用家搶貨樓價焗升
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GS(14)@2011-01-16 19:19:252011-1-13 NM
不足兩個月前，政府推出辣招，向炒家徵收額外印花稅，為熾熱的樓市降溫。措施一出樓市隨即「急凍」，炒家「哭樓喪」，代理恐防飯碗不保計劃上街遊行，有睇淡樓市的業主更割價放盤。
但措施僅僅實施一個多月，一班用家眼見樓價跌定，於去年底開始湧入市「執死雞」。踏入二○一一年，樓市更有回暖之兆，用家見二手盤源買少見少，擔心將來買貴樓，隨即蜂擁入市，上週六、日，十大屋苑價量齊升。發展商亦積極部署推新盤，迎接樓市小陽春。
每年農曆年後的樓市小陽春，今年提早來臨。九龍灣德福花園一個Q座單位放盤，從地下觀看，睇樓客一隊接一隊，大多是一家大細或是情侶，中原地產德福分行經理Steven說：「呢度啲盤真係買少見少，只要有一個筍盤，就幾隊客爭住睇，三、四點睇完，五、六點就落訂。」最終，Q座這個六百二十五呎單位，在各方搶貨下，呎價被挾至六千二百多元，用家以三百八十九萬接貨，比同類單位平均呎價五千九百元還要高！「同事之間都在爭盤。措施推出之前德福花園有一百八十個放盤，依家只得番一百五十個。」市場缺盤，與政府出招打擊樓價息息相關。
去年十一月十九日，政府重拳出擊，向炒家徵收額外印花稅，最高達百分之十五，樓市隨即進入短暫的冰河時期。沙田第一城、太古城、嘉湖山莊等炒家天堂，未有實力長揸的業主及炒家擔心坐艇，遂把單位割價百分之三至五出售，但仍然出現零成交現象。當時地產代理大吐苦水，甚至發起遊行。然而，這些當時被拋售的單位，在十二月間皆由用家一一承接。
用家爭相執死雞
「如果等到而家先買，就買唔到平貨o架喇。」三十二歲的Vincent想盡快結婚生仔，幾年來恨上車，但望着樓價如火箭般上升，一直「望樓興嘆」。不過，他剛剛在上月十日，用了一晚時間果斷扑槌入市。「我見個市靜靜哋，諗住睇吓有無平貨，約咗個經紀睇西環區，睇咗三個堅尼地城海旁的珍珠閣單位、三個位於山市街羲皇臺一號嘅單位，其中一個五百幾呎嘅羲皇臺單位我一睇就好鍾意，個經紀話業主九七年買，一直租俾個外國人住，噚日先拿出來急放，開價二百八十五萬，仲平過市價添，於是我即刻上網睇吓啲資料，同類放盤要三百零八萬，真係平咗二十幾萬，於是我當晚就決定要買呢個單位。」
其實，當晚Vincent還即時從幾間銀行的網站為該單位估價，不過單位估值只有二百六十萬，但仍然無阻他入市的決心，「如果為咗十幾萬就放棄，我怕個業主唔賣俾我，就乜都無。」最終，Vincent象徵式講價三萬，單位以二百八十二萬成交。他亦只用了十天時間便完成簽署買賣文件及付訂金等手續：「想快啲搞掂，我知住喺度個租客都想買，費事個業主反價，甚至反口唔賣。」
Vincent在淡靜的市況下入市，與過去一段飲恨的買樓經驗有關。他無奈地說：「○八年開始，我就打算買樓，等到金融海嘯時樓價跌咗兩成，睇咗好多間，終於睇中咗長沙灣昇悅居一個單位，業主開價二百五十萬，我見個市唔係咁好，咪同佢講價囉，叫佢平十幾萬，搞咗成個月，佢最終唔減價賣咗俾第二個，唔肯賣俾我。點知個市一好番，個單位即刻升三成。現時同類單位已經去到差不多四百萬啦。」
筍盤清倉用家追貨
Vincent在上月買入的單位，至今已一個月，銀行估價亦由二百六十萬升至二百七十五萬，同類型單位叫價已回復至三百萬以上，三百萬以下單位已絕無僅有，算是成功「執死雞」。不過，他的朋友就因為優柔寡斷而錯失良機，「佢預算用三百幾萬買個西環單位，睇完同樣係堅尼地城嘅海怡花園覺得太細，羲皇臺無晒貨，三日後再去我睇過嘅珍珠閣單位，點知我睇過的三個三百幾萬嘅單位已經賣晒。佢而家仲係市場上尋覓緊。」
在去年政府出招打擊樓市後，市場上的確出現了一些「死雞盤」，即業主睇淡樓市而割價求售的單位，一批有膽識的買家伸手「執」貨，頓成為贏家。不過這些「死雞盤」數量有限，而且稍瞬即逝。如當時本刊介紹的一個位於鰂魚涌康怡花園D座單位，於措施前業主開價五百萬，措施公布後劈價至四百五十八萬，最終愈劈愈低，新買家於措施實行幾日後旋即以四百零八萬接貨，足足平了接近一百萬。一個月後，這個單位同類成交已達五百一十八萬，新買家成為了樓市大贏家。本刊再追蹤當日介紹的「死雞盤」，發現單位已一一被承接。
追蹤死雞盤
本刊於去年11月19日，額外印花稅出擊後，搜羅了以下「死雞盤」，其中四個已在短期內賣出，當日執到死雞的買家，持貨至今，賬面已有賺！
