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股場放大鏡:轉型股資產減值驚人 歐陽風

2008-07-18  AppleDaily

澳 博控股(880)成功上市之後,相關濠賭股仍未能止瀉,例如新濠(200)昨又跌4.6%,股價再創近3年半以來新低。濠賭股壞消息不絕,最新輪到兩隻三 四線濠賭股要發盈警,繼周三多金控股(628)發盈警後股價急跌38%,昨日輪到奧瑪仕(959)發盈警。兩間公司均表示預期08年3月底止年度之業績可 能錄得非常重大虧損,其中多金份通告最含糊,只係表示有關虧損主要由於非常重大無形資產減值虧損所致。至於奧瑪仕,則講明係因收購澳門希臘神話之 49.9%權益,而產生之無形資產減值虧損,因而遭受重大及不良影響。根據其提供之財務資料,該筆無形資產攤銷及減值達到13.27億元,比瑪仕總市值 9.8億元還要高。

多金越跌越殘有原因

多金前身為浩基集團,近年轉型澳門賭場中介人業務,去年開始收購多間中介公司,包括 World Perfect(WP)、Triple Gain(TG),成為澳門金沙及威尼斯人賭場的中介人代理,月前又斥資2.24億元,收購Leading Century(LC)的永利博彩中介人業務。以上收購若干條款有保證溢利,根據早前的公佈,威尼斯人的中介人業務應不能達到保證水平,雖可獲得賠償,但 長遠卻唔係辦法,亦因此搞到股價越跌越殘。根據新會計準則,公司資產包括無形資產要每年估值後入賬,至於點樣估值,就真係考起,表面上呢啲會計賬目只係數 字遊戲,但係某程度上亦反映公司收購之資產質素。未來一段時間,相信好多轉型股的業績曝光後,「資產減值」勢成為轉型股的計時炸彈。
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談投資組合轉型、股票估值及選股(三) 紅猴股評


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http://redmonkeyblog.blogspot.com/2009/05/3-may-2009.html


上次股評提及「紅猴股票估值表」(按此)之重組及股票估值方法,今天談論怎樣選股加入投資組合。

(按一下下圖可放大)


上次亦提及於「紅猴股票估值表」,若「年回報(3年期)」大於「目標回報(3年期)」,即那隻股票於現價值得買入作長線投資。但是有不少股票現價仍符合這個條件,那麼要選那些去買入?

首先,當然是評估個別股票本身的質素,包括

(1) 派息比率

若 2008年度業績的派息比率明顯下降,又說不出來年有什麼重大資本開支,證明公司缺現金,業績幾好都沒有用。如招商銀行(3968),以紅股代部分現金派 息,不過公司講到明要集資填補資本充足比率,透明度仍高,使股價已反映此壞消息,但筆者或會部分減持,因短期股價會因預期配股或供股受壓。但如勤+緣媒體 (2366),2008年現金流量呈正數,手持現金3.2億,總債項/股東權益比率只有22%,每股盈利增長36%,中期息比去年增加下,忽然不派末期 息,改送紅股,遺返常態,筆者只好對其抱懷疑態度,避之則吉。

(2) 現金流量

若2008年度業績的現金流入大幅減少甚至轉正為負,公司又不是用錢來減債或作重大資本開支,有可能存貨上升或收賬有問題,亦避之則吉,昆明機床(300)便是一例。

(3) 負債比率

筆者亦盡量避免投資於負債偏高的股票,除非公司真的借錢用來投資於爭取更多生意及增強市場競爭力。

(4) 公司實力及行業前景

當 然公司本身的管理質素,產品及服務於市場及行業的競爭力,亦是考慮元素,若買到行業龍頭當然最好,但現價通常已不便宜,如恒安國際(1044)。另外,公 司所處行業的前景亦很重要,若行業本身受惠於國策,如中國內需、中國基建及中國建材等,未來盈利相對易估,投資便事半功倍。

(按一下下圖可放大)


筆 者初時認為於建立一個以2012年為目標的長線投資組合,只需考慮所投資股票於3年後的目標股價便是。但運作起來,卻要處理一個心理問題,就是短期跑輸大 市。作為小投資者,因所得資訊比較少,不可能如基金經理般了解上市公司那麼多,若選錯所投資公司,要3年後才清楚,豈不浪費3年的投資時間?

舉例若魏橋紡織(2698)真的要待2012年全球經濟可回穩,那年才一舉回復至正常的$10,於未來3年若大市慢慢攀升時,若其股價持續低企,心理上亦不好受。筆者多次強調投資者若不能平衡自己的投資心理,很易作錯決定,回報最終不會理想。

為此,筆者為每隻股票算出「2009年估值」,即那隻股票現在可值多少。所以,除了「年回報(3年期)」大於「目標回報(3年期)」這條件外,筆者會選擇那些現價比「2009年估值」還有可觀折讓的股票,希望短線回報亦可不錯。

基於此,筆者亦決定為這個長線投資組合加添靈活性,雖所投資股票仍以長線為本,但若股票短期升幅可觀或超越「2009年估值」,筆者會考慮沽出並換入落後的股票,以增加投資組合的整體回報。

如 先前所說,筆者將每隻股票訂下由1至5的風險級別(1為最低風險),不同風險級別有不同目標回報,再將組合資金分佈於不同風險級別,期望投資組合能達到目 標回報的同時,亦能平衡組合風險。風險級數越高,自然附合上述買貨條件的越少,但為了增取高一些回報,風險當然要冒上一點。而每一個風險級別,筆者再傾向 買入數隻股票,以分散投資。

筆者的投資組合股票風險級別的目標分佈如下

第1級股票佔投資組合35%
第2級股票佔投資組合20%
第3級股票佔投資組合25%
第4級股票佔投資組合10%
第5級股票佔投資組合10%

原 失的投資組合全部投資在風險屬第1級及第2級的股票,為着保持投資組合的35%現金比率,現在正續漸沽出低風險股票以轉換至高風險股票,已進行了一半,來 週初會繼續進行,主要沽出部分盈富基金(2800)及招商銀行(3968),換入其他現價值得作長短線投資的股票,即於「紅猴股票估值表」處公司名用了錄 色及紅色的股票(公司名標示不同顏色的意思已於「紅猴股票估值表」有所解釋)。

