報不完全統計,從1997年底至2013年初的15年間,全國縣市改為市轄區的共有158個。1997年我國市轄區面積為35萬平方公里,建成區面積為1.4萬平方公里,建成區僅占市轄區面積的3.9%。2011年我國市轄區總面積為64.3萬平方公里,建成區面積為3.7萬平方公里,建成區占市轄區面積的5.8%。   從六普和CHFS數據推算我國城鎮化被高估至少25%   根據六普推算,2010年我國城鎮地區中有至少40%的家庭戶是農業戶口,人口2億3400萬。而根據2010年國家統計局農民工監測調查,有可能被列為家庭戶的舉家外出農民工人數是3071萬人,即使這部分農民工全部被納入城鎮家庭統計調查範圍,仍然是2億3400萬存爭議城鎮人口的一小部分。單獨外出的農民工是否可能大量的以常駐人口的身份被納入城鎮家庭戶呢?答案是否定的。   據六普數據,城鎮中“一人戶”一共只有3410萬,中間十五歲至五十歲的只有2135萬。即使這2135萬全部是農民工,再加上3071萬舉家外出農民工,城鎮中納入家庭戶的農民工最多只有5206萬,仍然只是2億3400萬存爭議城鎮人口的四分之一不到。實際上,根據統計局的農民工監測調查,在2010年,52%的外出農民工住單位宿舍或工棚,18%合租,所以有70%的農民工基本上被排除在城鎮家庭調查之外,因此被納入六普和國家統計局平時城鎮家庭調查的農民工可能遠小於5206萬這個數目。結論是我國六普統計的城鎮家庭中保守估計有三成左右的居民是當地農村居民,有三成左右的城鎮住房是當地農民在鄉村的住房。   從CHFS的樣本我們也能得出相似結論。目前,CHFS關於其家庭調查抽樣方法和樣本的最全面信息披露來自其2012年家庭金融調查報告。有關其2011年抽樣,“在320個居委會/村委會社區中,城鎮樣本與農村樣本比例為181:139”,“農村地區抽取的戶數統一設定為20戶”,所以農村樣本戶數應該是139*20=2780戶;城鎮戶數是5658戶,總有效樣本是8438戶。根據我們的詢問和CHFS的信息反饋,有19個社區雖然根據統計局編碼是城鎮,但在CHFS實地繪圖時反饋回的信息是農村,社區名稱也是某某村委會。非農業戶籍家庭數是3997個,農業戶籍是4441個。所以,至少有1661戶被調查的城鎮家庭是農業戶籍,占29.4%。實際上,因為城鎮抽樣不是隨機的,而是偏向於“以達到進一步抽取富裕家庭的目的”,所以城鎮中的農業戶籍家庭的比例可能更高。一個更為有力的證據是,“在調查的8347戶家庭中,有土地的家庭約4048戶”。因農村樣本是2780戶,假定農村家庭都有地,城鎮地區中有地的家庭則是1268戶,所以在CHFS調查的城鎮地區中,有地的家庭至少占22.4%。 如果對CHFS樣本的非隨機性進行一定調整,城鎮家庭中有地家庭的實際比例很有可能要高於22.4%。有一種可能是有地的城鎮家庭是農民工,其所擁有的土地是在農村老家的土地。可惜的是,CHFS在其調查問卷中並沒有問及這個問題,迄今為止CHFS也沒有提供更詳細的信息。但從其他信息來看,CHFS城鎮家庭樣本中的農民工家庭比例微乎其微。在其2011年的樣本中,單人戶共有564戶,按比例城鎮單人戶約為378戶,占總調查樣本人口的1.3%和城鎮人口的2.5%。即使把他們全部算作農民工,也遠遠小於我國城鎮中的農民工比例。根據統計局調查,我國2011年單人外出農民工為1億2584萬人,占全國總人口的9.3%和城鎮人口的18.2%。   即使假定CHFS的空置率正確,CHFS高估城鎮空置房達40%   上述分析表明,在我國所謂的城鎮地區人口中,估計有三成左右實際上是居住在鄉村的農業戶籍人口,只是因為“建制城鎮化”才被劃為城鎮人口。同樣道理,有三成左右的所謂城鎮住房其實是位於農村的住宅。討論我國的城鎮化,一定要去偽存真,剔除這部分偽城鎮化;研究我國城鎮空置房數量,也有必要剔除這部分農村住房。將CHFS估計的4898萬套空置房數量去掉30%,我們得到一個相對較為可靠的3428萬套空置房的數字。   換個角度,按CHFS的城鎮住房空置率在過去兩年的變化,2011到2013年兩年之間我國城鎮空置房增加了842萬套。