用家長線坐貨
當時同樣是劈價貨的有沙田第一城五十座一個單位，業主開價一百八十五萬，平均呎價只需四千五百元，相比當時第一城平均呎價五千二百元，平百分之十三，但最後於一月六日，搶高至一百九十八萬才成交。
「當時嗰個買家都睇唔好個市，諗住要買都買個優質單位，兩年內唔放都可以坐貨收租，五十座單位唔算優質，所以劈到一百八十五萬都無人吼。不過當區內所有二百萬單位都俾人掃晒後，就剩番呢個單位平過二百萬，業主見供應緊張，梗係提高番個價啦。」該區地產經紀說。即使業主於上月以一百九十八萬成交，呎價亦只是四千八百多元，相對現時平均呎價五千三百元亦有賺。不過，這些平貨已愈來愈少，事關措施被市場消化後，當時未獲承接的「死雞盤」不是業主封盤，就是反價。而且接貨者都是以中長線為主的用家，例如去年十二月七日以一百七十六萬成功執死雞買入粉嶺中心的吳妙嫻，同類單位現已升至一百九十五萬。記者到屯門湖景邨找到吳妙嫻的父母，他們稱：「我個女一家三口買嚟自住嘅。」
像吳妙嫻買入的單位，最少坐貨一至兩年才出售以避過政府的額外印花稅，當這類「死雞盤」十二月份被用家吸納後，市場盤源續買少見少，形成踏入一月份，用家入市時，樓價較十二月份更有升幅。十大屋苑平均呎價再次起動，如太古城已由十二月的八千六百元一呎，升至九千二百元，破九七年樓市高峰期的呎價；康怡花園、美孚新邨及淘大花園等大型市區屋苑，呎價均有升幅。
買少見少盤源難求
有經紀指：「以前班炒家賺百分之五至十就肯放，所以間中都有啲筍盤，但用家業主就比較企得硬，大部分無賺到三成都唔會賣。」如沙田第一城的用家洪小姐，去年八月以二百七十二萬買入一個十七座中層，五百六十二呎的單位自住，她說：「啲經紀成日慫恿我放盤，佢哋話市價三百二十萬，叫我放。唓，我個單位望城門河景o架，一定比普通單位貴。我一定等佢升多啲先放，起碼再升一成啦。我急咩呀？」貨源短缺，地產經紀務求開闢盤源，紛紛出動慫恿業主放盤，記者見有些小型地產鋪，出動放盤送超市現金券等小恩小惠招數。
炒家穩揸筍盤
市場缺貨，亦與炒家變為長線投資有關。全職炒家游耀林（Terry），去年初見樓市旺，於是開始其全職炒樓生涯，主要以短炒細價單位為主，他本來持有十六個單位作短線炒賣，但額外印花稅出台後，他寧願把這批「優質炒盤」作長線投資：「唉，個市好番都唔關我哋事，都唔會放手頭上嘅單位，嗰批單位係筍價買返嚟，放咗買唔番。換貨嘅話，新買返嚟嘅單位如果轉售就要交額外印花稅，無肉食，我寧願炒股，手持嗰啲單位咪出租囉。」
在死雞盤清倉，用家及炒家皆坐貨的情形下，市場盤源買少見少，刺激用家撲入市場搶貨。
租金回報五釐
二手供應量少，加上息口低等因素，造就樓價焗住升。政府公布去年第三季的通脹率達百分之二，而市場亦預期今年通脹率將達百分之三至四。而現時銀行存款利率不到一釐，負利率達三釐，不少市民都期望買「磚頭」來保值。以沙田第一城為例，政策推出前只有九十多個租盤，現時已急升至超過一百七十個租盤。一個約三百八十九呎的單位，買入價約二百萬，租金約七千五百元，回報率約有四點五釐，但有經紀透露，假如是優質單位，如向城門河或靚裝修，甚至可以八千九百元租出，回報率達五點三釐！雖然不少炒家將手上的貨源，轉賣為租，令租盤供應量增加，但由於市場對租盤大有需求，因此未有影響租金。太古城及北角和富花園等市區大型屋苑，甚至有業主把單位分租，出租一個八十呎的套房，可收四千三百元。
本週一，運輸及房屋局局長鄭汝樺只提醒現階段有意置業人士，要量力而為。瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇分析道：「現時租金高企的原因是：買唔起樓或者唔想坐貨嘅人，就會轉去租樓。租盤貨源的確多咗，但搵租盤的人亦唔少。」
按揭息口走勢
樓價升三成
王震宇更大呼政府應廢除額外印花稅：「佢哋諗錯方向啦！額外印花稅造成依家供不應求嘅現象，政府應該推出『特別物業稅』，指明一年內轉手的物業，應收取原業主所得利潤的八成。」他預期，直至二○一二年，樓價和息率均會上升。「大約升三成啦，我哋預埋加息大約兩釐。」
要等樓價回落，最關鍵就是息口。九八年，樓市爆煲，按揭息率達十釐。比較之下，現時按揭息率約一釐，仍然處於低水位置。即使市場普遍預期今年中，銀行開始加息，假設銀行每季加零點二五點子，就最少要加息十一次，按揭息率才達百分之五，預計二○一三年才達至這水平。
新盤部署出擊