於現時的經濟及投資市况,筆者認為投資組合持股60%至 70%作3年期長線投資為合適,預期恒指於12,000至16,000徘徊,但下破14,000暫不容易。現時需留意資金留入,金管局買賣港元的情况。若 恒指向上突破16,000或國指向上突破9,300,筆者會再增持5%股票,使持股比率達到70%。

筆者說過,最近用了頗多時間於轉型 上,志在建立一個以3年為目標的投資組合,減少管理投資組合時間,目的是未來可以將以往用在投資的時間放在其他範疇上。所以基本上,筆者會每週審視投資組 合及「紅猴股票估值表」一次,留意組合內股票有否重大消息公佈,看看投資組合有否需要作出變動。當然,筆者仍會每天閱報留意經濟、市場及上市公司的資訊, 若有需作也會作即時行動。

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折价36.5%美国TPG5.5亿“抄底” 达芙妮或转型零售商


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-27/HTML_5TNVQK2XYULK.html


投资事件沉寂一年后,TPG向连锁消费领域投出第一张支票。5月25日晚9点,女鞋上市公司达芙妮(00210.HK)披露,引入美国德太投资有限公司 (TPG Capital) 共5.5亿元(约8100万美元)的策略性投资,持有达芙妮扩大后约14.5%的股权。

危机之下,PIPE融资(即Private Investment in Public Eqity)已成为私募们最热衷的融资方式,取代了此前盛极一时的杠杆融资。

5月26日,达芙妮收报3.62港元,大涨11.4%。

“达芙妮将实现从生产商向零售商的转变,”26日,中信证券下属直投金石公司投资经理告诉记者。面临不确定的消费需求,花旗分析师则对管理层是否能够降低门店的固定租金感到担忧。

演绎PIPE融资 TPG猛赚一笔

正 如无数投资与被投资机构对外宣称的一样,TPG和达芙妮的表白是“互相欣赏”。达芙妮主席陈英杰表示:“这不仅有助于我们进一步巩固集团在中国内地市场的 领导地位,更有利于促使达芙妮发展成为世界级的企业。”达芙妮董事总经理陈贤民继续说:“TPG 的全球网络亦将为集团增加市场竞争力,开展更广阔的商机。”

魔鬼存在细节里。根据协议,TPG 同意认购本金总额5.5亿元于2014年到期的无担保可换股债券。有关债券票面息率为3.125%,每半年支付,并可按指定条款被转换为达芙妮普通股份,初拟换股价为每股3.50港元。若债券不被转换,将以票面价值被赎回。

此 外,TPG 还获得1亿份每份可转换为一股普通股的认股权证,初步行使价为每股4.00港元。认股权证有效期五年,若 TPG 悉数行使认股权,则将获达芙妮1亿股普通股。若所有债券及认股权证获全面行使,TPG 将持有2.79亿股达芙妮普通股,相当于达芙妮经扩大后股本约14.5%。

“加上股息率30%左右,把所有折让的价格算上,相当于摊薄成本每股2.3港元,折价非常离谱。”一位长期跟踪消费领域的分析师做出上述判断。相比之下,26日,该股收报3.62港元,折价高达36.5%。

花旗银行当日发表对TPG入股达芙妮的研究报告,报告认为,假设一年后TPG全部转股,将对达芙妮每股收益有6-10%稀释,公司净负债率将从7%上升到18%,可预期净收益降至负15.2%。

投 资女鞋市场,并不偶然。国金证券分析师张斌分析称,该行预期明年国内消费市场复苏,达芙妮鞋类和运动服饰效益将随市场好转而增长,预计鞋类效益增速将超过 运动服饰。伴随行业成长,达夫妮未来业绩将平稳增长,09-11年净利润分别为21.15亿元、24.42亿元和29.81亿元,分别同比增长 5.21%、15.45%和22.06%。

同为香港上市公司的百丽,也早在2005年被摩根斯坦利和鼎辉斥资3亿元投中。

TPG亚洲投资团队也刚经历重大人事调整,两位合伙人离职,投资达芙妮是继3月份变动后,TPG出手的第一单。金融危机引发去杠杆化,对PE是致命打击。前不久,TPG在一封致投资者的信中透露,最近数月,该集团曾考虑过140宗杠杆收购交易,但没有一宗达成。对达芙妮的入股或可被视为转向之策。

目前TPG其它在华投资还包括在深圳发展银行、汽车及零配件销售企业广汇汽车服务股份公司和日新集团的持股,后者是一家日本金融企业,在华设有分支机构。

预留的伏笔:转型零售商?

TPG的介入刻不容缓。5月26日下午5点,达芙妮正式召开了股东大会,宣布正式引入TPG,并由TPG委任CFO和负责零售渠道的管理层。

据摩根斯坦利最新报告披露,根据双方协议,TPG进入董事会将获得3项权利,指派一名独立董事,一名董事会监事,以及推选达芙妮CFO和负责供应链的主管。同时达芙妮需向上述来自TPG相关人员每年支付30万美元作为薪酬。

公司宣布, 5.5亿元将用于进一步扩展“达芙妮”及“鞋柜”品牌在中国的零售网络。此外若TPG认股权证全面行使后还将额外筹资4亿港元,将用于一般营运资金。

公告披露,达芙妮计划新开300家门店,但这将取决于09年上半年的销售表现,并非定局。“达芙妮将实现从生产商到零售商的转变,”中信证券下属直投金石公司投资经理告诉记者。

花旗分析师表示,达夫妮部分管理层希望开设更多的加盟店,以降低固定间接费用,另一部分管理层正在对加盟的模式进行研究。同时,达芙妮还要面对消减业务的挑战。由于公司将关闭所有亏损的耐克店,因此运动品牌将恢复盈利。未来,公司将伺机出售阿迪达斯店,并逐步缩小其业务。