但這兩年間我國官方統計的城鎮化增加了4032萬人,按戶均2.8人算,需1440萬套住宅。兩年間我國包括小產權房的城鎮住房建設完工量約2250萬套。如果按照CHFS的空置率數據,則我國過去兩年在城鎮地區幾乎沒有任何拆遷,但這顯然是不可能的。以此判斷,如果假定CHFS關於我國城鎮住房空置率的統計是準確的,其使用的城鎮住房總量可以確定是誇大的。   我國城鎮住房存量究竟是多少?   業界公認建設部早些年公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》中的數據相對比較可靠。根據這份報告,至2005年底,全國城鎮住宅建築面積為108億平方米,人均住宅建築面積26.1平方米,戶均住宅建築面積83.2平方米,戶均成套住宅套數0.85套。通過與其他人口數據核對,這些住房數據顯然是基於戶籍而非常住人口的。我們認為,雖然使用人口普查數據會高估城鎮人口,但僅僅納入非農業戶籍人口則低估城鎮人口。一個折中的辦法是以建設部2005年數據為基礎,加入大部分當時已經建成的小產權房,再以國統局每年城鎮住房完工數據和小產權房完工量來推算2005年後的總新增量。假定2000年前的住房在2005年前以每年2%的速度被拆遷,之後以3%的速度被拆遷,小產權房建設規模為統計局統計的年城鎮住宅供應量的8%。由此我們估算,2013年我國城鎮實際住宅存量為166億平米,約合1.8億套住宅。我們估算的城鎮住房面積同2010年六普結果相比低23%。根據我們的估計,截至 2010年底,在我國城鎮地區, 2000年以前建造的房子約占48.7%。相比之下,六普的數字是56.8%。 之所以有差別,是因為六普的城鎮住宅中包含三成左右的農村住宅,而農村住宅的建設高峰是八九十年代。到2013年,我們估算的這個比例下降到39.7%。   西南財大22.4%的城鎮空置房率可靠嗎?   有兩大因素使我們認為我國城鎮住房空置率要明顯低於22.4%。一是有必要扣除正在裝修的毛坯房;二是CHFS的抽樣和問卷設計也導致其高估我國城鎮住房空置率。由於文化傳統等種種原因,我國新房供應中約有70%左右是毛坯房。從國際標準來看,這些毛坯房是非成品房,應該從空置房中扣除。當然也有不少毛坯房是純粹用來作投機或投資用的,買主不會考慮去裝修,所以毛坯房也不能完全從空置房中扣除。如果毛坯房是真實剛性需求,那麽從毛坯房的交房、裝修到入住時間平均約為九個月。所以一個較為合理的調整城鎮住房空置率的辦法是從空置房中扣除年供應量的一半左右,即550萬套。以我國1.8億套城鎮住房存量來計,這樣的調整可以使我國城鎮住房空置率下調約3個百分點。   CHFS非隨機抽樣性及其權重調整的隨意性   CHFS在計算我國城鎮住房空置率方面的一個更為嚴重的問題是其樣本偏重於高收入人群。CHFS在抽樣的第一和第二階段是按照國家統計局的編碼系統和已有的地區經濟數據來進行分層抽樣的,權重調整的難度應該不大。但在其第三階段社區抽樣中,城鎮家庭的抽樣和樣本數量不是隨機的,而是“在城市地區,我們收集了各社區的平均住房價格信息,並以此作為社區富裕程度的衡量指標。在此基礎上,我們根據住房價格由高到低將各社區分成四個組,在住房價格最高的組分配50戶樣本,而在住房價格最低的組分配25個樣本,以達到進一步抽取富裕家庭的目的”。通俗一點,就是富人區抽的樣本多,平民區抽的樣本少,貧民區抽的最少。從理論上來講,這種非隨機的分層抽樣可以通過權重調整來解決樣本的代表性問題。但分層抽樣的前提是利用事先掌握的關鍵統計信息,在社區這個層面,無論是通過房價還是其他指標,數據質量已很不穩定,權重確定的隨意性相當大。舉一個例子,CHFS估算的2011年我國城鎮家庭擁有兩套及以上住房的比例就經歷了較大調整。CHFS在2012年的報告中提及的是19.1%,後來經過權重調整,調降到15.9%。由此可見,權重調整的空間相當大。又比如,或許是因為權重調整難度太大,CHFS調查報告中有些統計數字是肯定沒有經過權重調整的。在其2012年調查報告中關於“自有住房擁有率”的表述中,城市的85.4%和農村92.6%的“自有住房擁有率”是按照樣本直接計算的,未經任何權重調整。   