繼獲得雷軍投資後，YOU+國際青年社區（下稱“YOU+”）又獲得了地產開發商的入股。

5月13日晚，廣州老牌房企時代地產（01233.HK）宣布入股YOU+，雙方合作的第一個青年創業社區也在當晚開業。

這標誌著以YOU+為代表的互聯網+思維和產品創新正式滲透進了房地產行業。一位開發商人士直言，這是地產行業的又一個大事件。

時代地產董事會主席岑釗雄對包括《第一財經日報》在內的媒體表示，時代地產與YOU+之間不僅僅是入股的關系，今後將會在項目資源、采購等多方面進行更深入的合作，打造更多的青年創業社區。

值得關註的是，YOU+的創業社區是將公寓與創業平臺融合在一起，既滿足創業者的居住、社交需求，又為他們創造了創業平臺，區別於當前市場中僅提供創業平臺的創業空間。

時代地產入股YOU+

YOU+並沒有透露時代地產入股的具體數字，但僅時代地產入股YOU+這一條消息，就足以在公寓行業掀起一股不小的波瀾。

可以說，雷軍的投資讓YOU+從默默無聞到一夜走紅，而時代地產的入股則將為YOU+的擴張提供更多彈藥。

成立僅四年的YOU+是一家年輕的公司，它的創始人劉洋、聯合創始人劉昕此前並沒有開發商從業背景。他們出於對城市年輕漂泊者的關懷，創立了YOU+，為他們提供擋風遮雨、有愛陪伴的家。

說得簡單點，YOU+就是“二房東”：承包下整棟物業，改建，再租出去，賺取租金差價和管理服務費。而YOU+中“家”的氛圍吸引了大批年輕人入住。

但做集中式公寓存在一個問題：獲取合適的項目、而且是整棟樓的難度較大。這是包括YOU+、新派公寓、魔方公寓等公司共同面臨的難題。在國內公寓市場的起步階段，誰能解決這一問題，就能在競爭中搶占先機。

於是YOU+率先為自己找了一個開發商的靠山——時代地產。

時代地產是廣州老牌房企，成立於1999年，項目主要位於珠三角。財報顯示，時代地產2014年的銷售額為152億元，截至2014年年底，總土地儲備面積約為943萬平方米，位於廣州、佛山、中山、珠海、清遠、長沙。

岑釗雄在5月13日表示，時代地產與YOU+的關系超越了入股，今後還有更緊密的合作。“我們有很多資源，都可以分享給YOU+，YOU+有很多想象空間”。

劉洋則對《第一財經日報》記者說：“跟時代地產合作之後，YOU+能獲得更多物業，在承建和供應商體系也能獲得時代地產的幫助，這些都是YOU+的弱項。同時，YOU+在未來運營這些物業的過程中，可以發揮社區管理的長項。”

那麽，YOU+是否還會與其他開發商合作？答案是肯定的。劉洋說，與時代地產的合作並不是排他的，在上海，YOU+正與景瑞地產洽談合作。

發布會當天，很多開發商人士也前來捧場、參觀。一位TOP20的開發商人士對《第一財經日報》記者表示，YOU+的產品和團隊都非常不錯，他所在的公司也希望與YOU+合作。

能居住、娛樂的創業社區

YOU+與時代地產合作的第一個項目開業當天異常火爆，連廣州市市長陳建華都到場了。

該項目名為YOU+時代TIT廣場青年創業社區，顧名思義，是一個創業社區產品。這是YOU+今年重點打造的產品線，在以往的公寓產品基礎上多了創業方面的服務。

這也是YOU+首次與房地產開發商合作的項目：物業由時代地產提供，YOU+進行改建、運營。

據了解，上述項目將YOU+公寓和創業平臺融合，既滿足創業者的居住需求，又為他們創造了社交、創業平臺，讓創業者能夠在這里享受生活、社交和創業全方位的服務。

劉洋透露：“只要在YOU+創業社區中租一間房，我們就免費送一個工位，而且所有的資源分享和對接都是免費的，不收任何中介費。”

如此看來，YOU+有向創客空間、孵化器發展的趨勢，又有所不同。

當前，大部分創客空間、孵化器僅提供辦公場所和創業平臺，創業者需要付出一定的租金才能入駐，而在辦公之外，還必須通過其他方式解決居住問題。

例如，毛大慶創辦的優客工廠，人均面積7~8平方米，這在同行中算是比較大的。

“YOU+做創業平臺的核心競爭力之一，是降低了創業者的綜合生活成本。”劉洋解釋，創業者的綜合成活成本包括房租、辦公席位租金、社交娛樂開銷、上下班時間等，在YOU+，創業者只需要支付房租，便可節省其他各項成本。同時，YOU+把所有資源都整合在一起，吸引創業者入駐。