中 银香港分析师胡文洲则表示,看好该企业发展前景外,但有两点风险提示:首先,占总利润的90%以上的达芙妮品牌面临巨大的利润率压力,经营利润率缩窄了 3.3个百分点至13.8%。下半年,其所负责OEM中的零售运动品牌 ,如耐克和阿迪达斯,也陷入亏损,亏损值预计280万港元。同时,高库存现状也难以改变。他认为,达芙妮在2008年下半年到2009年上半年,经营将表 现出现反复。公司较高的存货也迫使其以较低折扣出售,否则就将面临2009年上半年底出现跌价损失的风险。
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定位转型 国美商都变卖月底见分晓


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090821/20090821023111125.html


每经记者  岳伟  发自北京

        传得沸沸扬扬的国美商都变卖一事,虽然国美地产总裁王军出面表示还未确定,但昨日一位国美地产内部高管对《每日经济新闻》表示,项目最多不会超过下月初就会有定论。

        据了解,国美商都地上地下总建筑面积超过55万平方米,是北京2005年最大的招拍挂项目。但从科技地产到服装中心,黄光裕对其具体定位一直举棋不定,4年来更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊和周东权4任总经理,国美商都仍无法顺利对外营业。

商业地产资金链吃紧

        “由于商业地产项目占用资金较大,回笼也较住宅慢,立志转型住宅开发的国美地产一定是资金方面出了问题,才急于变卖‘家底’。”某房产策划公司副总昨日对记者分析称。

        公开披露的消息显示,国美商都地上规划建筑面积35.39万平方米、地下4层面积20多万平方米。当年国美地产以8.05亿元拿下该地,建安成本约为2000元/平方米,加上营销推广费用,总投入大概在24亿元。

        国 美商都仅是当年黄光裕高价拿地的项目之一。据公开资料显示,国美地产所竞得土地项目均是在土地价格高涨之际所拿,成本很高,尤其在2007年底和2008 年初拿下的三块高价地。其中,无锡电瓶厂地块2007年11月以5.85亿元竞得;重庆渝中半岛商业金融地块2008年1月以8.45亿元竞得;天津华明 镇地块2008年2月以25.55亿元的天价竞得。

        更重要的是,对这些项目的定位,黄光裕总是犹豫不决,例如国美商都几度更名和更换总经理,一直处于半死不活的状态,而黄光裕涉案后,地产借壳计划又陷入困境。

        “商业地产本身就是持有性项目,上市公司以此进行资本运作。真要开发的话,也得5年以上。但如果这样的项目数量过多,资本运作又不利,尽快卖掉以解决资金回笼的问题是最佳方法。”上述副总坦言。

        上述国美地产高管对此也表示认同。他还介绍,目前,整个国美系地产业务中,商业项目全部被用来变现。除国美商都、建国大酒店及昌平的一块一级土地出让外,公司在重庆、无锡、天津三地的土地目前正与政府商谈退回事宜。

新项目转向住宅开发

        处理“不良”商业地产项目的同时,国美地产正转向住宅开发。上述国美地产高管表示,公司近期拿到的土地均用作住宅项目。

        据了解,国美地产近段时间在上海、无锡都拿了地,沈阳一个地块也快要谈成了,三个项目总体量有100万平方米,均是拿自招拍挂市场,部分地块是合作开发。同时,北京朝阳区规模达20万平方米、30万平方米的两个项目也正在洽谈中。

        现 在商业部分占国美地产总资产的70%,其实,早在2008年5月,国美新任管理团队就已在新的战略方针中,将该比例控制在20%以内。王军曾对媒体表 示,“我们希望降低一级开发的项目比例,增大二级开发,特别是住宅的开发,不再做那种占用资金太长的项目了。”

        在楼市整体萧条,项目的盈利预期下降的情况下,当年那种豪放的在一级土地市场拿地,希望获得资本市场认可的方式已经不适宜今天的国美系了。国美地产开始着眼“短平快”项目,不再醉心于打造国美电器连锁那么庞大的国美地产。

        “黄光裕做地产较为激进,而以现任鹏润投资集团董事长黄秀虹及国美地产总裁王军为代表的谨慎派则将国美地产引入实体开发的道路上来。”一位不愿具名的地产业内人士总结。

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转型矿业 侨兴环球断臂止血


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-4/HTML_OHY64QVRQSYQ.html


计划之中的侨兴环球(Nasdaq:XING)剥离低端电话业务的战略,终于迈出实质性的一步。

北京时间9月2日,侨兴集团旗下上市 公司侨兴环球对外宣布已与Dragon Fu Investment Limited (以下简称“DFIL”)签订意向书,计划将其实际控制的子公司Qiao Xing Communication Holdings Limited.(以下简称“侨兴通讯控股”)100%权益出售给DFIL。

侨兴通讯控股为侨兴集团主要从事室内电话和低端手机制造的公司,此番转手出售,再度彰显侨兴淡出传统手机业务的决心。此前7月底,侨兴环球副董事长吴志阳在接受本报电话采访时亦表示:“我们(侨兴环球)计划把手机、电话机业务剥离出来,转做矿业。”

公开资料显示,2008财年,侨兴通讯控股亏损达2.91亿元人民币(约合4270万美元)。

关于此项交易受让方DFIL公司详情,侨兴环球方面并无更多披露,仅表示:“DFIL是一家独立第三方控股公司,该公司计划进军中国消费电子市场。”截至目前,此项交易的具体金额尚未对外公布。

DFIL执行董事表示,已经获得广泛认同的COSUN品牌和侨兴通讯广泛的分销网络是这一收购交易中最吸引该公司的因素。

但对于该项交易的出让方——侨兴环球。更多的业内人士认为,这是其为转型矿业,断臂止血之举。

正是在7月27日,侨兴环球(NSDAQ:XING)首次对外宣布,公司计划进军炼焦煤行业,并启动规模较大的炼焦化工项目。与此同时,侨兴环球董事会已批准管理层放弃室内电话和低端手机业务的提议。