一點題外話。權重調整這個問題不僅涉及CHFS的城鎮住房空置率,還影響其他CHFS之前公布的關鍵統計結果。比如CHFS公布的2010年中國家庭收入基尼系數為0.61,遠遠高於統計局公布的0.48。統計局的數字或許是低估的,但因為樣本代表性問題CHFS高估我國基尼系數的可能性也不小。如果CHFS城鎮家庭住房多套率可以從19.1%下調到15.9%,調整幅度達20%,那麽CHFS的基尼系數向下調整的空間也不會小。   其他因素導致CHFS高估城鎮住房空置率   一是CHFS在調查問卷設計時,並沒有問及城鎮居民的空置房位於農村還是城市。根據CHFS的城鎮住房報告,城鎮中因為人房分離導致的空置率為5.1%。CHFS定義“人房分離”為僅擁有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房。我們認為這部分人有可能是在城鎮租房居住的農民工,而農民工在老家農村基本都擁有住房,因此CHFS在計算空置率時很有可能錯將農村住房當作城鎮住房從而擡高城鎮住房空置率。   二是CHFS在使用統計局的編碼系統時所導致的樣本偏差。由於縣市改區主要發生在我國較為發達地區,其所在地“被城鎮化”的農村居民的人均住房水平一般來講比城市居民要高。另外較發達地區的城市化速度確實較快,拆遷量大,而農民的拆遷房補助也較多,經常有補償一套以上拆遷房的情況,從而擡高了統計結果中的空置率、人均居住面積和戶均套數。   CHFS在計算城鎮住房空置率方法上的問題   CHFS的城鎮住宅空置率和其他一些他們提供的住房數據有不一致的地方。在2012年的報告中CHFS較為詳細地列出了2011年我國城鎮家庭擁有住房套數的分布表。根據此表, 擁有3套以上城鎮住宅的家庭占比為0.32%,若合理假設這些家庭的平均擁有量為5套,則可算出每一百城鎮家庭擁有的住房數量為111.5套。上面提過,由於沒有問清楚這些住宅是在城鎮還是農村,所以實際數量可能小於111.5套。對這一百個城鎮家庭來講,除非合租,一個家庭會居住在一套房子中。那麽合租的比例是多少呢?合租的應該絕大部分是單人戶。在其2011年的樣本中,城鎮中單人戶數量約為378戶,占調查樣本中城鎮家庭戶的6.7%。保守假定合租是3人住一套住房,則2011年CHFS的樣本中每一百城鎮家庭居住在96.7套城鎮住房中,如此計算出來的城鎮住房空置率為13.3%左右,要比CHFS公布的20.6%的空置率小一大截。事實上,CHFS後來已經將2011年的城鎮擁有多套住房家庭的比例從19.1%下調至15.9%,說明根據我們的合理假設計算出來的城鎮住房空置率可以進一步降低至10.5%左右,更不用說,如果我們去掉多套房中可能包含的農村住宅,這個空置率會更低。   我國城鎮住房空置率究竟是多少?   通過上述分析,我們認為,我國城鎮住房空置率應該在10%到20%中間,或者說可能在15%左右。通過調查我國部分城市居民小區晚上開燈率,國際投行里昂證券最近發表了一份報告,認為我國一線城市商品住宅的空置率在10%,二三線城市的空置率在16%左右。如果以平均15%的空置率來計算,我國在2013年底城鎮空置房的數量約為2700萬套。   毋庸置疑,即使經過下調,我國城鎮的住房空置率相對其他國家是很高的。我們認為原因主要有四個。一是我國仍處於經濟增長速度和城鎮化速度較快時期,每年城鎮住房完工量相當大,占存量的7%左右,而從新房完工到成交最後到居民入住必然有一定時滯,由此帶來較高的空置率。二是我國由於戶籍和其他限制,我國外出農民工和其他流動人口主要還是在原籍地中小城市買房而非在其工作地買房。三是我國城市發展的土地供應額度主要由當地戶籍人口數量決定,導致外來務工人口較多的發達地區城鎮住房供不應求,房價上漲過快,而人口流失的不發達地區城鎮住房則可能供過於求,從而造成較高的住房空置率。四是我國居民儲蓄率高,但資本市場發展落後,銀行存款利率低下。在我國高速經濟增長和快速城鎮化的背景之下,大城市房價持續攀升,引導資金過度追逐部分城市的有限住房供應,造成一定的投機,又因房屋租賃市場落後,導致即使在人口密集的大城市也造成較多空置住房。