而YOU+也將扮演投資方，主要投資種子期項目。劉洋甚至設想，讓家友（YOU+租戶的統稱）和員工共同設立一個基金，發現身邊值得投資的人和項目。

曾因獲得雷軍1億元投資而爆紅的YOU+公寓正遭到質疑。

日前，一條關於YOU+公寓北京門店的質疑文章刷爆朋友圈。內容大致是質疑YOU+公寓在北京高昂的價格且公寓面積很小，並對提供的服務提出投訴。文章稱“YOU+最大的創新點就在於把學生公寓以一間六七千的價格租出去。”

YOU+公寓創始人劉洋回應稱，文章有很大的偏見，上述價格是一個辦公位+房間的價格。

據悉，長租公寓屬於剛起步的行業，今年起，房產商、酒店、風投等均有濃厚的興趣，行業快速擴張，里面存在的問題同樣也不容忽視。

“這個行業才開始興起，大家都各自為戰，沒有人知道誰的模式是正確的，我們也不知道未來是怎麽發展。”一位不願透露姓名的知名長租公寓高層向《第一財經日報》記者表示。

YOU+模式行不行?

YOU+主打創業和社交，希望充分滿足年輕人社交和創業的需求，將自己的公共空間放的很大;同時，由於對社交屬性的強調，每個私人房間部分設計的就很小。

然而，多數品牌公寓的設計和YOU+恰恰相反，把屬於個人的生活空間盡可能做大，強調入住的舒適性。雖然給年輕人提供諸如社區中心、咖啡廳、健身房等公共空間，但是這些公共空間的面積是有限的。

正是因為YOU+模式的特殊性，業內對於這個模式的可持續性提出質疑。

多位品牌公寓高層向《第一財經日報》記者表示，公寓最核心的作用就是居住功能，如何設計好產品是公寓留住客戶的第一步，沒有良好的戶型和居住體驗就如同酒店沒有一個良好的床墊一樣是不具備可持續性。

YOU+公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們能在這里認識更多的朋友，從而有家的感覺。因此，其對外宣稱了一個三不租的策略，45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。

但真的是每一個進入YOU+公寓的人都具備那麽多社區屬性嗎?

《第一財經日報》記者此前在走訪多家類似的品牌公寓中了解到，公寓提供的社交服務參與度並不高。租到品牌公寓的年輕人，通常都忙於上班，真正在公寓社交的時間有限。因此，YOU+的策略更多地被認為只是一個噱頭。

對此，劉洋認為，每一個公寓產品都有自己的風格，他認為YOU+這樣的差異化產品只需要服務那些特定的人群即可。

“很多年輕人來到大城市都不是為了住的更好，而是追求自己的理想，他們在這個社區里面可以找到互換的資源和支持，這個是YOU+希望做的。此外，我們通過公共投票方式請那些不喜歡社交的年輕人離開我們的社區，就是為了保持我們社區的活力。”劉洋告訴本報記者。

行業問題暴露

自去年起，蘑菇公寓、優客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨後春筍般成長。此外，諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶湧而入。

“各路資本不斷殺入，其實並不一定是好事，因為資本對回報有要求，這個就迫使很多公寓快速發展，因此可能暴露問題。”業內資深知情人士告訴記者。

由於大多數公寓屬於創業企業，選房模型、拿房拿地等大多取決於創始人的判斷，沒有科學依據。

政策也是一份非常重要的指標，很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一個三居室房子分租給四個人，其中客廳隔出一間)，但是政府方面此前鑒定為群租房。由於集中式公寓由於很多是工業用地，也需要批文才能改變物業性質。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位，遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。

此外，行業人才也是面臨困境。今年5月，拿到華平2億美元投資的魔方公寓，其在拿到投資就進行過一次“人員大換血”。

“華平之前投資過魔方公寓6000萬美元，但是魔方公寓一直虧損，華平對此也很不滿，但是由於前期損失太大，華平不得不再次加碼投資。由於對於之前團隊的不滿，華平找來了漢庭酒店團隊的人員並換掉之前魔方的人員，希望可以用新的思路來擴展市場。”一位接近華平的知情人士告訴《第一財經日報》記者。

由於很多公寓從業者團隊多屬散兵遊勇，目前對於產品設計和客戶需求還在摸索階段，市場缺乏質量監管體系的監督。

“無論如何這個行業肯定是有發展價值的，中國有超過2個億的流動人口，隨著社會進步租房的痛點必然需要得到解決，而這個行業肯定會不斷發展壯大，目前還是藍海。”上述不願透露姓名的公寓高層告訴記者。