对于侨兴环球转型矿业,吴志阳解释原因之一,是原有的电话机、手机业务的产值、盈利规模有限,难以让投资人满意。

侨兴环球2009年一季度财报显示,期内营收5.133亿元人民币,相比较去年同期7.644亿元人民币,同比下滑48%。净亏损达2150万人民币。其收入大幅下滑的主要原因即“受累于产品出货量锐减,及产品均价下滑。”

本报记者从多位熟悉侨兴手机销售的经销商了解到,受国内手机市场持续低迷和海外经济衰退的影响,近年来侨兴手机面临着较大的利润压力。

侨兴环球2008年财报显示,旗下COSUN品牌手机2008年净营收下滑61.7%,毛亏损达到2030万元(约合300万美元)。而此前的2007年,COSUN 品牌手机毛利润为人民币6000万元。

尤为值得关注的是,此次交易中侨兴环球欲出售的侨兴通讯控股,去年巨亏2.91亿人民币。其年报中披露,正是由于侨兴通讯控股出现重大亏损等因素,导致侨兴环球2008年净亏损人民币1.368亿元(约合2000万美元)。

在此背景下,作为首家在美国纳斯达克上市的中国民营企业,一度声名大噪的侨兴环球正式开始淡出手机制造业务。

“ 大约从2004年、2005年开始,侨兴就在全国各地陆续收购一些矿产。”一位接近侨兴集团高层的人士透露。公开资料显示,侨兴集团董事长吴瑞林,在新 疆、内蒙古等地有多处矿产。今年2月,吴瑞林旗下主营金矿的瑞金矿业(00246.HK)在香港成功上市,募资约10亿港元。

此前,据吴志阳介绍,将置入侨兴环球上市公司的包括部分金矿、钼矿、铜矿等资源。而据本报记者从侨兴集团内部获悉,侨兴环球转型矿业或许仅是侨兴集团战略转型的开局:“整个集团都将陆续从手机业务抽身,转型矿业等资源行业。”
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黄秀虹掌舵鹏润地产低调转型?


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025928277.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        有  “国内最大地主”之称的鹏润地产,近日在上海以4.0688亿元竞得浦东新区惠南镇(原属南汇区)东城区一幅占地面积55103平方米的纯住宅地块。这是鹏润地产今年第一次公开拿地,也是鹏润地产首次在上海通过土地拍卖市场成功购买土地。

        在业界人士眼里,惠南地块地理位置偏远,且面积不大,是幅不值得关注的“小地”。分析师认为,鹏润地产此次拿下该住宅地块,或许是出于资金周转考虑。

今年以来首次公开拿地

        自今年2月黄光裕胞妹黄秀虹执掌鹏润投资以来,曾在土地市场呼风唤雨的鹏润就鲜有拿地动作,反倒是卖项目套现的传闻不断。今年4月份,业内传出“鹏润计划将国美广场、昌平一地块出售套现”的消息。今年8月份又有报道称其以60亿元转让国美商都。

        此次在上海拍地,是鹏润地产今年在土地市场上的首次公开秀。虽然地块面积不大,但超出底价124%的拿地价和4102元/平方米楼面地价依然出人意料,因为上述地块曾在去年因无人竞标而流标。

        事实上,早在2007年,当时涉足地产领域不久的鹏润地产,就在上海成立了分公司,并在普陀区参加拍卖长风4号东南地块,但未能成功。

        两年后,鹏润地产最终获得了上海的一幅土地,多少算是一种安慰。不过,鹏润投资董事长黄秀虹明确向《每日经济新闻》表示,惠南镇地块并非鹏润地产在上海的第一个项目。

        这让业内人士大吃一惊。据了解,易居中国的在建项目查询系统中没有鹏润地产在上海地块的登记;上海市住房保障和管理局的网站也显示,2007年8月在上海市工商局注册的鹏润地产上海公司并无任何开发信息。

低调全国扩张

        业内评论,鹏润地产在上海的“暗渡陈仓”,与其一直以来的低调形象十分吻合。事实上,直到去年中关村发布增发公告,鹏润地产的惊人土地储备才为人所知。

        根据公告,鹏润控股旗下拥有众多土地一级开发和土地整理项目,主要位于北京,总占地面积超过1亿平方米,可建设用地面积超过4943万平方米。上述土地储备规模,已经足够令鹏润地产成为开发商中的“中国最大地主”。

        黄秀虹透露,上海并非是鹏润地产今年唯一发展的重点,在全国其他的主要城市,鹏润地产也有项目将开发。

        上海鹏润房地产开发有限公司发布的网络招聘广告显示,鹏润地产集团下辖的天津、上海、深圳、重庆等八个项目公司,完工和在建项目总建筑面积已达500万平方米,储备项目预计建筑面积达800万平方米,土地储备项目共计约20000余亩土地。

        不过,尚处低潮期的鹏润地产显然不愿意过度张扬。国美电器的有关人士暗示,高层依然希望鹏润地产的对外形象能够继续保持“低调”。

拿地意在转型?

        黄秀虹的低调拿地或许与鹏润地产的转型有关。

        鹏润地产总裁王军曾向媒体透露,鹏润地产的业务重心,可能会由占用资金较多的一级开发土地和商业地产,转向资金回流更快的住宅项目。

        按照2008年5月份鹏润地产的发展规划,要降低持有类资产比例,增加销售类资产比例,目标是把销售类资产比重从20%提高到80%。

        “惠南镇地块的最大优点是面积小,开发周期短,资金回笼速度快。”易居中国分析师薛建雄说,相比鹏润地产此前倾向开发的商业项目,住宅产品的开发周期要短得多,资金周转的速度也会更快一些。

        根据上海市规划和土地管理局今年8月公布的第57号土地公告,惠南镇东城区C6-1储备地块出让面积5.51万平方米,容积率不大于1.8,总建筑面积近10万平方米。

        不过,薛建雄计算,上述地块要建成住宅,至少需要1万元/平方米才能盈利。而目前当地住宅的售价大约在8000元/平方米左右,因此可能会延长开发商的开发周期,否则利润将会受到影响。