同時我們也要看到,在大量空置房的背後,我國70%的1.7億外出農民工生活在工棚,集體宿舍和合租的住房中,許多受過高等教育的年輕人成了“蟻族”。我國雖然沒有像有些發展中國家的大型貧民窟,但我們同樣有棚戶區,臟亂擁擠的城市邊緣地帶和居住環境惡劣的城中村。   我國有4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上嗎?   CHFS的調查報告認為截至2013年8月,城鎮空置住房占用了4.2萬億的銀行住房貸款余額。空置住房不僅具有較高的信貸可得性,其平均貸款規模也遠高於非空置住房。CHFS認為房價一旦下跌,空置住房更容易虧本房價一旦下跌,空置住房更容易資不抵債。   因為資料有限,我們很難去深究CHFS如何得出上述有些結論。 2013年8月時我國銀行的房貸余額約為9.3萬億。我國新房銷售以預售為主,占78%;從預售到交房,保守估計平均大概需要一年時間;因為我國新房中約有70%是毛坯房,毛坯房的合理裝修到入住時間是九個月。調整預售所用銀行貸款,在2013年8月已經交房的銀行房貸應在7.95萬億左右。如此說來,CHFS認為我國有超過一半(53%)的銀行房貸被浪費在了城鎮空置房上。   假定CHFS這個推斷基本準確,我國嚴格的銀行按揭貸款政策就是一個徹底的失敗。若從政策建議角度出發,CHFS大概是認為我國銀行的差別性房貸政策應該大幅收緊。但CHFS的結論和實際情況或許有較大出入。我們可以肯定的是,CHFS這個4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上的結論是建立在其對我國空置房數量嚴重高估的基礎之上的。如前所述,我國城鎮空置房數量可能在2700萬套左右,按照CHFS的其他信息,空置房所占銀行貸款應在2.3萬億左右,占2013年8月銀行房貸余額的25%。其實我們認為2.3萬億這個數字仍然高估了城鎮空置房所占的銀行房貸。過去幾年我國大量城市空置房來自於城市擴張所帶來的拆遷補償。城郊農民在拆遷過程中往往得到一套以上的住房,而這些空置房則幾乎不涉及銀行房貸。   CHFS在分析今後城鎮住房供需方面的誤區   CHFS根據其家庭調查和統計局數據推論出2013年我國城鎮地區空置住房為4898萬套和空置率為22.4%後,認為城鎮住房需求乏力,供給過剩,現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。房價下行趨勢已定,中國住房市場的寒冬即將到來。我們認為CHFS低估了未來的城鎮住房需求,高估了將來的住房供給,從而得出了有誤的政策結論。   農民工的城鎮住房需求被嚴重低估   CHFS將城鎮住房需求分成兩類。一是現有城鎮居民的需求。“截至2013年八月,24.6%的城鎮家庭具有剛性需求,約為5400套房。13.1%的城鎮家庭具有潛在的改善型住房需求”。CHFS然後根據家庭金融資產和新房市場價格,計算“可實現的住房需求”不及總需求的40%。二是新增住房需求。CHFS預計未來五年年均新增住房需求為995萬套,其中包括年新增成年人所需求的317萬套,補償新增拆遷家庭的242萬套和新增農民工的336萬套。   我們認為CHFS明顯低估了未來的城鎮住房需求。CHFS調查的城鎮家庭中,有三成家庭實際上是生活在農村中的農業戶籍人口。這些家庭,尤其是城郊農民,有很高的城鎮住房需求。雖然部分城鄉結合部農民可以通過拆遷取得城鎮住房,大部分農民仍需購置城鎮住房。   和其他家庭調查一樣,CHFS的家庭調查嚴重低估進城農民工的住房需求。2013年我國1.7億外出農民工中,在工作居住地擁有住房的只有1.1%,49%的外出農民工住單位宿舍或工棚,20%合租。我們認為這些沒有單獨居住的農民工絕大部分被排除在城鎮家庭調查之外。農民工即使單獨居住,也主要在城郊或城中村。如前所述,CHFS在農村和低房價社區的樣本量小(20到25個),又因樣本權重的調整困難,農民工家庭的比例很有可能在調查統計中被低估。除了大量城中無房的存量農民工,農民工人數還在逐年增加。