二手樓價再度熾熱起來，為發展商推新盤營造良好氣氛。如新地位於壽臣山道的樓盤於上週六突然派發價單，推出六個單位，其中十五號屋洋房單位呎價四萬六千元，單位面積超過六千多平方呎，售價二點八億元，新地表示該單位已獲認購。另一方面，新地已開始部署屯門掃管笏的星堤。
於上週起，更開始在深圳南山豪宅區的益田假日廣場設置路演，擺明車馬主力向大陸客推銷。這個位於屯門掃管笏的新盤，唯一賣點是鄰近著名的英國哈羅國際學校，但地理位置比黃金海岸及愛琴海岸更隔涉，只分別有一架小巴及接駁巴士載居民往屯門西鐵站，但該兩盤的平均呎價約四千元，發展商指預計新盤平均呎價一萬元，十分進取。
在深圳做生意的陳先生於上週六往益田假日商場睇樓時，表示也有興趣於香港置業投資，購入該盤：「喺內地買樓息口要六釐，遲啲加息分分鐘到七釐，我買咗個單位出租都唔夠供樓呀。我貪香港息口低呀，好像不用一釐嘛？不過最後都要睇發展商開價，我聽啲經紀講，佢哋叫價一萬，但到開盤時應該七、八千左右，你知嗎？我們在大陸搵錢，當八五折來港購物，即呎價六千多元，我會考慮買入呀！」現時，新地正密密儲客，預計於農曆年後正式開售，成位兔年第一個紅盤。
現時，各大發展商亦磨拳擦掌，申請售樓紙，陸續開售新盤。估計來年，本港一手樓供應量雖然有二萬個，但由於內地人也來港買樓，需求更大，因此無論一手樓及二手樓都供不應求，樓價如箭在弦。對於現時樓價因供應少而被「擠」上的局面，王震宇鬼馬地說：「好簡單的經濟學，供應多，價錢自然低。只要政府兩個月內宣布推出四萬個私人單位，已經可以拆局。」
2011年新盤供應
長實
將軍澳85區 2,000伙
大埔鳳園 1,400伙
荃灣西鐵站上蓋 1,776伙
大圍名城第三期 1,000伙
將軍澳日出康城第三期 1,648伙
元朗洪水橋尚城 734伙
中半山的堅尼地道豪宅項目 50伙
新地
元朗洪水橋泉薈 173伙
（與陸海通合作）
屯門掃管笏星堤 459伙
屯門站上蓋 1,924伙
元朗寶業街尚豪庭 345伙
錦田項目 800伙
將軍澳56區 1,028伙
大角咀海輝道 650伙
壽臣山道9號 31伙
信和
香港仔惠福道 411伙
（與嘉華合作）
西九龍海泓道項目 740伙
（嘉華及南豐合作）
大埔白石角臨海項目（與 1,235伙
南豐、嘉華及永泰地產合作）
九龍塘廣播道 120伙
「One Broadcast Drive」
恒基
馬鞍山落禾沙項目第一期（與新世界合作） 1,000伙
銅鑼灣尚匯 130伙
上環尚賢居 124伙
新世界
沙田車公廟站上蓋項目（與港鐵合作） 981伙
嘉里建設
黃大仙親仁街項目 967伙
其他
南豐跑馬地雲暉大廈、香港興業的愉景灣第14期等 1,200伙
共：20,926伙
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Hierro(1191)@2011-01-17 21:31:33似係最後一段了
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GS(14)@2011-01-17 22:04:58我想買平貨
4 :
Hierro(1191)@2011-01-17 22:23:24我都等緊，同路人
5 :
GS(14)@2011-01-17 22:25:49我今次要贏番一百萬
6 :
Hierro(1191)@2011-01-17 22:54:55湯，我地不勝無歸
7 :
GS(14)@2011-01-17 22:56:04好好好，開番張香檳
8 :
Hierro(1191)@2011-01-17 22:56:45湯兄出手，真期待
9 :
GS(14)@2011-01-19 22:04:10我唔識玩呢個
10 :
Hierro(1191)@2011-01-19 22:05:49唔好講咁多，下次有機見到你，一定請你飲返杯
11 :
GS(14)@2011-01-19 22:08:17我唔飲酒gar
12 :
GS(14)@2011-01-19 22:08:37廣告code我另用郵件再寄
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Hierro(1191)@2011-01-19 22:10:42好的，唔該湯兄
既然你現家唔飲，遲點等我教壞你
haha
14 :
GS(14)@2011-01-19 22:14:5113樓提及
好的，唔該湯兄
既然你現家唔飲，遲點等我教壞你
haha
唔好啦，我要努力...