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半年报亏损幅度增大 正大零售业务悄然转型


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090930/20090930022207791.html


每经记者  黄清燕  发自上海

正在积极重组的正大企业(00121,HK)再次面临亏损。日前,正大企业发布半年报,截至6月30日,公司报告期内亏损1.16亿港元,而去年同期亏损额为7600万元,亏损幅度增大。

        正 大企业主要业务为中国内地的易初莲花零售业务。根据公开资料显示,2005年正大企业亏损5.24亿港元,2006年亏损5.71亿港元,2007年亏损 3.04亿港元,2008年亏损4500万港元。即使近年来正大企业不断剥离亏损资产,但还是未能摆脱亏损窘境。



重组粉饰上市公司业绩

        公 开资料显示,正大企业目前在中国共经营44家大型超市(主要为易初莲花门店),其中21家位于华东区,13家位于华南区、10家位于华北区。易初莲花中国 区公关负责人向珺昨日对《每日经济新闻》表示,易初莲花共有76家门店,并未全部纳入上市公司。向珺称,易初莲花在年内仍有扩张计划,但至于是否属于正大 企业的业务范畴,她表示不便透露。

        为了优化上市公司资源,近年来,正大企业在集团内部进行了一系列资源调配。2007年 5月,正大企业发布公告称,以28亿港元收购关联企业上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称“上海易初莲花”)及其19家优良门店。正大集团同时将33 家欠佳门店剥离给正大企业的最大股东cph公司。在此收购以前,上海易初莲花22家欠佳门店以71.7亿港元出售给cph。根据正大企业公告,该上市公司 旗下的11家欠佳门店也以4.3亿港元售予cph。此外,cph旗下的这些门店,仍然委托正大企业管理,并交纳管理服务费。

        在易初莲花更名为卜蜂莲花之后,去年10月,正大企业宣布正式收编前述19家财务表现良好的超市。重组完成后,正大企业拥有40家业绩良好的优质资产,总资产将从24.5亿港元增至78.8亿港元,净资产则从负值变为12.9亿港元。

卜蜂莲花业态转型

重组粉饰了上市公司的业绩,但对于正大集团来说,亏损依然无法避免,于是正大集团在中国的零售业务开始悄然转型。

        “现在已经放弃低价竞争,根据集团要求,所有的超市将改造成一站式购物的形式。”现已改名为卜蜂莲花的生鲜部有关人士对记者表示,为了形成错位竞争,卜蜂莲花各门店将加大个性化服务,譬如加大生鲜的比例。

        此外,门店与正大广场绑定经营从2006年就已开始。当时,正大集团高层在接受采访时,也承认了此种营销模式——逐步将超市打造成生活馆形式。以上海卜蜂莲花杨高店为例,该店的业态有餐饮、生活配套、零售等。

        据正大企业方面透露,其在华东区的21家卜蜂莲花超市已有13家店完成改造,调整为生活馆形式,统一提供一站式购物。

公司内部人事频变

        与当年正大集团的当家人谢国民亲自出面挽救下滑的农牧业务一样,面临零售业务的滑坡,谢氏家族也开始扮演起执行角色。

        去 年9月,谢国民的长子谢吉人担任正大广场CEO,在此之前,正大广场历经了三轮职业经理人,在上海正大广场的家庭式购物定位赢得市场的时候,谢吉人开始走 至台前,直接进入执行层。正大广场内部人士对《每日经济新闻》透露,谢吉人介入正大广场的决策其实自2007年就已开始,在担任正大广场CEO之前,谢吉 人就已全面掌管正大企业。正大广场高层此前在接受  《每日经济新闻》记者采访时表示,正大广场虽然巨资投入各大城市的商业建设,但到目前为止收效甚微, 投资方可能会有改变投资策略的计划,比如由全资投入改为品牌输出或是合资经营。

        根据正大企业去年5月发布的公告显示,原 董事会主席谢吉人出任公司首席执行长兼执行副主席,而原首席执行长兼总裁吉姆·哈沃思则出任董事会主席。谢国民的女婿罗家顺则由执行董事兼执行副总裁调任 为执行副主席。在正大企业的董事名单中,谢氏家族成员占了一半以上席位。

        《每日经济新闻》从权威渠道获悉,谢吉人接管正大广场之后,在过去的一年里,公司内部人事频变,继令正大广场“起死回生”的正大广场总裁司徒文聪“出走”之后,多位中高层也已发生变更。

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SOHO中国商业模式悄然转型?


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http://www.p5w.net/newfortune/qianyan/200910/t2604808.htm

  异地扩张与加大投资物业比重并行,不仅“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链可能遭遇冲击,且SOHO中国“不整售”、“不囤地”的“开发-销售”商业模式或将面临转型。

  2007年10月于港交所上市以来,融资19亿美元的SOHO中国(00410.HK)一直在大肆扩张。在本次金融危机中,SOHO中国幸运地把握住地产周期的交替,占据了扩张的有利位置,手握大量现金头寸,行业低谷时大肆并购(表1)。



继2007年11月耗资24亿元拿下光华路SOHOⅡ和SOHO北京公馆以后,2008年 5月和8月SOHO中国以64亿元的代价分别收购朝阳门SOHO和中关村SOHO,至2009年更是花费82亿元大举吃下天安门南(前门)项目、SOHO 东海广场和望京B29地块等三个项目,扩张愈来愈凶猛。而在其2009年以来的扩张中有两点尤其值得关注:其一是,接手摩根士丹利位于上海的SOHO东海 广场项目,展开异地扩张的第一站;其二则是计划将天安门南(前门)项目作为投资物业。这或许意味着SOHO中国的商业模式正在悄然发生着改变,为其今后的 发展轨迹增添了变数。