2013年農民工增加633萬,外出農民工增加274萬,這些新增農民工也有住房需求。我國目前還有大量留守兒童, 2012年9月教育部公布義務教育隨遷子女超過1260萬,留守兒童2200萬。全國婦聯2012年發布《中國農村留守兒童、城鄉流動兒童狀況研究報告》,根據《中國2010年第六次人口普查資料》樣本數據推算,全國有農村留守兒童6103萬,占農村兒童37.7%,占全國兒童21.9%。46.7%農村留守兒童的父母都外出。另外全國有流動兒童達2877萬。   我們保守估算有城鎮住宅需求的農民工及其家屬約有2.2億。如果以1.7億外出農民工為基礎,中間舉家外出的有3525萬,住房需求是1763萬套;剩下1億3085萬人,假定50%已經結婚(家人在鄉下)或嫁娶鄉村配偶,另50%單身並主要在外出農民工中間尋找配偶,則住房需求為1億468萬套。所以總計1億2230萬套。扣除在工作居住地擁有城鎮住房的1.1%,實際需求是1億2096萬套。即使考慮到部分農民工會選擇回鄉,未來十到十五年若我國能夠較為順利的解決進城農民工的住房問題,每年新增的住房需求也在500萬套以上。   最後,CHFS在計算“可實現需求”時,使用現有區域房地產市場數據,忽視未來居民收入上升、政府提供保障房和居民遷徙等因素。我們尤其要指出的是,我國目前每年畢業大學生約720萬。這些未來的白領階層也有很強的流動性。即使他們的上一代已經為他們在家鄉購買了房子,這些年輕人也很有可能隨著我國產業的區域間轉移和遷徙,從而形成新的住房需求。   現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求?   在論及未來五年年均住房供給時,CHFS由於對房地產行業的宏觀數字缺乏了解,在年均商品房和保障房兩個方面大大高估了未來住房供應量,從而得出“現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求”的結論。同時又不切實際的認為我國現有城鎮空置住房都可以成為有效供給,從而誇大了現有住房的供給量。   CHFS假定過去兩三年的商品房開工面積可以在未來五年得以維持,從而預測未來五年年均供應1300萬套商品房。殊不知我國14.6億平米的商品房開工面積很有可能在2013年已經達到頂峰,今年前五個月商品房開工面積同比已經下降22%,照此速度,今年我國商品房開工面積也就是在11.4億平米左右,今後也不大可能恢複快速增長。但一個遠為嚴重的分析錯誤是假定過去幾年開工的商品房都能完工交貨。實際上,商品房開工面積過去幾年來遠遠高於完工面積,且差距越拉越大。根據我們的估算,2011年時商品房的平均施工期為2.5年,但到2013年躍升至5.6年,而如果一切正常的話毛坯房的施工期應該在2年左右。2013年我國商品房完工面積為7.9億平米,只有同期開工面積的54%。那麽究竟是什麽原因導致我國商品房開工面積遠遠脫離完工面積呢?我們認為,主要原因是自從2010年以來中央政府為遏制房地產泡沫,打擊開發商囤地行為,開始嚴格執行“開發商在購得土地兩年之內若不開發土地,則政府有權收回土地”的政策。這迫使眾多囤地的開發商只是象征性的開始施工從而避免受到政府懲罰。我們估計未來五年年均商品房供應也就在接近800萬套左右的水平,和2013年基本持平。   CHFS預測我國未來五年年均供應保障房720萬套。我國的確計劃在十一五期間完工3600萬套,但從目前進程來講,基本上不可能完成這個任務。2011年至2013年底,保障房基本建成1577萬套,其中包括棚戶區改造668萬戶。今年國家計劃新開工保障房700萬套以上,基本建成480萬套。也就是說,如果今年能夠順利完成計劃,十一五的前四年共完成2057萬套。顯然2015年作為十一五規劃的最後一年不可能完成剩下的1543萬套。實際上,根據實際情況,政府已經在一定程度上淡化這個3600萬的指標。按照去年和今年的實際完工目標,十二五規劃中的保障房完工指標應該大幅低於十一五規劃中的3600萬套。但一個更為重要的問題是,保障房的實際開工和完工情況可能要比官方數字低一大截。地方政府虛報保障房數據的現象較為嚴重。絕大部分經濟適用房和拆遷房等住房項目因為由開發商承建,已經被統計為商品房;但許多地方政府為完成上級下達的目標,將這些經濟適用房和拆遷房再次作為保障房工程向上匯報成績。工業區宿舍以前一般不作為住房項目上報,但為了完成指標,地方政府紛紛將開發區和工業區內宿舍統計為保障房。   不是所有的空置房都是有效供給:土地和戶籍制度的扭曲   在存量住宅分析供應方面,CHFS認為,“中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300 萬套,可實現改善型住房需求上限約為950萬套,總計3250萬套。同時,城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套,待售商品住宅約為350萬套,總供給為5248萬套住房。由此可知,即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房可以滿足可實現住房需求”。除了低估需求和高估供給的絕對量外,CHFS也誤將所有的空置存量房當作有效供給。   我們認為,我國特殊的土地和戶籍制度造成了我國居民住房供應的低效配置。我國的戶籍制度不僅僅限制農業戶籍人口在城鎮的居住權利和使用城鎮公共服務,也限制非農業戶籍人口在戶籍所在地以外城市的居住權利。我國農村的集體土地制度使得農村人口向城市轉化時,大量鄉村用地尤其是宅基地空置造成嚴重資源浪費,又因為不能將農村土地包括宅基地置換成可交易資產,農民進城沒有原始積累,很難累積起一定財富購買城市住宅從而獲得戶籍。另一方面,堅守18億畝耕地紅線有一定的合理性。但正因為此,土地緊缺,城市每年擴張的速度受嚴格限制,土地擴張的額度以當地人口為標準來安排,造成人口湧入的經濟高速增長城市過於擁擠,房價過高,而人口流失地區的城市土地供應則綽綽有余,造成住宅供過於求的局面。   可以說,我國改革開發後第一代的住宅建設浪費在農村。八九十年代農民工將大部分在城鎮的打工所得花在老家的蓋房支出上,房子越蓋越大,我國直到2006年以完工面積計農村的蓋房規模超過城鎮。但許多農民工也就是春節時回家住幾個星期而已,農村新建住房的使用效率極低。這些被納入“城鎮統計”的農村住房很多也就成為城鎮空置房。CHFS在2011年調查中,即使樣本偏重於富人區,仍然有17.1%的城鎮家庭是“自建擴建”的。六普數據中,“城市”中的自建房比例是16.4%,“鎮”的自建房比例是56.2%,“城鎮”合起來的比例是31.5%。這些所謂的城鎮自建房絕大部分都是農民在鄉村蓋的房子。   第二代的住宅建設浪費在中小城市和鎮,主要是在過去十年間。在大城市打工的新一代農民工和非農戶籍流動人口由於戶籍和限購等種種因素,紛紛在老家城鎮購房。對部分農民工而言,在老家城鎮購房可以為其家庭取得非農戶籍,從而獲得公共服務尤其是將子女送入城鎮中小學讀書的權利。從地方角度,過去十來年是土地財政登峰造極的時代,大部分地方政府通過運作土地獲取資源,將民間儲蓄大規模轉換成城鎮建設。這其中不乏成功的例子,我國城鎮化和城鎮基礎設施建設取得了巨大成就。但這種四面開花式的城鎮建設必然有其非理性的一面,最後也必然會出現一批嚴重供過於求的“空城”甚至“鬼城”。是否這些“空城”最後都能被新湧入的人口填滿呢?答案是否定的。隨著我國戶籍制度的逐步放開和人口流動加速,有些空城或許有前途,有些空城甚至會更空。結論顯而易見,不是所有的空置房都是有效供給。   對未來需求和供給的估算   簡單起見,不考慮老年供應和新增成年人,合理假定兩者間基本互相抵消;拆遷家庭需求計入城鎮化需求中;去掉農民工,再去掉25%的偽城鎮化,我國目前的城鎮化率約為40%。未來十年,我國實際的城鎮化(包括真正吸納農民工及其家屬)可達60%。新增城鎮居民,即二十個百分點的人口約為2.7億人。保守估計以戶均3口人來計算,需要9000萬套房;我國目前在2000年前建成的城鎮住房約有7000萬套,進入加速折舊階段。未來十年假定約有30-40%會被拆遷。如此計算,我國未來十年的需求是1.2億套左右。