  异地扩张,
三级利益链面临冲击
  历经早期SOHO尚都的出租户纠纷之后,经过数年的调整,SOHO中国聚焦超大城市核心地段的“开发-销售”模式逐渐成型,统一规划和建设、统一出租和管理的模式已经在实践中证明了市场价值。
首先,发展初期的SOHO中国由于规模尚小,没有广拉战线的资金能力,采取不整售的方式有利于加快资金回笼,最大程度提升资金使用效率。其次,整售模式 谈判时间长,附带条件多,面对财大气粗的大机构,SOHO中国缺乏定价权,而化整为零恰恰化解了这一矛盾。再次,分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需 求。以三里屯SOHO为例,2008年其销售均价为55874元/平方米,要达到8%的合理出租收益率,月租金水平只要达到372元/平方米 (=55874×8%/12)。而SOHO中国旗下物业的升值潜力也成了小业主们颇为看重的因素。2008年7月开始预售的三里屯SOHO全年的销售均价 达5.59万元/平方米,即使是在金融危机席卷下,三里屯SOHO在销售过程中也曾七次逆市提价,至2009年中期,其销售均价攀升至6.24万元/平方 米(表2)。



SOHO中国曾表示,整栋购买的机构数量相对较少,更多具备购买力的客户仍是中小型客户。 因此,在其“开发-销售”商业模式的背后,是“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链,小业主的存在构成了商业模式的重要环节。SOHO中国的客户基 础分析显示,旗下楼盘的主要客户除了北京的富裕阶层以外,其余大部分为看好一线城市地产升值价值的,依靠山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等迅速发迹的富裕 个人。而据胡润财富报告统计,北京千万以上的富裕人士居全国之首,拥有14.3万个千万富人和8800个亿万富人,总数占入榜富人的17%,如果加上河南 和山西的上榜富人,环渤海经济圈至少拥有全中国近20%的富人。这一庞大的群体构成了SOHO中国商业模式大放异彩的重要客户基础。
作为其异地扩张的第一步,潘石屹在收购SOHO东海广场项目时曾公开表示,SOHO中国将沿袭北京模式,富裕个人的投资需求仍居于其商业模式的关键位置。屡屡得胜的“化烂尾为利润”的“SOHO法则”能否成功移植到上海呢?客户基础的不同是存在其中的最大变数。
东海广场的前东家摩根士丹利将客户定位为国外大公司,招商半年多的出租率仅为30%;而SOHO中国在接手之后将其终端用户定位转变为国内的中小型公 司。按照潘石屹的设想,一方面,目前SOHO中国积累的7000多个客户,同样会为SOHO中国在上海最繁华地段南京西路上的物业买单;另一方面,包括上 海、浙江和江苏在内的长三角地区,资产在千万元以上的富人人数占去全国富人总数的35%左右—他们有希望成为SOHO中国首个异地项目的主要买家。
然而,既有客户是否愿意跳脱环渤海经济圈首先是个未知数,再有与北方客户主要看中物业出租回报率和升值空间不同的是,江浙客户稳定性较差,尤其是温州客 户,类似游资,打游击战,二地客户的习惯和需求存在差异。而一旦缺少了小业主的支撑,“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链条就会自然崩析。因 此,SOHO中国能否将北京的商业模式成功移植至上海,还有待考验。

  克服土地储备短板,加大投资物业比重
  SOHO中国 的商业模式屡遭外界质疑的一个重要因素在于其缺乏成规模的土地储备。对于“不囤地”的原因,SOHO中国对此的官方解释,一是遵守“两年不开发的土地要无 偿收回”的法律规定;二是SOHO中国的商业地产聚焦北京、上海等超大城市的最繁华地带,该地段的土地价值远远不能用其开发面积来衡量。
资本 市场对“强大的土地储备”有着病态的偏执,如“广东五虎”之一的碧桂园(02007.HK)为上市囤积了4500万平方米的土地储备,但上市以来,其发展 并没有给投资者带来超额的回报,相反,其二、三线城市的庞大土地储备对其发展构成拖累;恒大为上市也储备5000万平方米的土地资源,但地产低潮时屡屡传 出资金链紧张。尽管事实如此,但SOHO中国的土储短板确实也对其可持续性发展构成了较大隐患。SOHO中国2004-2009年的财务数据显示,其营业 额发生巨大波动。在大多数开发商业绩大增的2006年,其营业额仅为17.4亿元,同比受挫55%,2009年中期收入7200万元,同比降32%(表 3)。业绩的不连续虽有结算原因,但归根结底仍是土储问题在作祟。同样的原因也导致了SOHO中国虽手握巨额现金头寸(2009年中期账面现金为92.7 亿元),但资本市场并未给予其估值溢价。至2009年5月底,SOHO中国净资产折价27.4%,高于在港上市的中资地产股2.4%的平均净资产折价水 平。



已有迹象显示,SOHO中国正在有意识地加大投资物业比重,2009年5月收购的天安门南 (前门)项目便被规划成投资物业。截至2009年8月底,该项目完工面积中的约80%已签署租赁合同,招商的平均月租金为1082元/平方米,按 3.2328万元/平方米的楼面地价、楼面地价占整个总成本5成、以及90%的出租率计算,租金回报率高达18%,显示出持有核心地段投资物业的强大生命 力。
但加大投资物业比重是否意味着SOHO中国会就此回归商业地产开发模式的传统?对于销售物业和投资物业比重之间的拿捏,潘石屹称,首先, 公司尚处高速成长期,提升资金使用效率仍排在第一位,出租物业的回报率一般比销售物业低,因而“开发-销售”的商业模式在未来的相当长时间内仍是SOHO 中国的首选;其次,景气周期下会加快销售,而市场低迷时,将加大持有物业比例;第三,对不可替代地段的物业,如前门大街,将作为持有物业;第四,长期来 看,会加大持有物业的比重。
SOHO中国的做法实际有先例可循,在上一个地产周期低迷期,香港地产巨头新鸿基(00016.HK)正是依靠大 量的持有物业躲避风险,平滑地产周期的剧烈波动。历经数次金融风暴,新鸿基屹立不倒,纯利由1977年的1.02亿港元上升至1997年亚洲金融风暴前夕 的141.6亿港元,升幅接近140倍,年复合增长率为27.9%。1997年金融风暴后,新鸿基增长放缓,但2008年溢利也达到282亿港元,31年 来年复合增长率为19.88%。新鸿基的开发模式即是把开发物业和投资物业相结合,从1998年至2005年,香港住宅市场深受打击,新鸿基的年售楼金额 也发生剧烈波动,租金收入却出奇地稳定在57亿港元,商业地产担当了地产周期牛熊转换的缓冲垫,平滑了业绩表现,甚至在2003年的地产低潮时,新鸿基仍 然录得65.77亿港元的纯利,其中租金就贡献了一半的利润(表4)。