我國截至2013年完工大約1.16億套。如此推論,以面積來計,我國新房開工和銷售已經處於頂部或已越過最高點。但今後十年的修建量的質量和綜合配套將提升。住房投資增速仍能夠維持5-10%的增長。   謹慎對待CHFS提出的政策建議   CHFS在得出“中國住房存量已經過剩,空置率高”的結論後,得出幾點政策建議。一是“在住房市場調控中,應註重盤活存量,減少浪費。短期而言,可以通過免除租房稅費,規範租房市場來保護出租雙方利益,讓空置住房產生效益”。二是“通過對多套房家庭征收房地產稅,提高空置房持有成本,激活空置住房。中國的住房市場主要由投資需求驅動”。三是“正確引導價格預期是住房市場調控的另一方面。應該通過收集並定期發布空置率等相關指標,幫助投資者了解住房市場運行現狀並合理預期其發展趨勢,理性決策”。四是“應該減少或停止新建保障房。通過對低收入家庭或農村流動家庭發放租房補貼,既能解決這部分家庭的住房問題,也能活躍租房市場”。   我們認為,CHFS這些政策建議大體上是合理的。CHFS的“應該減少或停止新建保障房”適用於我國住房供應明顯過剩的中小城市,但對大城市和城市的棚戶區,保障房建設和棚戶區建設還是非常必要的。這一方面是因為大城市較快的房價上漲的確擠壓了原有居民的生存空間,對他們來講,遷徙到其他城市是不切實際的。另一方面我國大城市的實際空置率和空置房數量遠沒有CHFS估算的那麽高,而大城市的保障房建設規模也可能遠遠低於CHFS的估計和官方數字。   農民工問題是CHFS家庭調查的盲點和其政策建議的盲點   CHFS政策建議的一個更大問題是忽視其家庭調查的盲點,從而在政策建議上撿了芝麻,丟了西瓜。CHFS的家庭調查在城鎮遺漏了絕大部分進城打工的農民工和農民工家庭,另外一方面卻通過其農村家庭調查又得出了“農村戶籍人口中,年輕人口大部分已經進入城市”。通觀CHFS的調查結論,似乎進城的農村戶籍人口已經融入城市,成為自有住房擁有率達89%中的城市家庭中的一部分。如此一來,CHFS就得出了一系列嚴重脫離我國實際的政策結論,過於強調城鎮住房過剩,而忽視我國城鎮住房的結構性區域性錯配問題,無視我國億萬農民工的居住生存狀態和歸屬問題。在有關我國城鎮住房問題的政策建議上沒有任何地方涉及我國深層次的戶籍和土地問題。   我們認為,今後我國在住房和城鎮化方面的改革的核心是以穩健的逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度背景下的城鎮化。我國城鎮住房建設雖然存在嚴重的區域間錯配,也終將為此付出較為慘痛的代價,但我國城鎮住宅總體建設規模並沒有脫離我國經濟高增長和低城鎮化率的現實。從今後的潛在需求來判斷,我國城鎮住宅的完工面積或接近頂部,但因為質量,裝修和配套的改善,在未來的10年內城鎮住房投資仍將維持5-10%的增長。住宅需求的區域分化必然加大,哪里有穩定的工作機會,哪里就有住房需求,而非像過去那樣全國四處開花。可喜的是,中央政府在這方面有著清醒的認識。在6月30日中共中央政治局會議上,領導層指出“加快戶籍制度改革是涉及億萬農業轉移人口的一項重大措施”,要“著力促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化,穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋”。中央也認識到土地問題是今後戶籍改革的核心。“戶籍制度改革是一項十分複雜的系統工程,要堅持統籌謀劃,協同推進相關領域配套政策制度改革。要完善農村產權制度,維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權”。我們認為,在經濟體制改革上,如果說要找到一個能夠順應民心,提高資源使用效率,促進社會公義和縮小貧富差距的最佳切入點,一定是農村土地制度改革。  
中國 真有 有五 五千 萬套 空置房 空置
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=106995


ZKIZ Archives @ 2019