有鉴于此,SOHO中国如果能够把握住目前丰厚的现金资源,抓住机会扩张,加速向“开发-销售”的商业模式转型,其未来值得期待。■







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郭广昌:民企,中国经济转型的生力军


http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-12/168338.html


“我相信,中国的民营企业一定是中国经济转型的生力军、主力军。”全国人大代表、复星集团董事长郭广昌说。

全国“两会”期间,经济发展方式转变,已成为各方关注的焦点话题。而中小企业,主要是民营企业,一直被视作是中国经济中充满生机和活力的一个组成部分,并在自主创新、增加就业等民生保障中发挥着日益巨大的作用。

不过,融资困难,还是目前中小企业面临的最大难题之一。因此,郭广昌建议,在这一领域政府可以放开监管空间,“用创新性的思路,让民间资本成为民间融资的一个很重要提供者”。

3月11日,梅地亚新闻中心,就经济发展方式转变、中小企业生态以及复星集团的发展方向等话题,郭广昌接受了本报记者的采访。

民企转型更早、更好、更快

《21世纪》:《政府工作报告》多次强调了“转变经济发展方式”,你怎么看待这个问题?你认为,民营企业在其中将扮演怎样一个角色?

郭广昌:我这次全国“两会”上很多提案、建议,都是围绕这个问题展开的。

现在,国内有一批民营企业能够在金融危机的大背景下逆势飞扬,其中一个很重要的原因就是,他们早在五六年前就开始转型了,不再仅仅依靠低成本的制造业在赚钱,而是试图在服务业、高科技行业、环保行业等产业有所发展。

比如,在文化产业中出现了分众、华谊兄弟,在品牌方面有美邦等。他们之所以做得好,就是因为在生产方式的转型上,做得比别人好,比别人快,比别人早。

民营企业,应该转变得比国有企业更早。我相信,中国的民营企业一定是中国经济转型的生力军、主力军。因为,所谓转型,其实就是产业结构向服务业转,要求更贴近市场,而对市场最敏感、贴得最近的,还是民营企业。

《21世纪》:转型,一方面要依靠企业自身的提升,另一方面是否也需要政府提供相关政策扶持?

郭广昌:是的,我觉得政府要做的事情很多。有两个事情最重要。

第一个是行业准入问题。有些行业根本就不开放,你怎么能让这个行业转型呢?比如说文化产业领域,就有大量的空间可以让民营企业发展,如果放开准入,相信会有更多华谊兄弟这样的公司涌现的。再有就是金融服务业,现在的管制还是比较严格的,其实可以放开来让民营企业去做。

第 二个,给予小企业金融资源支持。其实,很多小企业是能够创造大模式的,只是需要金融的支持。我一直对马云想做的网络银行非常支持,因为现在大银行对于小企 业50万以下的贷款很难操作,成本上又不划算。现在,解决小企业融资难,已不是需要大家达成共识的问题,而是要怎么做的问题,要想出更多的方式来切实解决 问题。

《21世纪》:在上海“世博会”,复星将联合国内15家民营企业,共同建设“民营企业联合馆”。对民营企业这个群体来说,这意味着什么?

郭广昌:我们为什么有这个机会参与到上海世博会,是因为有一家外资企业突然不参与了,我们就必须在这个时候顶上来,由复星牵头,包括阿里巴巴、苏宁电器、民生银行等国内16家知名民营企业一起来做。

这个馆,将充满创造力的中国民营企业汇聚到了一起。从这个简单的事例可以看出,民营企业是真正地跟国家站在一起的,是支持国家发展的。

未来,我们更关注服务业

《21世纪》:近期,复星不断在资本市场上有举动,比如,跟凯雷合作成立凯雷复星基金。有人认为,复星定位于一个价值发现者,也有人认为,复星是一个产业的整合者,因为在复星的业务中包含了钢铁、矿业等。你对于复星的定位是什么?

郭广昌:从运营模式来说,作为一个综合性的企业,复星可以参照的对象有很多,比如GE、巴菲特以及李嘉诚的模式,也有一点类似于凯雷和KKR。我觉得,这是我们之间有相同性的地方。

但每一家企业都是特殊的,不可能是完全一样的模式。用一句话来概括,复星就是植根于中国,能够在中国发现投资机会,并且在投资之后加以很好的管理,发现价值并且提升价值的这样一个机构。

在产业方面,我们有两个思路,一个是自己积极培养的产业,从头做起;另一个是收购兼并,我们收购后再提升其内在价值。复星的核心功能有三个:投资、管理提升、对接资本市场。

《21世纪》:未来,复星将发展成什么样的一家公司?在投资方面,你们将重点关注哪些行业?

郭广昌:复星的未来很简单,中国目前已有了全球最赚钱的银行,我们的钢铁等产业在产能上也排在了世界前列,但是我们还缺乏一个或者几个基于中国管理能力、基于中国发展动力的但又有全球视野的民营投资管理集团。在我看来,这样的企业现在还没有,复星希望朝着这个方向去走。

未 来投资方面,我们更关注服务业,尤其是针对内需的服务业。我相信,中国的内需一定是会起来的。现在的年轻人,跟我们以及我们父母那一辈人都是不一样的,就 是敢于花钱,可能目前全球的年轻人的消费习惯也越来越统一了。中国人创造了那么多财富,不能全用到美国去,中国人本身也是会消费的。

我们努 力想打造一个全球性的投资平台,包括跟凯雷达成的全面战略合作,也是基于这样一个想法。我们不是什么事情都要自己做,要借助合作伙伴的力量。凯雷看重的是 我们在中国的投资能力,对中国市场的把握以及自身的管理能力;我们看重凯雷的是其全球的网络,尤其在美国市场,这个方面我们有很多互补性。

我们也会关注国外的一些并购,但前提是,这个并购的大方向一定是跟中国有关的,跟中国动力有关的,跟复星已有产业有关的,跟我们能够对其价值提升有关的。我不会去到国外纯粹为了并购而并购,这不是我们优势所在。



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【CEO来信】刘永好:80后、90后成为主体将带来“新一轮转型”


http://www.cnemag.com.cn/fenxplun/newsfx/2010-03-13/186477.shtml


刘永好发出预警:90后劳动者将成为主体,企业如何适应这种新格局,如何早做准备,晚做准备可能很被动,这也会促进中国企业的新一轮转型。最关键是,我们该怎么办? 

【《中国企业家》网站专稿】编 者按:在3月10日中国企业家杂志举办的第十二期中国企业家“两会”沙龙上,全国政协委员、新希望集团董事长刘永好发言时表示,由于连续1年的金融风暴, 使得国内的供应商,大大地减少了库存,国际的供应商库存已经到了极致,还有一个是国内的供应商补日常的需求,所以造成了用工荒。他同时也发出预警:90后 劳动者将成为主体,企业如何适应这种新格局,如何早做准备,晚做准备可能很被动,这也会促进中国企业的新一轮转型。最关键是,我们该怎么办? 

这次两会上我说得比较多的是关于民工荒的问题,民工荒是好事还是坏事?一般来说是坏事,因为我们企业的订单完不成,成本也受影响,对于企业来说可能是坏事。对于国家来说,产品由于民工荒的问题,接下来可能会导致GDP下降。

从 另一个方面来讲,民工荒有可能使民工工资有所提高,实际上是市场调节造成企业找不到民工。另外,以前招民工会招18岁到30岁,现在很多到了45岁以上 了,这是一个好事。此外,是不是企业应该转到内地去,因为用工成本低一些,一些民工有的转移到新的地区,有的就近投资和发展。虽然民工和当地的工作、收入 虽然低一些,但是比较稳定。

思索一下为什么会出现民工荒?大概1年以前,我们还有1000多万到2000多万的农民工返乡。1年左右的时间内,当时是是一两千万的富余,现在又差这么多,说珠三角、东莞那里更是差了很多,到底多少不确定。

虽然我们这种普通的劳动力或者是民工出现紧缺,但是大城市的大学生仍然找不到工作,这是为什么呢?这方面我们可以做一些调研和思索。

我的基本观点是这样的,速度我们国家经济的发展、社会企业的进步,用工的成本逐步地提升,这是肯定的。但是,正常的情况下,应该每年提升一些,但是现在突然阶段性的跨越了80%,以后是不是知道的每年20%到30%,这个不确定。

那 么,这是不是意味着我们的就业问题解决了呢?其实完全不确定。这次用工荒是因为订单多而导致的。而订单多是为什么呢?我觉得很大的原因是叫做补充库存。由 于连续1年的金融风暴,使得国内的供应商,大大地减少了库存,国际的供应商库存已经到了极致,还有一个是国内的供应商补日常的需求,所以造成了用工荒。这 种状态会不会持续下去——不见得。原来是均衡地采购,现在变成了有一段时间采购得特别少,等到第二年一块儿采购。

中 国的内需市场在扩大,很多的企业到西部发展,慢慢地有很多的企业转移到那里去。但是,中国13亿人口,每年新毕业的大学生那么多,每年还有几亿的农民工向 城市转移,长期来看仍然是劳动力怎么样解决就业的问题。不但是低层次的解决就业,还有一个更高的层次的解决就业问题的问题。

另 外,现在我们80年代、90年代逐渐成为了新增劳动力的主体,往后走还有2000年的劳动力。那么这些80后、90后他们更年轻,多数是独生子女,他们生 活在不缺吃、不少穿,没有太多压力,两个劳动力供养一个小孩,家庭经济条件相对良好。相当一部分是属于啃老族,就是家庭还可以帮助,这种人在劳动力市场, 再过多少年将会以他们为主体,这种格局我们的社会准备好了没有?我们的企业准备好了没有?我们的国家准备好了没有?用什么措施来推动他们,我们的企业怎么 又样采用这种新员工?如果企业晚准备可能会很被动。

当然,我们现在很多的产品都过剩,在过剩中可能有一些准备不够的企业会亏损或者倒闭,而把市场让给更加规范、更加健全,或者是规模更大的企业。实际上是在新格局下,经过了金融危机之后,导致了变局和转型。

而作为企业来说,我们面对这种格局,该怎么办?现在我们国家的人均收入和国际上比较发达的国家比,差距还比较大,工资水准只是人家的1/10,甚至更少。今后可能还会提高,我们应该怎么办?

我们希望政府要有一个清晰的头脑,不要认为现在用工荒,就是劳动就业问题解决了,今后在制定政策的时候,出台一些考虑不够全面的政策,犯一些错误,导致一些企业经营困难,或是中国制造更受冲击的格局出现。

当然了,解决城市化的问题,让农民逐步地享受城里人的待遇,这是一个阶段性的政策,不可能一天就解决。但是,我们必须看到它的长期性、坚决性,仍然任重而道远。所以,我们说经济出现了好转,但是不是能够持续,仍然是不确定的。

很多的企业是因为库存弱化以后补库存,当库存补足了以后,是不是还需要那么高的订单?这就很难说了——还要看。

那 么,国家出台了一系列的宏观政策,包括去年放贷增宏观政策,国家不可能长期去做,所以需要退出。我想退出是渐进的,不会突然退出。就算是渐进的,也是要逐 步地推出。但是在逐步退出的过程中,我们的企业、我们的市场、我们的社会,在这种格局下,能够承受吗?这给我们带来的思索,企业应该站在新的角度来思索这 个问题,来考虑我们的定位,来谋划我们的发展,这可能是积极的应对。

(根据讲话整理,未经本人审阅)
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